财务数据和关键指标变化 - 2024年第四季度AFFO每股0.45%，较2023年第四季度增长7%；名义上AFFO总计8180万美元，较2023年同期增加1480万美元，增长22% [21] - 2024年第四季度总G&A为850万美元，2023年同期为730万美元，主要因增加团队投入使薪酬费用增加；本季度经常性现金G&A占总收入的4.8%，去年同期为5.2% [22] - 2024年全年经常性现金G&A占总收入的5.4%，预计随着平台运营杠杆提升，现金G&A占比将下降 [23] - 2024年第四季度宣布现金股息0.295%，AFFO派息率为66%；扣除股息后留存自由现金流达3060万美元，按年化计算超1.2亿美元 [23] - 2024年第四季度末，按未结算远期股权调整后，预估净债务与年化调整后EBITDAre之比为3.8倍 [27] - 2025年AFFO每股指引范围更新为1.85% - 1.89%，中点意味着增长超7% [10][29] 各条业务线数据和关键指标变化 投资业务 - 第四季度投资3.33亿美元，通过37笔交易，加权平均现金收益率8%，与过去四个季度平均水平一致 [15] - 投资的加权平均初始租赁期限为17.7年，加权平均年租金增长率为2%，平均GAAP收益率为9.2% [16] - 投资的加权平均单位租金覆盖率为3.4倍，平均每处房产投资330万美元 [16] 处置业务 - 第四季度出售24处房产，净收益6040万美元，平均每处房产约250万美元 [19] - 处置业务加权平均现金收益率为7.0%，约70%的处置量来自洗车行业，使该行业ABR占比降至14.2% [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 随着资本市场正常化，竞争显现，投资资本化率预计2025年略低于2024年，当前投资环境中资本化率适度压缩，投资管道定价在7%中高位 [10][11][17] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 坚持以关系为导向的投资策略，与运营商保持关系并提供价值，推动投资活动，第四季度79%的投资来自现有关系 [9] - 持续支持租户关系，在核心行业以有吸引力的利差进行投资，扩大投资组合，为股东创造可持续的盈利增长 [9] - 注重租户多元化，最大租户占ABR的4.2%，前十大租户占17.6%，以降低风险 [18] - 预计2025年投资资本化率略降，但投资管道支持9 - 11亿美元的投资指引 [10][11] - 处置活动短期内将放缓，与过去八个季度平均水平相当，主要基于机会性资产出售和投资组合管理 [20] - 行业竞争使资本化率适度压缩，但交易环境仍有利，公司专注服务关系和为中型市场运营商提供增长资本 [44] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 投资组合表现良好，租户信用趋势和同店租金表现健康，符合预期，支持2025年业务计划 [9] - 对第四季度和全年业绩满意，对业务前景乐观 [30] - 认为当前投资环境有吸引力，虽资本化率压缩，但投资管道稳固，支持长期增长 [17] 其他重要信息 - 公司一名洗车租户Zip's Car Wash近期申请第11章破产保护，年末该租户在三处地点的ABR约占20个基点，较2017年峰值大幅下降 [14] - 第四季度末，公司物业租给413个租户，涉及16个行业；加权平均租赁期限为14年，与去年持平；加权平均单位租金覆盖率为3.5倍 [11][12] - 第四季度同店租金增长1.4%，入住率99.7%（7处空置房产），租金收取率100%；租户信用事件极少，2024年租赁活动显著增加 [12][13] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 关于Zips破产及洗车行业敞口 - 目前与Zips在破产程序中协商，已将其敞口降至三处房产和20个基点ABR，历史回收率为70 - 80美分；洗车行业是公司领先行业，虽有新竞争但整体表现良好，公司有信心管理风险 [35][36][38] 问题2: Zips是否支付1月和2月租金 - 公司未透露，但表示租金收取率为100% [40][41] 问题3: 竞争加剧情况 - 过去几个季度竞争增加，来自同行和新进入者，导致资本化率适度压缩，但交易环境仍有利，公司专注服务关系和为中型市场运营商提供资本，投资管道支持盈利增长 [44][45] 问题4: 利率波动对业务的影响 - 公司交易周期为60 - 90天，投资期限为20年，周度和月度利率波动不影响定价；公司提前筹集资金，使资本定价稳定；预计资本化率有下行压力，第四季度较明显，第一季度有所缓解 [51][52][53] 问题5: 第四季度处置业务决策及未来考虑 - 第四季度处置主要是为管理投资组合风险，降低洗车行业敞口；预计未来处置活动将放缓，与过去八个季度平均水平相当 [56][57] 问题6: 实现全年投资目标的剩余股权资本需求及2026年展望 - 实现2025年投资目标所需股权发行较少，可通过正常ATM活动实现；公司流动性充足，杠杆率3.8倍，有较大投资空间；暂不讨论2026年展望 [60][64][65] 问题7: 收购业务全年节奏 - 历史上第四季度收购规模较大，目前管道可见度为60 - 90天，整体节奏较平稳 [68] 问题8: 租户对消费者行为的反馈 - 公司收到的租户单位财务数据有一个季度滞后，目前看到通胀和成本压力因素在当前数据中有所缓解，新闻中的数据更及时 [72][73] 问题9: ABR对覆盖率低于1倍租户的敞口略有上升是否需担忧 - 该指标波动受与合作伙伴开发项目影响，上升幅度极小，无需担忧；如有信用问题已纳入指引 [75][76][77] 问题10: Circle K进入前十租户名单及增加便利店投资的机会 - Circle K此前也曾进入前十，此次因租金增长重回；便利店是公司持续增长的领域，公司对该租户和便利店行业满意 [80][81] 问题11: 入住率季度环比下降及当前观察名单和坏账假设 - 入住率从3处空置增至7处属正常波动，这些房产将重新出租，相关假设已纳入指引；坏账假设综合考虑多种因素，历史投资组合坏账约30个基点，指引假设高于此数 [82][83][86] 问题12: 洗车行业压力是普遍还是特定运营商问题 - 认为是特定运营商问题，虽有新竞争但公司整体洗车业务销售和EBITDA平稳，利润率超50%，覆盖率在中2倍，会监控并采取纠正措施 [91][92][93] 问题13: 收购指引较去年降低的原因 - 主要是出于保守考虑，2024年资产收购资本化率高，2025年预计资本市场正常化使资本化率下降，收购会更谨慎；年初利率仍波动，后续情况有待观察 [94][96][97] 问题14: AFFO指引低端增加1美分的驱动因素、收购趋势、管道情况及近期资本化率压缩情况 - 管道充足但资本化率适度压缩，预计交易资本化率在7%中高位；指引范围受投资、信用经验和资本成本等因素影响，当前资本成本影响不大 [101][102][103] 问题15: 信用覆盖率在1.5 - 1.99倍区间上升的驱动资产 - 是整个投资组合的普遍情况，无特定行业或租户因素 [105][106] 问题16: 2025年处置业务是否有其他行业重点 - 公司对每个行业有15%的软上限，超过会削减敞口；其他处置主要基于物业和租户风险，无系统性重点 [110][111][112] 问题17: Zips的20个基点敞口是否已纳入初始坏账假设 - 信用假设综合考虑租户破产、资产闲置和回收等情况，公司信用损失假设自初始指引以来无重大变化 [113][114][116] 问题18: 未来一年地理多元化是否有重大变化 - 地理多元化取决于租户关系，预计将稳步增长，一年后地理分布不会有重大差异 [119][120] 问题19: 南方城市工资增长加速是否带来更多租户扩张需求 - 租户关系使公司进入这些市场，目前资本需求与地理多元化比例相当 [122][123] 问题20: 增加休闲餐饮行业敞口的原因及其他希望增加敞口的小行业 - 对休闲餐饮行业有信心，因其房地产具有可替代性，公司有相关回收和信用损失经验；行业多元化由关系驱动，不同行业机会不同 [127][128][130] 问题21: 现有租户对公司平台和关系的忠诚度 - 重复业务占比约80%，是管道的主要驱动力；新关系主要来自推荐；租户重视执行确定性、可靠性和可预测性，公司在这些方面有优势 [132][135][137] 问题22: 现金续租利差首次为正的原因及2025年能否持续 - 本季度部分租约续租涨幅较大，导致续租统计数据为正，是阶段性情况；未来续租情况分合同续租和资产重新定位两类，统计数据应较稳定 [141][142][143] 问题23: 租户信用评级为CCC + 的比例从上个季度翻倍至约4%的原因 - 是租户在投资组合内评级下降导致；公司关注该类租户的单位覆盖率，超半数该类租户覆盖率超2倍，公司不会大量投入新资本到CCC级信用租户 [148][149][151] 问题24: 收购管道中哪些行业新单位增长最活跃 - 与历史趋势相当，管道情况与以往时期一致 [154][155] 问题25: 2025年处置业务中是否有已确定出售的资产 - 主要出售风险状况不佳的资产，一般不回应非邀约收购，处置主要基于主动风险管理 [157][158][159] 问题26: 2025年年初至今投资业务是否已体现资本化率压缩 - 目前管道中的交易资本化率在7%中高位，公司在实际业务中已感受到资本化率压缩 [162][163] 问题27: 2024年第四季度处置业务中是否有Zips洗车业务 - 第四季度处置业务中无Zips洗车业务，因有问题的资产流动性差、交易成本高，公司通常会先解决问题再出售 [164][165][166] 问题28: 2024年第四季度洗车业务出售的驱动因素 - 既为降低行业敞口获得投资空间，也为选择不适合长期持有的资产 [167][169] 问题29: 未来杠杆和资金使用中如何选择股权和债务 - 历史上债务和股权比例约为60%，随着自由现金流增长，变为60%股权、30%债务、10%自由现金流；会根据杠杆水平决定何时使用股权和债务，2025年计划先使用循环信贷，再考虑无担保债券发行 [173][174][176]