财务数据和关键指标变化 - 2024年第四季度核心FFO为每股摊薄后0.24%，全年核心FFO为每股摊薄后0.95%，调整后为0.91% [36][37] - 2024年第四季度同店物业现金NOI同比下降2.9%，调整非经常性项目后基本持平 [37] - 2024年天文台业务第四季度净营业收入约2900万美元，全年约1亿美元，同比增长6% [38] - 2024年第四季度和全年FAD分别约为300万美元和9100万美元，排除TI支出时间影响后分别约为2700万美元和1.14亿美元，调整后FAD派息率分别为36%和33% [38] - 预计2025年核心FFO在0.86% - 0.89%之间 [39] - 预计2025年调整后同店物业现金净营业收入增长在0.5% - 4%之间 [42] - 预计2025年天文台NOI在9700万 - 1.02亿美元之间 [44] 各条业务线数据和关键指标变化 商业租赁业务 - 2024年商业组合租赁面积超130万平方英尺，为2019年以来最高年度租赁量 [17] - 曼哈顿办公组合出租率达94.2%，较上季度增加10个基点，较去年同期增加160个基点，自2021年第四季度以来增加670个基点 [18] - 曼哈顿办公组合连续12个季度出租率提高且实现正吸纳量，连续14个季度实现正按市值计价租赁利差，平均每平方英尺净有效租金同比增长13% [18] - 2024年约45万平方英尺租赁面积来自现有租户提前续约 [20] - 2024年第四季度共租赁37.9万平方英尺，包括与Booking Holdings等租户的租赁和续约 [22] - 2024年第四季度新租和续约平均正按市值计价现金租金利差为10.8% [24] - 2025年已知空置面积18.6万平方英尺，待定面积6.4万平方英尺，预计年底出租率提高 [24][25] 天文台业务 - 2024年天文台业务第四季度和全年净营业收入同比增长超2019年水平 [10] - 2024年帝国大厦全球媒体曝光超4850亿次，同比增长25%，产生超9.5亿美元广告价值等效额 [11] - 游客平均消费额同比增加，预计2025年引入新动态定价模式实现增长 [14] 多户住宅业务 - 多户住宅组合入住率达98.5%，表现出色 [21] 各个市场数据和关键指标变化 - 纽约市办公市场租赁环境有利于公司产品和价格点，公司得以提高租金并减少免租期 [11][12] - 投资交易数量未恢复到历史水平，但近几个月有更多交易进入市场 [31] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注五大优先事项：租赁空间、销售天文台门票、管理资产负债表、寻找增长机会和实现可持续发展目标 [15][110] - 持续寻找额外交易机会，通过扩张或置换现有组合提升增长 [15] - 积极对零售、多户住宅和办公三个目标领域交易进行评估，重点关注纽约市 [31] - 行业呈现“有者”和“无者”分化，公司现代化、位置优越、可持续发展领先的建筑满足优质租户需求 [12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 纽约市租赁环境持续有利于公司，预计2025年实现正入住率吸纳 [11][13] - 天文台业务将继续保持领先，新动态定价模式有望推动增长 [14] - 公司资产负债表良好，有能力把握投资机会，实现现金流增长 [28][30][32] 其他重要信息 - 公司在2024年下半年使用1.95亿美元资产负债表现金进行零售收购，2025年3月将使用2.2亿美元现金偿还循环信贷额度和A系列高级无担保票据 [40] - 过去一年半在威廉斯堡北六街黄金零售走廊进行2.21亿美元收购，预计2025年年中完成3000万美元收购 [29] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 租赁业务动态及组合出租率预期 - 公司过去三年租赁吸纳量为正，目前租赁管道良好，2025年第一季度已签署5万平方英尺租约，另有13万平方英尺租约在谈判中 [47] - 预计年底曼哈顿办公组合出租率超95%，入住率也将稳步上升 [51][52] 问题2: 天文台业务2025年预期及增长因素 - 年初预测考虑了美元走强、中美航班座位容量等宏观因素，公司有信心维持天文台领先地位 [57][58] 问题3: 投资机会及预期收益率 - 新收购与1031同类置换不同，公司有更高回报预期 [64] - 目前办公市场交易量低，尚未有吸引公司的项目，公司仍对住宅和零售感兴趣 [67][68] 问题4: 是否有高租金租户对公司物业感兴趣 - 有知名租户在与公司谈判，他们看重公司物业价值、配套设施和可持续发展合作 [71][72] 问题5: 股票回购优先级 - 董事会会考虑股票回购，但2025年上半年将推出优先股股权投资业务，目前未就回购有重大转变或前瞻性声明 [76][77] 问题6: 2025年资本支出预期 - 2024年第四季度支出增加是时间问题，预计2025年整体资本支出将减少 [79] 问题7: 威廉斯堡北六街租金及空置情况 - 收购时预计租金有30%按市值计价增长，目前有一个空置空间，已有多家知名品牌感兴趣 [85][86] 问题8: 3000万美元收购项目及与多户住宅投资比较 - 公司将在第二季度末讨论该项目，目前暂不评论 [89] 问题9: 大型租户裁员是否影响公司 - Macy's的转租空间已确定，对公司无影响；Kohl's剩余租期情况待定 [91][92] 问题10: 继续推动净有效租金增长的能力 - 2024年已提高租金并减少免租期，2025年将继续，预计净有效租金因成本降低和市场势头而增长 [97][98] 问题11: 不同规模租户需求情况 - 租户对优质物业供应减少有更深刻认识，签约更积极 [102] - 各规模租户均有兴趣，公司关注创造大型空间机会 [103]