财务数据和关键指标变化 - 2024年第四季度同店NOI约2.04亿美元，较上年增长6%；第四季度AFFO约1.06亿美元，每股0.37美元 [19] - 2024年全年同店NOI增长超11%，连续第二年实现两位数增长；全年AFFO每股1.47美元；过去两年AFFO增加1.2亿美元，增幅40%；AFFO每股较2023年增长16% [19][20][21] - 2025年全年AFFO每股指引范围为1.51 - 1.59美元，中点为1.55美元，较2024年约增长5% [27][49][50] 各条业务线数据和关键指标变化 全球仓库业务 - 第四季度同店经济占用托盘的租金和存储收入按固定汇率计算同比增长约3%；同店吞吐量托盘的服务收入同比增长约6% [14][32] - 第四季度来自固定承诺存储合同的租金和存储收入占比约59%，同比提高680个基点，连续第15个季度创纪录 [11][33] - 2025年同店固定汇率收入增长预计在2% - 4%；同店NOI增长预计在4% - 6%；同店服务利润率预计超12% [52][54] 管理和运输业务 - 2025年NOI预计在4400 - 4800万美元 [56] 各个市场数据和关键指标变化 - 2024年第四季度同店经济入住率环比略有改善，接近79% [10] - 2025年同店经济入住率预计较2024年增减100个基点；吞吐量预计增长100 - 200个基点 [26] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 发展重点为战略合作伙伴关系、低风险扩张和客户专用开发，2025年已在三方面取得进展 [22] - 1月宣布在加拿大新不伦瑞克省圣约翰港建设约7900万美元的进出口枢纽；宣布在新西兰基督城的Halwyn Dr设施进行约3400万美元的客户专用扩建项目 [22][24] - 新开发项目管道超过10亿美元，预计2025年开发活动活跃 [25][45] - 凭借优质基础设施、广泛仓库服务和出色客户服务，成为全球大型食品制造商和杂货零售商温控供应链首选，客户希望获得端到端世界级服务 [34] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 认为市场正在企稳，预计回到传统季节性趋势，下半年入住率上升 [25] - 尽管2024年平均入住率较低，但通过提高劳动力生产率、商业化努力增加收入、降低采购成本和技术改进实现盈利增长 [11] - 对2025年增长前景有信心，凭借客户服务和运营能力可创造独特有机利润机会 [59][60] 其他重要信息 - 与Feed the Children合作10年，已向约65万个服务不足社区家庭提供近200万磅食品或180万份餐食 [28] - 2025年将战略性退出5个设施，多数为租赁设施，业务可整合到其他资产网络以节省成本 [55] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何调和入住率目标与经济入住率和物理入住率差距，以及评估风险 - 公司预计入住率全年持平，回到季节性趋势，上半年低于下半年；随着固定承诺增加，两者差距会自然扩大，这是业务季节性所致，并非担忧因素 [66][67][69] 问题2: 服务利润率的保守程度及未来1 - 3年的预期 - 2025年同店服务利润率起点略低于12%，超过12%意味着利润率扩张；该指引可能偏保守，最终结果取决于业务组合和吞吐量等因素 [72][73] 问题3: 从客户处得到哪些信息表明业务即将正常化，是否由某一细分市场驱动 - 并非由某一细分市场驱动，当前库存较低，吞吐量略有上升，业务活动增加；预计下半年回到正常季节性趋势，上半年为底部 [76][77] 问题4: 更正常化的物理和经济入住率范围与今年预期的比较 - 短期内难以预测入住率，公司认为今年入住率同比持平，回到季节性趋势是积极信号；长期目标是达到85%甚至更高，有望达到90% [81][82][84] 问题5: 确保下半年业务回到正常季节性趋势需要看到什么，应关注哪些信号 - 销售举措是推动下半年入住率的关键，公司在这方面进展良好；客户当前库存较低，需在旺季前补货；新业务销售进展顺利，虽需时间实现业务量增长，但会在下半年提升入住率 [89][90] 问题6: 新政府关税和驱逐行动对业务的影响，以及进口商品与国内采购商品的业务占比 - 进口商品业务占比低，不太担心关税影响；关税影响难以预测，长期影响可能小于预期；公司在墨西哥的业务设计可能因关税带来积极影响 [92][93] 问题7: 概率加权新业务管道的情况，以及2亿美元机会的量化方式 - 2亿美元是对机会进行概率加权后的结果，实际管道更大；新机会管道增长，成交率同比上升；机会多为长期固定承诺，集中在零售等领域，将推动下半年入住率提升 [96][97][98] 问题8: 2亿美元新业务机会是否应抵消3% - 4%的流失率，带来4%的净收入增长 - 公司将业务分为基础业务、新增业务和流失业务，目标是新增业务大于流失业务；流失率稳定在3%，成功达成新业务管道将带来净入住率增长 [101][102] 问题9: 2025年和2026年的租赁到期情况及预期 - 2025年和2026年的租赁到期比例与典型年份相比不算高；公司客户合同平均期限为3 - 7年，每年约15% - 25%的业务到期；续约率高，预计未来续约情况良好 [106][107][108] 问题10: 关于2025年整合5个设施的详细情况及对业务模式的影响 - 这些设施主要是租赁到期的表现不佳物业，公司将库存转移到自有设施以节省成本、避免租金上涨，这是良好的投资组合管理举措，有助于增加NOI [111][112][113] 问题11: 新业务管道中不激进定价是否刺激需求，是否为成本敏感型客户，以及新业务情况 - 活动定价模型反映市场需求，有助于刺激需求；公司运营表现出色，获得客户认可，带来市场份额增长；成功吸引一些原本自行经营业务的客户外包业务，特别是零售领域 [119][120][121] 问题12: 关于入住率季节性假设，上半年下降、下半年增长，以及服务收入每托盘的情况 - 上半年受2023年库存影响和季节性因素，入住率下降；下半年将恢复，且业务整体向零售转型将推动吞吐量增加 [123][124] 问题13: 开发管道中综合项目、客户扩张项目和战略合作伙伴项目的相对吸引力、预期回报及规模 - 所有项目的承保回报率均为10% - 12%；每个项目情况独特，需求和要求因地理位置和任务而异；当前开发项目涵盖所有发展重点，各细分领域均有机会 [128][129][133] 问题14: 圣约翰港项目如何涉及两个战略合作伙伴，是否有更多合作机会 - 该项目是DP World项目，圣约翰港有CPKC的铁路枢纽，三方能力结合创造了独特解决方案；美国西海岸和北美其他地区可能有类似机会，但并非既定目标 [135][136] 问题15: 2025年非同店NOI指引为0 - 700万美元的原因 - 兰卡斯特和康涅狄格的设施将在2025年底达到稳定期，2026年实现全年收益；堪萨斯城和阿伦敦的设施在上线初期会有亏损，但会快速提升至稳定期，两者相互抵消 [141][142] 问题16: 开发项目10% - 12%的收益率是否包括土地成本，若包括对收益率的影响 - 购买土地会计入成本基础，租赁土地会将租金计入模型；除悉尼等特殊情况，土地成本不是主要成本，不会显著改变收益率指标；补充资料中的收益率包含所有增量成本 [146][147][148]