财务数据和关键指标变化 - 2024年全年净收入为6150万美元，合每股1.19美元，高于2023年同期，主要因2024年第四季度资产处置、大幅减债带来的利息节省以及多年强劲租约续约的影响 [21] - 2024年全年调整后资金营运净额（AFFO）为1410万美元，合每股0.29美元，显著高于2023年同期，受较低财产税、减债带来的较低利息费用、直接运营物业上牛油果和柑橘销量增加以及可变农场租金增加的积极影响 [21] - 2024年资产处置收益较高，处置54处房产，总销售收益为5410万美元，而2023年处置74处房产，总销售收益为3610万美元 [22] - 2024年通过处置资产，净减债1.585亿美元，降低了利息费用、物业运营费用和折旧费用 [22][23] - 2024年一般及行政费用增加，因一次性遣散费140万美元和给高管的210万美元特别奖金，但全年薪酬和差旅费降低部分抵消了这一增加 [23] - 2025年AFFO预测范围为1210万 - 1470万美元，合每股0.25% - 0.30% [31] 各条业务线数据和关键指标变化 - 固定农场租金因2023年资产处置而下降，但多年强劲租约续约率部分抵消了这一降幅，公司协商保留了2024年10月出售房产的全年租金 [25] - 管理费用和利息收入增加，主要因2024年FPI贷款计划下贷款发放增加 [26] - 直接运营业务（作物销售、作物保险和销售成本的组合）相对于2023年有所增长，主要因柑橘、牛油果和核桃销量增加以及较低的减值和销售成本 [27] - 2025年，固定农场、太阳能、风能和休闲租金反映2024年全年影响；管理费用和利息收入因FPI贷款计划活动增加而提高；可变付款因柑橘和行作物前景以及葡萄农场出售而减少；直接运营业务变化主要因维护和水相关成本增加 [28][29] 各个市场数据和关键指标变化 - 伊利诺伊州市场估值处于平稳阶段，优质房产价格依然强劲，是低当前收益率、高增值环境，公司若估值合理会继续在该州购买房产 [34][35] - 科罗拉多州市场因水资源限制，公司长期不太看好该地区，可能逐步退出高原地区 [37][38] - 三角洲地区（特别是路易斯安那州东北部和阿肯色州东南部）的优质农场具有吸引力，当前收益率略高 [38] - 加利福尼亚州市场存在水、种植过剩、劳动力和监管等挑战，给资产价值带来压力，机构投资者对此地区较为担忧，公司会监测该地区，若价格合理可能会减少在此的敞口，目前不太可能购买额外资产 [39][40][41] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为拥有农田从根本上是一个总回报的故事，注重通过提高租金和获得特种作物的好价格来提高收入和AFFO，同时降低成本 [10][12] - 2024年进行了大量资产销售，将部分收益以特别股息形式分配给股东，创造了流动性以减少债务和进行股票回购 [11][16] - 2025年公司给出AFFO每股0.25% - 0.30%的指引，高于当前每股0.24%的股息率，董事会将按季度评估股息政策 [17][18] - 对于约翰迪尔经销商业务，公司认为其有6% - 6.5%的当前收益率，长期可能随农田增值甚至更高，但也有人认为应专注主业，公司可能会谨慎开展更多此类业务 [45][46][50] - 公司开展FPI贷款计划，在缩小投资组合时通过该计划增加现金流，作为资产型贷款方，为现金匮乏但资产丰富的农民和土地所有者提供贷款 [103][104][105] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为2024年是公司非常强劲的一年，得益于多年来租约续约表现强劲、部分特种作物农场表现出色以及结构性成本降低 [14][15][16] - 对于租金，过去三年平均续约率上升12.4%，2024年基本持平至略有下降，为 - 