财务数据和关键指标变化 - 2024年第四季度，公司实现每股正常化FFO 0.35%，每股正常化AFFO 0.36%，正常化AFFO总计8690万美元，与第三季度持平 [26] - 全年每股正常化FFO和每股正常化AFFO分别为1.39%和1.44%，同比增长7% [28] - 2025年全年稀释每股收益指引为：净收入0.67% - 0.70%，FFO 1.42% - 1.45%，正常化FFO 1.43% - 1.46%，AFFO 1.47% - 1.50%，正常化AFFO 1.48% - 1.51%，中点预计较2024年增长约4% [29] - 截至2024年12月31日，净债务与调整后EBITDA比率为5.27%x，较9月30日下降0.03%x，较2023年12月31日下降近0.5个百分点 [33] - 2025年2月3日，董事会宣布每股普通股季度现金股息为0.30%，将于2月28日支付，股息支付率为第四季度正常化AFFO每股的83% [34] 各条业务线数据和关键指标变化 高级住房和熟练护理组合（SHOP） - 同店入住率环比上升80个基点，利润率上升20个基点，本季度现金NOI为17.9% [9] - 高级住房三网覆盖率稳定在1.36% [10] - 熟练护理入住率环比上升60个基点，熟练护理组合上升30个基点，EBITDARM覆盖率达到创纪录的2.09%，熟练护理利润率达到多年来的最高水平 [10] 管理的高级住房组合 - 包括非稳定社区和合资资产在内的总管理组合，收入环比增长3.5%，现金NOI增长5.4%，利润率扩张50个基点 [18] - 同店管理的高级住房组合，本季度收入同比增长7.4%，加拿大社区同期收入增长10.6% [20] - 第四季度同店入住率同比增长2.3%，国内组合入住率增长2.8%，加拿大组合增长1.2% [21] - 2024年第四季度RevPOR同比增长4.5%，exPOR同比增长近0.6%，总费用同比增长3.4% [21] - 保险成本在所有费用中百分比增幅最大，但占总费用不到3%，劳动力成本占费用超过50%，本季度同比增长2.1% [22] - 本季度现金NOI同比增长17.9%，美国社区同比增长15.2%，加拿大社区同比增长26.9% [22] 三网租赁组合 - 本季度现金租金收入总计9000万美元，因现金基础租户租金时间安排和资产出售影响，较上季度减少180万美元 [27] 各个市场数据和关键指标变化 文档未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2025年将继续推进2024年成功执行的战略，预计交易数量将增加，机会主要集中在高级住房领域，也有更多熟练护理机会 [10][11] - 公司专注于增加SHOP业务的敞口，随着时间推移，AL业务占比将增加，IL业务占比将减少，以提升增长数据 [74] - 高级住房市场交易活跃，几乎所有交易都以管理而非租赁物业的形式进行，公司的资本成本使其能够追求较新、接近稳定且提供护理服务的高级住房社区机会 [23][24] - 熟练护理交易市场活跃，但战略买家竞争激烈，他们基于资产为其所有收购业务带来的收入进行估值，能够支付更高价格 [42][43] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 劳动力可用性仍是行业挑战，但租户已实施策略缓解，劳动力情况已稳定 [9] - 政治环境对业务的潜在影响是一个悬而未决的问题，特别是 Medicaid 削减威胁，但国会历史上对老年人口有保护倾向，各州州长也会团结起来保护老年人和 Medicaid 预算，公司的游说努力有望成功，且公司投资组合的实力使其能够应对未来可能发生的任何情况 [12][13][16] - 预计高级住房业务收入增长将继续超过费用增长，现金 NOI 将持续增长，利润率将继续扩大 [23] 其他重要信息 - 公司本周宣布了 Kara、Lukas 和 Anna 的晋升 [7] - 公司提醒投资者，其评论中包含前瞻性陈述，这些陈述基于管理层当前预期，存在风险和不确定性，实际结果可能与预期有重大差异，公司无义务更新前瞻性陈述 [3] - 电话会议中提及非 GAAP 财务结果，投资者可在公司网站查看这些非 GAAP 财务指标及与可比 GAAP 结果的解释和对账 [4] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：2025年SHOP组合入住率的增长节奏如何 - 运营商在平衡入住率和房价以提高收入，难以预测入住率增长幅度，加拿大组合增长已稳定，国内组合在 IL 方面入住率仍有提升空间，AL 方面也有提升需求，但也希望提高 RevPOR [37][38] - 入住率不会减速，只是加速幅度难以确定 [40] 问题2：SNF 资产定价是否受当前环境影响 - 熟练护理交易市场活跃，有很多资金追逐交易机会，但贷款人和医疗保健 REIT 能否以增值方式参与是挑战 [42] - 战略买家竞争激烈，他们基于资产为其所有收购业务带来的收入进行估值，能够支付更高价格 [43] 问题3：为何对2025年收购业务加速有信心 - 公司不参与一些竞争对手的贷款业务，排除这些业务后市场情况不同 [48] - 2025年交易数量增加，公司资本成本使其能够开展想做的交易 [50] - 目前每周至少处理10份保密协议，市场上有很多交易机会，来源包括私募股权基金退出和再融资、资本重组机会 [51][52] 