财务数据和关键指标变化 - 第四季度净亏损2690万美元，摊薄后每股亏损1.06美元，总收入6380万美元；2023年同期净利润1840万美元，摊薄后每股收益0.70美元，总收入6890万美元 [13] - 第四季度净营业收入3890万美元，涉及35处房产；2023年第四季度为4220万美元，涉及38处房产，净营业收入下降7.6% [13] - 第四季度同店租金收入增长90个基点，同店入住率稳定在94.7%，同店费用增长2.2%，导致同店净营业收入较2023年第四季度下降40个基点；2024年第四季度同店投资组合租金收入环比增长20个基点 [14] - 2024年第四季度核心资金从运营中获得1770万美元，摊薄后每股0.68美元；2023年第四季度为每股0.75美元 [15] - 2024年全年净利润110万美元，摊薄后每股收益0.04美元，包括房地产销售收益5420万美元和折旧及摊销费用9780万美元；2023年全年净利润4430万美元，摊薄后每股收益1.59美元，包括房地产销售收益6790万美元和折旧及摊销费用9520万美元 [16] - 2024年全年净营业收入1.57亿美元，涉及35处房产；2023年同期为1.674亿美元，涉及38处房产，下降6.2% [17] - 2024年全年同店租金收入增长2.3%，同店入住率稳定在94.7%，同店费用增长3.3%，导致同店净营业收入较2023年全年增长90个基点 [17][18] - 2024年核心资金从运营中获得7310万美元，摊薄后每股2.79美元；2023年为每股2.92美元 [18] - 自2015年业务成立以来，公司核心资金从运营中获得的复合年增长率为10.8% [18] - 基于当前市场资本化率和预期净营业收入估计，公司报告的每股净资产价值范围为：低端44.56美元，高端58.52美元，中点51.54美元，平均资本化率范围为低端5.25%至高端5.75%，与上一季度和去年持平 [19] - 2024年第四季度，公司于12月31日支付每股0.51美元的股息；自成立以来，股息增长了147.6%；2024年，核心资金从运营中获得的股息覆盖率为1.47倍，派息率为核心资金从运营中获得的68% [20] - 2025年核心资金从运营中获得的摊薄后每股指导范围为：高端2.83美元，低端2.56美元，中点2.70美元 [26] - 2025年同店收入指导范围为：高端增长1.3%，低端下降20个基点，中点增长50个基点 [26] - 2025年同店费用指导范围为：高端增长2.4%，低端增长4.9%，中点增长3.7% [27] - 2025年同店净营业收入指导范围为：高端增长50个基点，低端下降3.5%，中点下降1.5% [27] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度完成58次全部和部分翻新，至少31个翻新单元，平均每月租金溢价150美元，投资回报率19.2%；截至年底，当前投资组合自成立以来已完成8348次全部和部分升级、4730次厨房和洗衣设备安装以及11389次技术包安装，分别带来每单元平均每月租金增加175美元、50美元和43美元，投资回报率分别为20.8%、64.8%和37.2% [15] - 2025年预计完成425次全部内部升级，平均每单元成本18000美元，产生平均每月269美元的溢价；完成3次部分内部升级，平均每单元成本5200美元，产生约86美元的平均每月溢价；安装661台洗衣机和烘干机，平均每单元成本1000美元，产生平均每月53美元的溢价或64%的投资回报率 [40][41] 各个市场数据和关键指标变化 - 2024年底同店入住率为94.7%，同比稳定；达拉斯 - 沃斯堡和夏洛特市场入住率分别达到96.3%和97%；奥兰多、坦帕和南佛罗里达市场第四季度平均入住率为94.9% [28] - 2024年第四季度同店净营业收入增长为负40个基点，受租金收入增长90个基点和总收入增长60个基点驱动 [28] - 第四季度运营费用增长为2.2%，延续过去几个季度的适度增长态势 [29] - 第四季度续约转化率为55.4%；2025年1月和2月续约率均超过53.3%，预计3月也将保持相同水平 [29] - 第四季度坏账率降至90个基点，全年平均为1.3%，低于2023年的2.7% [30] - 第四季度工资同比下降30个基点 [30] - 第四季度维修和保养费用增长为4.3%，较2022年和2023年疫情后的高水平有所缓和 [31] - 第四季度房地产税增长为负6.5%，有所缓和 [31] - 截至当早，投资组合入住率仍为94.7%，60天趋势为96.3% [31] - 2024年全年同店净营业收入利润率为61.61%，同店收入增长2%，同店净营业收入增长90个基点 [32] - 2024年拉斯维加斯、奥兰多、罗利、亚特兰大等五个同店市场净营业收入增长至少3% [33] - 2025年预计同店净营业收入增长在下降3.5%至增长50个基点之间，中点预计同比下降1.5% [33] - 