财务数据和关键指标变化 - 2024年全年核心FFO每股2.13美元，较2023年增长8.7%，第四季度核心FFO每股0.54美元，高于上一年同期的0.52美元 [8][20] - 全年同店NOI增长5.1%，第四季度增长3% [8][21] - 2024年可比销售额在过去12个月同比增长约1%，总投资组合基础上每平方英尺增长2%至444美元 [9] - 年末中心入住率为98%，同比提高70个基点，第四季度提高60个基点；同店入住率为98.2%，全年提高90个基点，第四季度提高80个基点 [10] - 2024年完成473笔交易，涉及210万平方英尺，总租金差价为50%，其中续租空间差价为38%，续约空间差价为13% [11] - 2024年通过ATM出售340万股普通股，获得1.16亿美元总收益；第四季度出售260万股，加权平均价格为35.57美元，获得9100万美元总收益；还签订了190万股的远期销售协议，加权平均价格为36.40美元，代表未来7000万美元总收益 [23][24] - 2024年末股息支付率为61% [25] - 2025年核心FFO每股指导范围为2.22 - 2.30美元，代表4% - 8%的增长；同店NOI增长预计在2% - 4%；预计G&A与过去两年保持一致，利息费用估计在6350 - 6550万美元 [26][27] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务方面，过去两年新增五个中心，增加约220万平方英尺的GLA和超过5000万美元的首年NOI；2024年完成473笔交易，涉及210万平方英尺，总租金差价为50% [11][12] - 营销业务通过增强数字营销渠道，举办中心活动和提供针对性优惠，使客流量在季度和年度均实现增长 [8] 各个市场数据和关键指标变化 - 未提及 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是通过现有投资组合和新收购中心实现持续增长，外部增长战略聚焦于收购市场上占主导地位的露天特色零售中心，利用租赁、营销和运营优势创造额外价值 [16] - 公司对奥特莱斯渠道充满信心，将继续在露天领域寻找符合投资标准的机会进行投资 [17] - 公司在过去几年通过差异化平台挖掘现有投资组合的增长潜力，并通过外部增长实现房地产价值创造 [18] - 行业竞争方面，公司在每个服务市场都面临竞争，但凭借高入住率、优质零售商和多元化的市场定位，有信心继续发展业务 [153] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为消费者状况良好，销售和客流量均有所增长，零售商计划继续扩大业务，显示出消费者的强劲需求 [44][45] - 公司对未来增长充满信心，2025年指导显示核心FFO和同店NOI将实现增长，且有能力通过运营和战略举措提升业绩 [20][26] 其他重要信息 - 公司将参加多个行业会议和活动，包括花旗第30届全球房地产CEO会议、美国银行零售高管峰会等 [28] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 今年的资本需求，收购管道情况以及股权融资的部署计划 - 公司通过ATM进行股权融资是为了未来的内部和外部流动性，可在12 - 15个月内提取资金；公司积极寻找收购机会，但只有在完成交易时才会公布；目前资产负债表状况良好，低杠杆率低于五倍，核心投资组合的大部分资本支出可由自由现金流支持 [31][32][33] 问题2: 公司获取初始收益率的能力以及地理上适合投资组合的产品情况 - 公司从长期角度看待投资，当前收益率只是购买价格中NOI的一个因素，更关注资产的未来增长；公司规模较大，有奥特莱斯和生活方式中心可供选择，会进行明智的交易，以实现投资组合的合理增长 [35][36][37] 问题3: 公司的租户信用观察名单以及Catalyst Forever 21的暴露情况 - 公司有9家Forever 21门店，占总平方英尺的比例较小，且认为这些门店的租金有很大的上涨空间；租户信用观察名单处于合理水平，公司会积极应对租户问题 [39][40] 问题4: 消费者需求和消费模式的变化 - 公司第四季度业绩强劲，消费者状况良好，销售和客流量均有所增长；1月份受天气影响，数据不能代表未来趋势；零售商计划继续扩大业务，表明消费者需求强劲 [44][45] 问题5: Pinecrest和The Promenade的潜在增长空间及实现步骤 - 公司未给出五年预期，但认为这些资产目前存在一些空置和重新招商的机会，随着资产纳入同店池，利用公司平台有望实现稳定的同店有效增长 [47] 问题6: 租赁到期时间表以及与租户续约的情况和潜在风险 - 