0.8%，预计2025年随着玉米价格上涨和农民盈利能力提高，租金有望再次上涨 [76][77][79] - 近期美国农业部等数据显示农场收入正在回升，得益于去年底的大额直接付款和谷物价格上涨，美国农民目前处于经济回报前十的年份之一，公司会在市场好时提高租金，市场不好时更谨慎 [87][89][91] - 加利福尼亚州农田市场仍存在供需错位，预计会有一定的兴趣回升，目前看到小运营商有购买意向，但大投资者因已有较多敞口而未大量进入市场，市场可能已接近底部 [96][98][99] 其他重要信息 - 公司在财报电话会议中会提及前瞻性陈述，包括投资组合未来表现、潜在收购和处置、业务发展机会等，同时会讨论非GAAP财务指标，相关定义和与GAAP指标的调节可在公司网站和2025年2月19日的8 - K报告中查看 [6][7] - 公司远离被认为滥用政府项目的租户，注重确保租户在不依赖政府付款的情况下有合理的经济成果 [68][69] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2025年进行净收购所需的定价环境，以及目前适合交易的地区和作物类型 - 公司投资组合主要集中在伊利诺伊州、印第安纳州、密苏里州、科罗拉多州东部和加利福尼亚州，伊利诺伊州市场估值平稳但优质房产价格强劲，若估值合理会继续购买；科罗拉多州因水资源限制，公司可能逐步退出；三角洲地区优质农场有吸引力；加利福尼亚州存在诸多挑战，公司会监测并可能减少敞口，目前不太可能购买额外资产 [34][37][38] 问题2: 如何看待收购的俄亥俄州约翰迪尔经销商业务，是否达到回报阈值，是否会在俄亥俄州或其他州扩展 - 该业务有6% - 6.5%的当前收益率，长期可能随农田增值甚至更高，但也有人认为应专注主业，公司可能会谨慎开展更多此类业务 [45][46][50] 问题3: 目前的增量借款利率，若需要2000万美元债务，成本是多少以及获取途径和最佳定价 - 目前增量借款利率约为6%，公司有可立即使用的信贷额度，是基于SOFR的短期利差，若要结构性增加债务，会使用三年以上的传统贷款协议，利率和风险不同 [53][54][55] 问题4: 关于美国农业部项目资金冻结以及成本分摊协议，公司租户或农民是否受影响，以及对全年的影响 - 美国农业部预算分SNAP和农场项目两大部分，公司远离滥用政府项目的租户，注重租户自身经济成果，认为资金冻结对公司无重大影响，且现有合同义务会履行，未来项目可能会改变 [62][68][69] 问题5: 公司春季新续约租约的要价以及对全年的影响 - 过去三年平均续约率上升12.4%，2024年基本持平至略有下降，为 - 0.8%，预计2025年随着玉米价格上涨和农民盈利能力提高，租金有望再次上涨 [76][77][79] 问题6: 如何看待提高租金与农民收入水平的关系，以及股息支付方式和农民收入前景 - 近期农场收入正在回升，得益于直接付款和谷物价格上涨，美国农民目前处于经济回报前十的年份之一，公司会在市场好时提高租金，市场不好时更谨慎，长期平均租金涨幅约为3% - 4% [87][89][91] 问题7: 加利福尼亚州市场是否有困境买家进入，是否意味着市场触底 - 加利福尼亚州农田市场仍存在供需错位，预计会有一定的兴趣回升，目前看到小运营商有购买意向，但大投资者因已有较多敞口而未大量进入市场，市场可能已接近底部 [96][98][99] 问题8: FPI贷款计划第四季度贷款余额大幅增加，如何看待该业务的需求，是否会持续高需求 - 开展该计划是为在缩小投资组合时增加现金流，公司作为资产型贷款方，为现金匮乏但资产丰富的农民和土地所有者提供贷款，只要抵押物价值有保障就会放贷 [103][104][105] 问题9: 自政府换届和相关政策变动以来，贷款计划的来电咨询是否增加 - 贷款计划的来电咨询略有增加，可能是因为部分边缘运营商在2024年感到资金紧张，与政府换届关系不大，未来情况取决于大宗商品价格走势 [111]