财务数据和关键指标变化 - 第四季度总营收2930万美元，与第三季度的2960万美元相近 [17] - 物业运营费用环比减少约50万美元至550万美元，主要因与第三季度炎热夏季相比公用事业费用降低 [17] - 一般及行政费用从2024年第三季度的490万美元略降至第四季度的480万美元 [17] - 利息费用从2024年第三季度的630万美元增至第四季度的640万美元，因第四季度信贷安排下借款增加1200万美元用于收购和资本支出等因素 [17] - 2024年第四季度资金营运现金流（FFO）为1270万美元，较2023年第四季度的1490万美元下降14.5%，主要与老年精神病医院运营商租金和利息损失有关；摊薄后每股FFO季度环比保持在0.48美元 [18][19] - 2024年第四季度调整后资金营运现金流（AFFO）为1460万美元，与第三季度持平，较2023年第四季度的1610万美元下降9%，同样主要因老年精神病医院运营商租金和利息损失；摊薄后每股AFFO季度环比保持在0.55美元 [20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 年末入住率略降至90.9%，加权平均剩余租赁期限略降至6.7年 [7] - 第四季度收购三个医生诊所，总面积3.8万平方英尺，购买价格820万美元，物业100%出租，租约至2029年，预期年回报率约9.4% [8][9] - 全年收购九个物业，总面积26.1万平方英尺，总购买价格7210万美元，约99.3%出租，租约至2039年，预期年回报率9.1% - 9.75% [9] - 有两个物业（一个行为住宅治疗设施和一个住院康复设施）处于确定性购买协议中，预计购买价格3300万美元，公司正在进行尽职调查，预计2025年第一季度完成交易 [9][10] - 已签署六项物业的确定性买卖协议，预计总投资1.46亿美元，预期回报率9.1% - 9.75%，预计在2025 - 2027年完成交易 [10] 各个市场数据和关键指标变化 无相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 运营上第四季度较忙碌，收购方面仍保持选择性 [7] - 持续评估资本循环机会，预计通过选定资产出售和增加的循环信贷额度获得足够资金进行近期收购 [13] - 未来将评估资本最佳用途，包括授权的潜在股票回购，同时保持适度杠杆水平 [13] - 致力于使老年精神病医院运营商按时支付租金或出售部分医院，以解决相关问题 [28] - 高度关注收购交易对每股AFFO的增值作用，目标是实现1.2 - 1.5亿美元的年度收购额，部分将通过资本循环和股价改善后发行ATM股票来实现 [45][46][47] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 认为解决老年精神病医院场地问题后将带来大量额外AFFO，加上收购和再开发项目，对股息覆盖情况感到满意，短期内不打算改变股息策略 [50][51] - 预计未来几个季度入住率不会有重大变化，长期来看应保持在91% - 93%的高位区间 [54][55] 其他重要信息 - 公司有四个物业或其大部分正在进行重建或重大翻新，有长期租户，其中两个项目预计2025年第二季度开始租赁 [8] - 老年精神病医院运营商是六个物业的租户，总面积约7.9万平方英尺，年基本租金320万美元，第四季度未收到租金和利息，2025年第一季度收到小额付款，该运营商正在评估战略选择，包括出售全部或部分医院 [11] - 公司将循环信贷额度从1.5亿美元提高到4亿美元，延长到期日五年，同时实现更低定价，作为再融资的一部分，偿还了2026年3月到期的A3定期贷款，直到2028年3月无债务到期 [12] - 因公司股价较低，上季度未通过ATM发行股票 [13] - 昨日公司向SEC提交Form S - 3修正案及与各银行的修订销售代理协议，今日提交新的Form S - 3自动货架注册声明并更新与各银行的销售代理协议，用于出售普通股，包括发行ATM股票 [14] - 宣布第四季度股息并提高至每股0.4675美元，相当于年化股息每股1.87美元，自IPO以来每个季度都提高股息 [14][15] 问答环节所有提问和回答 问题1: 老年精神病医院租户问题是否有更明确的潜在时间表，若很快收回场地，多久能重新出租及所需资本支出是多少 - 公司1月底收到小额付款，租户表示每季度可支付10 - 20万美元，希望租户能全额支付租金，第一季度数据将使支付金额更具一致性；租户正在评估战略选择，包括出售全部或部分医院，这些情况将在未来几个季度逐渐明朗 [26][27][28] 问题2: 与该租户相关的应收票据情况，租户是否支付了利息及未来预期 - 公司希望同时收到租金和利息，提及的每季度10 - 20万美元付款包括租金和利息，将评估何种付款方式最合理 [31] 问题3: 第四季度收购资金主要来自循环信贷额度，这是否是近期计划，股票回购是否影响资本分配决策 - 所有选项都在考虑范围内并会在董事会层面讨论；鉴于近期要完成3300万美元的收购，会优先考虑资本循环以避免过度杠杆化，融资方式包括使用循环信贷额度、资本循环和股价合适时发行ATM股票 [34][35][36] 问题4: 近期收购重点是否是即将进行的开发收购，是否会减少其他收购，2025年第一季度预计完成的收购项目有哪些 - 近期重点是完成即将进行的收购；第一季度预计完成两个物业收购，一个行为住宅治疗设施约950万美元，一个住院康复设施约2350万美元 [42][43] 问题5: 1.2 - 1.5亿美元的年度收购目标是否仍然合理 - 该目标仍然合理，虽然因股价因素提高了收益率等标准，但不缺可做的交易，希望继续增加AFFO，部分目标将通过资本循环和股价改善后发行ATM股票实现 [45][46][47] 问题6: 如何看待股息覆盖情况，与实际现金流衡量标准相比如何 - 董事会每季度都会讨论股息，对当前股息覆盖情况感到满意，相信解决老年精神病医院场地问题将带来大量额外AFFO，加上收购和再开发项目，认为股息有良好覆盖，短期内不打算改变策略 [50][51] 问题7: 核心投资组合季度末出租率90.8%，2025年入住率是否会有重大变化 - 过去两年半入住率在90.8% - 92.6%之间，认为满入住率约为93%，目前略低于理想水平是因第四季度末有一些租约到期和终止；预计未来几个季度入住率不会有重大变化，长期应保持在91% - 93%的高位区间 [54][55]