财务数据和关键指标变化 - 2024年第四季度总营收13.4亿美元，与上年持平；调整后EBITDA增长10%至3.35亿美元，调整后EBITDA利润率提高210个基点至25%；AFFO增长超145%至2.13亿美元，AFFO每股收益为0.83美元，同比增长73%，受益于约1300万美元或每股0.05美元的一次性税收项目 [21] - 2024年全年总营收53.4亿美元；调整后EBITDA增长4%，两年调整后EBITDA复合年增长率达11%；调整后EBITDA利润率提高100个基点至24.9%，过去两年提高310个基点；AFFO增长25%至7.05亿美元，AFFO每股收益为3.29美元，同比增长6.5% [23] - 2024年底净债务65亿美元，总流动性18亿美元，杠杆率为4.9倍 [31] - 2025年预计全年调整后EBITDA为13.5 - 14亿美元，AFFO每股收益为3.4 - 3.6美元 [19][33] 各条业务线数据和关键指标变化 全球仓储业务 - 2024年该业务占总NOI的87%，全年业务收入增长1%，总NOI增长2%至15亿美元，仓库NOI利润率为39.5%，提高40个基点，自2022年以来提高390个基点 [24] - 2025年预计全年业务NOI按固定汇率计算增长4% - 6%，按报告汇率计算增长3% - 5%；同店NOI按固定汇率计算增长2% - 5%，按报告汇率计算增长1% - 4% [26] 全球综合解决方案业务 - 2024年业务总收入15亿美元，同比下降2%；NOI下降5%，NOI利润率下降50个基点至15.9% [28][29] - 2025年预计全年业务NOI增长5% - 10% [30] 各个市场数据和关键指标变化 - 自2021年以来，公司核心北美仓储业务的出库托盘量保持稳定，年波动小于1%，但库存持有量在过去几年有所波动，2024年下半年开始呈现更正常的季节性模式 [16][19] - 2023年新产能达到峰值，2024年和2025年较2023年下降约50%，预计新交付量将继续减少 [71] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司执行了当年最大规模的IPO和有史以来最大规模的REIT IPO，降低杠杆至5倍以下，获得穆迪和惠誉的投资级评级，为资本部署创造机会 [8][9] - 专注于执行、成本效率和明智的资本部署，通过运营卓越和专有技术降低成本结构，特别是劳动力和能源成本 [25] - 推进LinOS计划，该计划是公司专有的仓库执行系统，已在多个自动化设施中实施并在传统建筑中试点，早期试点超出预期 [13][14] - 行业长期增长稳定，吸引了新投资，但新进入者面临高建设成本和上升的资本成本，公司具有规模、网络效应、技术和客户关系等优势，预计部分新企业将表现不佳，为公司创造收购机会 [70][72][73] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 生鲜和冷冻食品市场受长期需求驱动持续增长，公司战略网络和先进技术使其在冷链领域具有竞争优势 [11][12] - 市场在经历两年的库存再平衡异常波动后已企稳，2025年假设市场无改善，按正常季节性模式运行 [19][26] - 公司财务状况良好，有能力在2025年部署超15亿美元的资本，对长期增长和股东价值创造充满信心 [20][35] 其他重要信息 - 2024年公司实现连续第二年最佳安全业绩，创纪录的新业务签约，最佳卡车周转时间，最佳仓库劳动生产率，发布第100项专利，并获得多项市场认可和奖项 [10] - 2024年公司部署7.6亿美元增长资本，包括宾夕法尼亚州哈泽尔顿最先进的全自动冷库开业、收购堪萨斯城的ColdPoint Logistics等 [10] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 如何确定食品和冷藏市场已稳定，消费者压力是否会影响市场 - 尽管过去几年库存水平波动较大，但公司核心业务的吞吐量变化小于1%，2023年第三季度库存稳定，此后呈现正常季节性模式；公司指导假设市场维持现状，客户为增加销售进行促销活动可能带来额外收益 [40][41][42] 问题: 关于2025年的 occupancy 和定价情况 - 2024年各季度NOI相近，是由于上半年库存水平较高，下半年恢复正常季节性，这导致2025年上半年比较基数较高；正常情况下，第一季度NOI通常从第四季度下降，第二季度略有下降，第三季度大幅上升，第四季度达到峰值；预计2025年NOI上半年占47% - 48%，下半年占52% - 53% [45][46][48] 问题: 仓库同店NOI增长的驱动因素以及15亿美元资本部署的机会 - 