2025年租赁到期的GLA和ABR占比为23%；公司的续约保留率在过去一年有所下降，这是战略决策，因为重新招商的租金差价有更大的上涨空间；公司会利用这个机会替换一些表现不佳的零售商，引入新的品牌和用途，以实现多元化和增加购物者的选择 [52][53][54] 问题7: 公司向生活方式中心转型的情况以及未来拥有此类中心的数量和NOI占比预期 - 公司的转型始于四五年前，通过在奥特莱斯组合中增加新的用途，为顾客提供更好的体验；公司将继续寻找露天生活方式、全价购物中心的收购机会，目标是收购能够通过公司的租赁、运营和营销能力增加价值的中心 [57][59][60] 问题8: 固定CAM对公司业绩的影响以及向更多租户转换固定CAM的潜在收益 - 大部分租户已采用固定CAM，租金差价考虑了基本租金和固定CAM；过去三年租金差价上升，2024年在210万平方英尺上达到15%，回收率去年平均约为87%；预计2025年该比例相对相似，随着转换更多租户和减少临时租户比例，未来有一定的增长空间 [63][64][65] 问题9: Forever 21的平均店铺面积、空置时间以及填补空间的经验 - Forever 21店铺面积在6000 - 12000平方英尺之间；公司有9家该品牌门店，过去几年一直在逐步替换；公司会积极应对租户问题，不仅针对Forever 21，对所有表现不佳或租金支付不足的租户都会采取主动措施 [70][71] 问题10: 2025年同店NOI指导的构成因素 - 同店NOI指导范围为2% - 4%，包含了多种假设，如不同的租金差价预期、时间安排、信用结果等；公司是一个运营密集型企业，该范围考虑了各种不确定性；公司将努力实现该目标，并根据业绩情况可能会缩小或提高指导范围 [105][106][107] 问题11: 公司管理运营费用的能力以及未来同店费用增长的预期 - 公司将继续寻找运营费用的效率，虽然供应商需要进行生活成本调整，但公司会通过逐年寻找效率来减轻费用的过度增长，致力于为零售商和购物者提供卓越的运营服务 [109] 问题12: Capri和Tapestry合并未通过的最新情况以及对房地产战略的调整 - 公司与Tapestry保持良好的合作关系，其品牌在公司投资组合中继续增长；Stuart Weitzman品牌被出售给Caleres，公司对此感到兴奋，希望了解其未来计划；Capri的前景在2026 - 2027年看起来不错，是公司重要的零售商，公司相信其能够继续发展业务 [114][115][116] 问题13: 收购更多非奥特莱斯项目的原因以及对非奥特莱斯项目持有比例的限制 - 收购非奥特莱斯项目主要是因为购买成本低于新建购物中心；公司在拓展非奥特莱斯用途方面取得了成功，增强了在全价业务中增加价值的信心；全价业务市场上有更多的产品可供选择；公司没有设定非奥特莱斯项目的持有比例限制，关键是确保每个收购项目都能通过公司的运营、营销和租赁团队增加价值 [121][122][126] 问题14: 新交易是否仍能实现8%的首年收益率以及成本资本改善对资产选择范围的影响 - 公司的唯一原则是寻找能够增加价值的物业；如果收益率低于8%但项目有巨大的增长潜力，公司也会考虑收购；公司作为运营公司，相信能够通过自身能力为项目增加更多价值 [130] 问题15: 新收购项目实施公司战略后收益率的变化情况 - 公司的承保收益率是前瞻性的一年收益率，考虑了一些重新招商活动；项目的收益增长需要时间，通常需要几年时间来积累，具体取决于现有空置率和项目的执行情况 [132] 问题16: 临时租户空间的租金情况以及该比例是否会保持一致 - 临时租户的租金因资产表现和租户类型而异，在表现较好的资产中临时租户较少，在表现较差的资产中可能较多；弹出式零售商（通常为全国性零售商）支付的短期租金与永久租赁相差不大；租金最便宜的交易是那些零售商权利最少的情况，如按月租赁且公司有权在30天内收回空间；公司会根据资产情况和业务需求调整临时租户的比例 [136][137][138] 问题17: 不同面积盒子的回填时间以及临时租户计划在全价格式中的适用性 - 在奥特莱斯渠道，回填时间相对较短，临时租户计划可用于减少空置时间；在全价渠道，建设时间通常较长，但公司会利用临时租户计划来减轻空置和收入损失；临时租户计划在奥特莱斯和全价平台都非常有效，公司已在Huntsville和Little Rock实施，并将在Pinecrest有需要时实施 [146][147][149] 问题18: Simon在纳什维尔的开发计划对公司现有中心的潜在影响 - 公司在纳什维尔的中心已100%出租，对零售商和业务发展感到兴奋；公司所在的市场有其他购物中心和奥特莱斯中心，但公司将继续发展业务；公司所在的位置是一个300英亩的娱乐综合体的一部分，有Tiger Woods的新项目、纳什维尔足球俱乐部和其他体育设施，体育旅游业务将有助于公司业务的增长 [153][154][155]