2025年预计投资组合租金收入增长在负0.5%至1%之间，假设物理入住率在94%至94.3%之间，第一季度达到峰值，下半年关注租金增长时略有下降；还假设2024年租赁交易和租约倒挂带来负90个基点的收益；包括2025年市场租金增长1.5%；包括价值增值活动和投资性资本支出带来的50个基点的收入增长 [34][35] - 2025年预计财务入住率中点从92.7%降至92.3%，下降30个基点 [36] - 2025年预计批量网络和其他租金费用增长30个基点 [36] - 2025年预计南佛罗里达、拉斯维加斯、罗利、纳什维尔和亚特兰大等市场收入增长约2%至4% [36] - 2025年预计费用方面，维修和保养费用下降1%，劳动力成本增长3%，广告费用下降3.8%，一般及行政费用下降2.6%；不可控费用预计增长2.4%至4.9%，包括公用事业费用增长4.1%、保险费用增长7%（假设4月1日续约目标增长5%）、房地产税费用增长8.6% [37][38] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司核心是内部增长型业务，价值增值计划仍与历史15%至20%的目标一致，预计随着供应下降，今年将加速推进 [39] - 上半年继续评估有限的价值增值机会管道，预计第二季度后期和下半年机会数量可能增加，因为潜在买家最终能够评估租金增长 [42] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2025年开局良好，优先考虑利润率扩张、提高居民满意度和留存率，预计今年是过渡年，2026年和2027年将实现大幅增长 [44] - 第四季度新开工公寓数量降至37000套，为2011年第四季度以来的最低水平 [44] 其他重要信息 - 2024年3月1日出售Old Farm，4月30日出售Radbourne Lake，10月1日出售Stone Creek at Old Farm，这些销售产生了20.2%的杠杆内部收益率、2.96倍的投资资本倍数和9240万美元的净销售收益，其中2400万美元用于偿还信贷额度的已提取余额 [21] - 2024年上半年，公司以33.19美元的加权平均价格回购了1460万美元的普通股，较2024年第一季度净资产价值范围中点折价37% [22] - 2024年10月1日和11月29日，公司签订34份贷款协议，总收益14.66亿美元，占公司未偿债务总额的97.7%，同意以比先前条款更优惠的利率进行再融资，将公司加权平均债务到期日延长至七年 [23] - 再融资活动使公司总债务的加权平均利率在利率互换合约影响前降低48个基点至6.21%，考虑互换合约的对冲影响后，调整后的加权平均利率从3.64%降至2.96%，截至2024年12月31日，公司在2027年前没有重大债务到期 [24] - 2025年2月24日，公司董事会宣布每股0.51美元的季度股息，将于2025年3月31日支付给2025年3月14日登记在册的股东 [25] - 截至2025年初，公司拥有2310万美元的无限制现金和3.5亿美元的无担保企业信贷额度超额容量，可用流动性为3.73亿美元；预计6月完成企业信贷额度的重新规划，正在与强大的银行财团敲定协议，以继续为资产负债表提供流动性和灵活性 [43] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 亚特兰大总租金收入季度环比增长160个基点，但平均有效租金下降10个基点，入住率下降160个基点，是什么推动了积极结果？ - 公司在亚特兰大推出了批量网络服务，在第四季度和第一季度在三处资产中推广，带来了总收入增长；同时，预计并看到该市场坏账改善，2025年坏账率从2024年的2.6%降至1.8%，有近25万美元的正向倒挂 [48][49] 问题2: 罗利 - 达勒姆市场入住率下降290个基点的原因是什么？ - 罗利是公司较大的供应和扩张市场之一，特别是莫里斯维尔子市场面临压力，High House资产受到一定影响；此外，当地有人员变动；公司认为供应情况在下半年会有所改善，仍然看好罗利市场 [51][52] 问题3: 2024年初提到约有5000 - 5500个单元待进行全部内部升级，计划在第四季度和2025年随着供应减少而增加，基于当前市场条件，该计划是否有重大变化，重点在哪些市场进行升级？ - 公司优先在仍能提高租金的地方进行翻新，主要是南佛罗里达、下半年的罗利和拉斯维加斯；亚特兰大的翻新产出今年是去年的两倍，但仍未达到2015年以来每季度300 - 400个单元的历史水平；公司希望每季度重新评估翻新产出，随着行业预计下半年利率反转，有望增加翻新管道的产出并提高指导上限 [55][56] 问题4: 请说明利率互换到期对2025年利息费用和指导的影响？ - 约25万美元的利率互换将于6月到期，利差下降50个基点，这对2025年的指导有12美分的收益，将总利息费用从160个基点降至109个基点；公司对利率采取“更高更久”的假设，如果下半年美联储降息，核心数据有上升空间，但目前保持适当的保守态度 [63][64]