问题4：如何理解SHOP业务下半年增长可能减速与高入住率带来的经营杠杆之间的关系 - 公司在假设中较为保守 [57] - 去年入住率增长显著，目前已接近较高水平，未来入住率提升难度增加，但随着入住率接近90%，经营杠杆将更加明显 [58][59] 问题5：运营商采取了哪些成本缓解策略，是否有机会分享最佳实践 - 运营商在招聘方面采用数字营销，改进入职流程，延长入职时间并分配导师，提高员工留存率 [66] - 2022年工资调整后已趋于正常，使运营商在与服务业竞争中更具吸引力 [67] 问题6：收购管道是否更倾向于AL业务，预期交易的收益率或内部收益率是多少 - 有护理服务的资产表现更好，目前主要看到的是 IL/AL 记忆护理资产，也有一些独立的 IL 资产，但数量不多 [69] - 交易初始收益率在7% - 7.5%，稳定后会更高 [72] - 公司战略上专注于增加 SHOP 业务敞口，随着时间推移，AL 业务占比将增加，IL 业务占比将减少 [74] 问题7：SHOP组合的全面复苏情况如何，利润率和 NOI 与入住率的关系，以及未来的上行空间 - 高级住房业务有望接近疫情前水平，特别是那些能够提高房价的资产 [81][83] - 公司有一些运营商在高级住房和熟练护理业务中已超过疫情前水平，公司将与这些运营商开展更多业务，且整个投资组合质量已提升 [85] 问题8：2025年投资较去年的同比增长幅度如何 - 公司目标是恢复到疫情前常规的投资水平，即每年数亿美元，但不保证今年能达到该水平 [89] 问题9：稳定的高级住房资产竞争情况如何 - 优质资产的主要竞争对手是医疗保健 REITs，低于该质量水平的资产可能有高净值投资者参与，目前私募股权尚未大量进入该领域，但有回归迹象，杠杆买家目前面临债务成本和资本化率之间利差不足的问题 [93] 问题10：SHOP组合1月份数据与去年相比如何 - 大型运营商的数据在4% - 5%之间 [95] - 租金调整时间因运营商而异，部分在1月进行 [96][97] 问题11：公司如何投资基础设施平台，以及在 SHOP 业务中的最新举措 - 公司多年前进入 SHOP 业务时已建立基础设施，包括系统、技术和人员，增加规模带来的额外成本较小，对 G&A 影响主要在 SHOP 业务方面，吸收三网租赁业务无需增加人员 [103][104] - 公司不断升级和改进系统，将人工智能能力融入系统，为运营商提供更好支持 [105] 问题12：2025年是否有资产处置计划 - 第四季度的资产处置是正常业务操作，目前有一个约5000万美元的 SNF 投资组合正在出售 [107] - 公司历史上每年的资产处置规模通常在5000万 - 1亿美元以上，2025年预计也是正常业务水平 [108] 问题13：如何看待投资的增值和稀释问题 - 基于当前股价和债务发行情况，初始收益率在7% - 7.5%之间的投资可实现盈亏平衡或略有增值，同时还需考虑长期增长前景与资本成本预期的比较 [116][120] - 投资资金通常按60:40的比例分配股权和债务，以保持杠杆率在5倍左右 [122] 问题14：如何应对 House 和 Senate 在 Medicaid 削减问题上的分歧，以及对 Medicare 的影响 - 如果削减金额超过1万亿美元会令人担忧，但目前 Senate 为0，House 为8800亿美元，预计最终金额会下降，公司投资组合的强劲表现使其能够应对可能的冲击 [127][128] - Medicare 面临不同的影响因素，法院和法规限制使其调整难度较大，公司对 Medicare 的担忧相对较小 [130] 问题15：专业和行为保险覆盖率是否会随时间改善 - 覆盖率将在当前水平附近波动，不会有重大变化，行为医院业务动态性强，但覆盖率良好，无令人担忧的趋势 [137] 问题16：现金基础租户的规模，以及第四季度处置是否涉及现金基础租户 - 未全额支付租金、每月或每季度支付随机金额的现金基础租户占 NOI 的比例不到5% [139] - 第四季度的资产处置涉及部分现金基础租户 [140] 问题17：公司在 SHOP 业务中放弃潜在交易的原因是什么 - 公司关注资产质量、市场和长期可行性，优先考虑收购高质量资产以提升投资组合质量 [145] - 卖家或运营商对买家有选择权，关系在交易中起重要作用，也存在非公开市场交易 [147] 问题18：SNF 覆盖率大幅提升的原因是什么 - 入住率提升带来经营杠杆效应 [149] - 7月和8月 Medicaid 增加的影响较大，下一季度还将看到 Medicare 市场篮子的影响 [151] 问题19：贷款组合的到期情况，是否会转换为所有权 - 贷款组合中暂无近期到期项目，部分贷款将考虑重新部署资本，部分有机会收购的贷款将在合适时机评估 [155] - 2026年底有一笔约3亿美元的贷款到期，借款人可能希望赎回或转换为三网租赁，具体情况待定，目前贷款表现良好 [157][159][162] 问题20：Medicare 和 Medicaid 削减对 SNF 项目和传统 Medicare、Medicaid 的影响，以及削减是否更倾向于 CHIP 项目 - 其他项目如 CHIP Medicaid 扩展和家庭社区项目可能首先受到影响，公司认为即使有削减也不会对投资组合造成重大损害 [170][171] - 不同行业可能会联合起来进行游说活动 [172] 问题21：如何看待 Robert Kennedy 可能领导 CMS 对行业的影响 - 无法预测其影响 [174]