财务数据和关键指标变化 - 2024年第四季度，公司正常化每股运营资金（FFO）为0.40美元，处于此前指引区间高端，同比增长2.5%；全年正常化每股运营资金为1.56美元，同样处于修订后区间高端 [11][29] - 2024年同店现金净营业收入（NOI）增长2.9%，第四季度增长3.1%；剔除Stewart Health和Prospect Medical破产影响后，全年同店现金NOI增长3.1%，第四季度增长3.6% [30] - 2024年公司产生近13亿美元收益，执行超5亿美元股票回购和3.5亿美元债务偿还，年末净债务与EBITDA比率降至6.4倍，低于第三季度末的6.7倍，与2023年末持平 [31] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2024年公司新签租约近200万平方英尺，其中第四季度签约近69万平方英尺，均创历史新高 [22] - 2024年租户保留率为83.4%，较2023年提高400个基点；全年新租约和续租约起租总面积达660万平方英尺，其中第四季度为150万平方英尺 [22] - 2024年多租户组合实现近150个基点的入住率增长，第四季度增长44个基点，处于预期高端 [23] - 2024年可控运营费用降低100个基点 [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 门诊医疗空间需求基于需求且受益于人口结构长期利好，供应受限，第四季度建筑交付和开工处于十年最低水平 [20] - 公司最大租户（大型医疗系统）持续将患者护理转移至低成本门诊环境 [20] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2025年战略重点包括持续运营增长和提高效率、通过资产出售优化投资组合以聚焦高密度和快速增长市场、优先减少债务以实现自然去杠杆化 [14][15] - 2025年计划出售4 - 5亿美元非核心资产，所得款项优先用于租赁资本，剩余用于偿还债务，目标是年底将杠杆率降至6 - 6.25倍 [37][39] - 门诊医疗空间是房地产中最具韧性的物业板块之一，公司在租赁和运营方面表现出色，过去四个季度新租约起租率比同行高50% [19][23] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 门诊医疗空间长期趋势向好，公司运营团队表现出色，有望延续增长势头 [19][25] - 2025年签约未入住租约管道（SNOW）代表超160个基点的额外入住率，较第三季度提高约40个基点，为未来吸收提供良好可见性 [26] - 尽管2025年去杠杆化会带来短期盈利逆风，但公司认为这是降低资本成本和实现长期增长的正确策略 [16] 其他重要信息 - 公司进行了多项董事会和管理层变更，包括提升Tom Bejalian为独立主席、任命三位新独立董事、晋升Austin Helfrich为首席财务官 [8][9] - 公司正在进行首席执行官搜索，董事会搜索委员会自12月开始与领先猎头公司合作，不急于确定合适人选 [17] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 本季度与Stewart空间回填相关的新租赁情况，以及2025年同店净吸收指引是否包括Stewart空间再租赁 - 公司将Stewart大部分转租活动视为续租，不计入新租约数据；第四季度与Stewart建筑相关的新租约约1.5万平方英尺 [50][51] - 2025年吸收目标不包括Stewart空间，预计2025年租约起租情况与2024年相似，得益于到期租约减少 [53][54] 问题2: 关于资金可分配额（FAD）与正常化FFO指引的关系，以及股息最新想法 - 公司有信心通过租赁势头和运营效率在2025年底或2026年实现股息覆盖，策略是专注租赁活动和自然去杠杆化 [57] - 股息覆盖时间取决于租赁活动，若租赁加速，可能会有更多租户改善成本，但这是正确决策 [60] 问题3: 首席执行官搜索进展和预计宣布时间 - 搜索委员会1月正式开始工作，目前已进行约60天，原预计6 - 9个月，但希望能更快确定合适人选 [65] 问题4: 华盛顿政策变化对医疗办公（MOB）租户的潜在影响 - 目前难以判断新政府医疗政策走向，但门诊医疗空间需求强劲，若政府希望降低成本，公司将受益 [68][69] 问题5: 已确定的战略是否会影响首席执行官候选人寻找 - 不会，新首席执行官有机会评估团队和战略，目前接触的候选人素质很高 [75][76] 问题6: 在租赁中能否利用通胀实现租金增长 - 公司采用动态租赁指南，基于内部收益率（IRR）模型，根据市场情况决定是否提高租金；所有租约都有3%以上的租金递增条款 [78][81] 问题7: 2025年4 - 5亿美元处置资产中资产出售和合资企业的比例，资金用途，以及2026年定期贷款提前终止费用 - 预计主要为资产出售，旨在实现投资组合合理化；公司有2.5亿美元定期贷款，无提前还款罚金，将灵活安排债务偿还 [86][88] 问题8: 2025年资产出售与2024年非核心资产出售的关系，以及成本股权与非核心资产出售资本化率上升的关系 - 2025年资产出售是投资组合优化的延续，且更积极退出某些市场；核心医疗办公物业定价与2024年持平，2025年资本配置将更注重资产负债表 [97][99] 问题9: 公司可持续盈利增长的估计和实现时间，以及如何应对未来两到三年的债务到期和利率风险 - 医疗办公行业长期增长率约为3%，公司短期内有机会超越该水平；2025年去杠杆化会带来盈利逆风，但长期来看是正确决策 [108][111] 问题10: 如何处理2026年12亿美元到期债务 - 2025年下半年将是处理2026年债务到期的重点时期，公司将利用资产出售所得偿还债务并进行再融资 [115] 问题11: FAD相对于股息的轨迹未达预期的根本原因 - 公司不记得曾表示2025年初实现股息覆盖，预计在2025年底或2026年实现，主要取决于租赁活动；2024年在租户改善和租赁方面投入较多资金 [118][119] 问题12: 能否提供2025年多租户入住率具体百分比 - 2025年公司将重点关注同店和合并公司的指引，不提供多租户具体展望，但补充资料中有相关详细信息 [124][125] 问题13: 2025年资金来源和用途，再开发预算，以及股票回购看法 - 2025年资产处置所得将优先用于租赁和偿还债务，目标是将杠杆率降至6 - 6.25倍；公司会关注市场情况，灵活决策 [129][130] 问题14: 2025年利润率和可控费用趋势 - 随着入住率提高，预计2025年利润率将上升；2024年利润率同比提高60个基点，预计同店入住率将提高75 - 125个基点 [133] 问题15: 2025年指引中是否考虑Stewart或Prospect的额外空置空间或租约上线情况 - 2025年指引中未考虑Stewart和Prospect相关情况，已将Prospect完全排除在指引之外，后续有更新会及时提供 [136][138]