财务数据和关键指标变化 - 2024年第四季度是公司核心收益和自由现金流表现最好的季度 [9] - 2024年弹性业务净收入季度增长16%，全年增长14%，贡献了近60%的总标准经营利润（SOP），与2023年基本持平 [18][19] - 2024年咨询业务SOP增长34%，全球工作场所解决方案（GWS）业务净收入增长18%，房地产投资（REI）业务第四季度SOP增至1.5亿美元 [20][25][28] - 2024年投资管理业务募资超100亿美元，年末资产管理规模（AUM）达1460亿美元，基本与上年持平 [30] - 2024年自由现金流超15亿美元，自由现金流转化率近100%，超过75% - 85%的目标范围 [31] - 预计2025年核心每股收益（EPS）在5.8 - 6.1美元之间，增长超16%，自由现金流约15亿美元，自由现金流转化率在75% - 85%之间 [34][36] 各条业务线数据和关键指标变化 咨询业务 - 全球租赁收入增长15%，美国办公室租赁收入增长28%，零售租赁有稳健增长，工业租赁基本持平 [20][22] - 全球房地产销售收入增长加速至35%，抵押贷款发起业务增长37% [23][24] GWS业务 - 设施管理净收入增长24%，项目管理业务净收入全年增长10% [25][27] REI业务 - 开发业务第四季度表现强劲，投资管理业务第四季度营业利润下降 [28][29] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国办公室租赁市场，纽约在2024年引领复苏，第四季度其他市场加速增长，门户市场总体增长约30%，达拉斯、亚特兰大、西雅图等大型市场增长更快 [20][21][22] - 资本市场交易活动在第四季度全面回升，但仍远低于峰值水平，仅为2021年的40%，未恢复到2019年水平 [54] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 收购Industrious，将所有建筑管理业务整合为建筑运营与体验（BOE）业务板块，由Industrious的CEO Jamie Hodari领导 [10][11] - 完成CBRE项目管理与Turner & Townsend的合并，创建大型项目管理业务 [11][12] - 对高级领导团队进行升级，调整组织架构为四个业务板块，即BOE、项目管理、咨询和房地产投资 [12][13][14] - 专注于受益于长期趋势的领域，如数据中心，其对核心息税折旧摊销前利润（EBITDA）的贡献从三年前的3%增至2024年的近10% [46][47] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管过去一年股价大幅上涨，但市场仍低估了公司业务相对于其增长前景和显著增强的弹性 [17] - 对公司未来充满信心，预计2025年将轻松创下新高，核心业务将实现两位数增长 [9][36] - 资本市场交易活动有望在2025年持续回升，但由于利率走势不确定，公司持谨慎态度 [54][55] 其他重要信息 - 公司提供了非公认会计原则（non - GAAP）财务指标与公认会计原则（GAAP）财务指标的对账，以及新业务板块的历史非GAAP财务信息 [5] - 2024年实施的GWS成本效率计划取得成功，预计2025年GAAP收益与核心收益之间的差距将显著缩小 [43][44] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 资本市场复苏指导相对保守的原因 - 第四季度资本市场交易活动全面回升，但仍远低于峰值水平，仅为2021年的40%，未恢复到2019年水平，预计2025年将持续回升，年初美国销售活动增长20%，但因利率走势不确定，公司持谨慎态度；融资方面，预计贷款发起收入将高于销售收入，因为2025年到期贷款规模与2024年相当 [54][55][56] 问题2: 咨询业务SOP增长中收入和利润率扩张的贡献情况 - 预计咨询业务收入将实现低两位数增长，在此基础上利润率将进一步扩张 [59] 问题3: Turner & Townsend业务长期有机增长潜力 - 预计合并后的业务将实现中两位数增长，而非20%的持续增长，因为Turner & Townsend的项目组合和能力集中在增长较快的领域，如数据中心、基础设施、绿色能源等 [64][65][66] 问题4: 对工业开发业务乐观但工业租赁本季度持平的原因 - 开发业务的策略是在市场参与者观望、资本来源谨慎时获取土地，为未来开发做准备，预计项目收获时市场供应少、租金回升、空置率下降，公司有经验丰富的开发团队，能够把握时机获取土地增值收益，目前开发业务有9亿美元的潜在净利润 [70][72][75] 问题5: 投资管理业务被低估的原因及2025年SOP持平的驱动因素 - 投资管理业务规模大，过去十年为客户带来了丰厚回报，有多只表现优异的基金，但市场未充分认识到其潜力；2025年SOP持平是因为2024年有一笔大额激励费用，若剔除该费用，2025年SOP将实现高两位数增长，且2025年预计将募集接近创纪录的资金，为未来增长奠定基础 [80][81][83] 问题6: 2025年股票回购活动在公司战略中的定位及与收购机会的平衡 - 公司认为股票被低估，过去几个月进行了回购；2025年将优先考虑并购，若下半年并购机会未实现，将进行股票回购 [86][87] 问题7: GWS业务的管道情况和利润率扩张机会 - 2024年GWS业务成本控制举措成功，2025年将继续实现利润率扩张；企业业务管道强劲，涵盖多个行业，本地业务在美国市场有很大增长潜力，市场渗透率低 [91][92][93] 问题8: 建筑运营与体验业务的竞争动态和公司优势 - 商业房地产管理市场规模大且分散，公司管理的70亿平方英尺只是一小部分；将相关业务整合可产生协同效应和学习机会，公司在不同资产类型管理上有专业知识，引入Industrious和Jamie Hodari将加速业务增长 [95][97][100] 问题9: 2025年工业租赁的前景及早期迹象 - 预计2025年工业租赁将实现低个位数增长，年底空置率和新交付量将下降，未来租赁业务有望加速增长，开发业务提供新空间的机会大 [104][105] 问题10: 咨询服务业务的人才管理情况 - 人才竞争一直存在，公司凭借业绩表现、品牌知名度、投资能力和新领导的技术能力，能够有效吸引人才，有能力在不增加员工数量的情况下实现收入增长，可能会进行一些招聘，招聘情况与以往相似或略好 [107][108][109] 问题11: 2025年EPS指导是否包含2024年20亿美元资本部署的影响 - EPS指导中不包含额外的股票回购或并购影响，任何超出已报告的资本部署将对EPS产生增量影响；公司预计在排除外汇逆风后，EPS将实现高两位数增长，弹性业务预计有机增长约15%，开发业务变现和利息费用管理可能带来上行空间，经济放缓可能导致租赁增长放缓，但公司更有信心实现较高的EPS目标 [114][115][116] 问题12: 美国办公室租赁增长的驱动因素是交易量还是租赁期限 - 增长是交易量和租赁期限共同作用的结果，平均每份租赁的面积显著增加，租赁期限也有所延长，租金相对稳定，部分市场有上涨 [120][121][123] 问题13: 公司对美国政府业务的风险和机会的看法 - 公司对美国政府业务的敞口较小，J&J收购带来的政府业务主要集中在医院和国防领域，预计不会有下行压力，且有扩张机会；华盛顿特区的咨询业务可能会从市场波动中受益，但对整体公司影响不大 [127][128][129] 问题14: 资本市场业务的最终潜力和对底线的影响 - 资本市场业务在过去一年有强劲增长，年初销售业务增长20%，预计上半年将持续增长，但下半年面临较高基数；从以往经济复苏情况看，需要数年时间才能恢复到峰值水平，稳态增长在中个位数范围 [134][135][136] 问题15: 关于离散收益项目（整合和成本削减费用、税率、股份数量）的评论 - 2024年GWS业务的成本削减计划已完成，2025年一次性重组成本将大幅减少，并购整合成本和摊销将继续存在；2024年税率因第一季度大额税收优惠降至18%，2025年预计恢复到正常的22%；第四季度进行了5亿美元的股票回购，其余在1月和2月完成 [142][143][144]