财务数据和关键指标变化 - 2024年第四季度，可供普通股股东分配的FFO和核心FFO均为每股0.35美元，2023年同期为每股0.36美元；2024年全年，FFO和核心FFO分别为每股1.41美元和1.42美元，2023年同期分别为每股1.46美元和1.47美元 [20] - 截至2024年12月31日的三个月内，同店租金较2023年同期增长5%；2024年全年，同店租金较2023年同期增长2.3% [21] - 2024年第四季度总运营收入为3740万美元，运营费用为2500万美元；2023年同期运营收入为3590万美元，运营费用为2810万美元 [21] - 截至2024年12月31日，有效平均SOFR利率为4.49% [23] - 2024年底整体杠杆率从46.1%降至44.1%，有担保净抵押贷款债务从2.839亿美元降至2.586亿美元，总净债务从7.269亿美元降至6.824亿美元 [24][25] - 2024年通过ATM计划出售369.9万股普通股，筹集净收益5350万美元；截至12月31日，出售F系列优先股获得净收益110万美元 [26] - 公司普通股股息为每股每季度0.30美元，即每年1.20美元，昨日股票收盘价为16.04美元，收益率约为7.5% [28] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2024年工业物业在年化直线租金中的占比从60%提高到63%，办公物业占比从36%降至33% [25] - 2024年公司收购园区物业花费2680万美元，总面积达31.6727万平方英尺；续租或延长了11处物业超290万平方英尺的租约，GAAP租金净增加380万美元 [12] - 2024年出售了7处物业，包括5处办公物业和2处医疗办公物业 [13] - 截至2024年12月31日，投资组合入住率提高至98.7% [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 2024年工业地产净吸纳量总计1.35亿平方英尺，与预测持平；第四季度工业空置率上升150个基点至6.7%，为两年来最慢增速 [10] - 2024年第四季度新交付量降至2021年年中以来的最低水平 [11] - 截至2024年12月31日，单资产投资交易量同比增长5.1%，达到679亿美元；同期商业地产总交易量增长6.4% [11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 短期内公司将专注于将工业物业占比提高至至少70%，但不会降低承保标准 [13] - 公司将继续处置非核心办公资产，同时利用信贷额度和手头现金进行增值型工业收购 [15][16] - 公司会继续关注整体杠杆率，在扩大资产负债表和关键任务资产组合时保持谨慎 [17] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管面临利率波动、通胀和劳资纠纷等诸多不利因素，2024年工业地产仍表现出色 [9] - 美联储宣布暂停降息，美国国债收益率仍不稳定，资本市场尚未完全恢复 [9][11] - 公司认为自己处于有利地位，能够抓住合适的机会，投资组合持续产生可持续现金流，租户信用质量未恶化 [15][16] 其他重要信息 - 本次财报电话会议可能包含前瞻性陈述，这些陈述存在风险和不确定性，实际结果可能与陈述有重大差异 [4] - 公司将讨论FFO和核心FFO指标，认为它们能更好地反映经营成果和进行业绩比较 [5][6] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 关于资产负债表的杠杆预期以及有担保和无担保债务组合的期望 - 公司目标是继续降低杠杆率至40%以下，会减少有担保债务占比，增加无担保债务，但总体上减少资产负债表上的债务 [36][37] 问题2: 是否期望在今年实现工业物业占比达到70%的目标 - 公司非常有希望实现这一目标，将通过收购和处置物业相结合的方式达成，是相对于直线租金的占比 [38][39] 问题3: 未来12 - 18个月要出售的办公资产的市场深度、交易情况和定价 - 公司出售办公物业会很谨慎，不会为卖而卖，今年预计出售4 - 5处办公物业，如果有机会也会抓住；办公物业组合空置率为7%，目前表现良好 [45][46][47] 问题4: 130个基点的空置率情况以及2025年重新出租或出售的前景 - 大部分空置率集中在一两个资产上，如卡罗来纳州一处物业租约3月底到期后将不再续租；约3%的租约到期物业将出售或有购买选择权；另外一些办公物业已收到续租提案 [48][49][50] 问题5: 如何看待2025年激励费用豁免情况 - 公司希望恢复原激励费用支付，但以股东利益为先，目前无法确定恢复时间，预计今年业绩会比去年更强 [51][53][54] 问题6: 近期完成的私募配售和证券发行是否是未来融资方式，以及利率定价是否合适 - 私募配售不是主要融资方式，公司还有信贷额度和银行定期贷款；首次发行的利率不错，未来可能更低 [61][62] 问题7: 2024年第四季度租赁活动情况，包括物业类型和租金趋势 - 租赁活动涉及办公和工业物业，工业和办公物业租金都有增长；办公物业租约多为五年，这种趋势预计会持续 [63][64][65] 问题8: 2025年资本支出预期 - 公司在续约上的资本支出是积极的，能保留租户并增加租金；大部分支出是租赁佣金和建筑改善费用，预算可控，未来九个月主要是为2024年续约支出 [66][67][68] 问题9: 两处待售资产的出售时间 - 一处按合同4月1日出售，另一处大概率4月初，即在第二季度出售 [73][74] 问题10: 待售资产和收购管道中的资本化率差异 - 收购方面，资本化率在7.5% - 8%之间；出售的办公物业资本化率略高，但因公司可选择性出售，差距不大 [76][79] 问题11: 是否看到关税相关言论和实施的早期影响 - 公司调查租户后未发现直接影响，租户目前没有相关担忧；关税可能会带来更多工业机会，如回流和近岸外包 [80][81] 问题12: 资本循环中收购和出售的大致金额 - 收购方面，希望超过2024年，达到每年1亿美元的正常水平；出售方面，会更谨慎地处置一些未来可能有问题的办公资产 [86][88][89] 问题13: 2025年剩余到期租约是办公还是工业物业 - 一处工业物业有购买选择权，预计会被行使；另外两处办公物业面积约11万平方英尺，已有续约文件 [91][92] 问题14: 本季度重新分类为销售型租赁的物业是否仍计入基本管理费计算 - 该物业会计入基本管理费计算，这是由于ASC 842会计准则要求，该工业物业在11月签订租约并预计出售时被重新分类为销售型租赁，这也是损益表上有大额销售收益的原因之一 [93][94][95]