定价方面，公司期望获得通胀水平的价格增长，同时注重与客户的长期合作，根据市场情况灵活调整；资本部署方面，公司有能力部署15亿美元，有大量开发和并购机会，过去两年每年投入约7.5亿美元用于增长资本 [52][53][54] 问题: 2025年新客户获取时是否会牺牲价格以优先考虑 occupancy - 公司认为长期来看可以实现通胀水平的价格增长，会根据每个市场的供需动态与客户合作，目前在大多数市场都能获得通胀水平的价格 [57][58] 问题: 未来投资的资金来源以及已完成和在建项目的增量NOI节奏 - 15亿美元的资本部署假设使用现金和债务，不考虑股权融资，但如有合适机会会考虑；约四分之一的已完成和在建项目的增量NOI预计在2025年实现，其余在未来几年实现 [62][63] 问题: 如何看待经济 occupancy 和物理 occupancy 之间的差距 - 两者差距相对较小，公司认为长期客户不愿为未使用的空间付费，这是一个有利的情况 [67] 问题: 是否看到特定市场新供应对费率的压力，以及2025年及以后的交付情况 - 行业长期增长稳定，吸引了新投资，但新产能在2023年达到峰值，2024年和2025年下降约50%，预计未来新交付量将继续减少；新进入者面临高建设成本，难以在低于市场价格的情况下竞争，部分企业可能表现不佳，为公司创造收购机会 [70][71][72] 问题: 收购项目的定价变化以及如何考虑新交易的定价 - 市场过去几年面临挑战，公司将以股东长期价值最大化为目标，做出风险调整后回报最高的决策；公司受益于良好的资产负债表和较低的资本成本，以及行业领先地位带来的优势 [77][78][79] 问题: LinOS试点测试的结果意味着什么 - LinOS计划进展顺利，试点超出预期，今年主要是验证技术功能并在不同类型设施中推广，为明年更广泛的推广做准备；从第一个试点项目中可以看到技术对运营的积极影响，公司内部对该技术的热情高涨 [83][84][86] 问题: 大客户和小客户占用空间的速度是否存在差异 - 公司客户基础稳定，预计未来不会改变；公司业务多元化，涉及所有商品、客户和地区，任何未预期的变化对公司影响较小 [89][90] 问题: 2025年的竞争供应与去年相比如何 - 新供应上线数量低于去年，预计未来新供应将继续下降 [93][94] 问题: USDA数据显示的库存压力、通胀压力和消费者情绪疲软是否会持续影响业务 - USDA数据反映的是正常季节性情况，公司核心业务的吞吐量未受通胀压力影响，库存水平在2024年第二季度达到峰值后已稳定在较低水平；USDA数据是基于自愿电话调查，部分冷库报告不一致，且公司20%的业务在海外，美国业务中只有40%的商品篮子通过USDA报告，因此该数据短期内不能很好预测公司业绩，但长期有相关性 [98][99][101] 问题: 公司投资组合更正常化的长期物理和经济 occupancy 水平是多少 - 公司希望随着市场份额的增加提高物理和经济 occupancy 水平；客户正在进行供应链优化，公司有望从一个大客户获得50%的业务增长；通过优化成本结构、实施LinOS和推进精益计划，公司有望成为成本最低、服务最好、规模最大、服务最广泛的供应商，从而持续获得市场份额 [105][106][107] 问题: 2025年管理SG&A费用的预期和计划 - 运营杠杆是公司关注的重点，去年在市场下行情况下仍实现了EBITDA增长；2025年管理费用有一定增长，主要是因为成为上市公司带来的新成本，但增长幅度不大；公司提前进行了一些投资，未来增长不需要大量额外的管理投资 [112][113][114] 问题: NOI季节性假设是否意味着 occupancy 在上半年下降，下半年回升，以及NOI增长在上半年为负，下半年大幅回升 - 根据正常季节性情况，上半年NOI与去年同期相比持平或略有下降，下半年上升，这与库存水平在2024年上半年较高有关 [118] 问题: 2025年指导中假设的股票薪酬是多少，以及非同店存储收入下降的原因 - 第四季度股票薪酬已达到正常水平，此前公司向大部分员工提供股权，推动了业绩提升；非同店业务受多种因素影响，包括去年的太阳能火灾导致部分建筑分类变化 [124][122] 问题: 预IPO投资者锁定期到期情况，以及平台表现优于营收的驱动因素和可持续性 - 公司认为预IPO投资者的减持不会对股价造成重大影响，创始人计划在3年内有序减持，他们关注长期股价上涨和增加公众流通股；平台表现优于营收不仅得益于收购资产，还在于公司持续的运营改进和LinOS带来的潜在收益，公司预计将继续实现业绩提升和利润率改善 [134][131][132] 问题: 自IPO以来股票表现不佳，投资者最误解的是什么，关键担忧是什么，如何让投资者更放心 - 投资者可能误解了公司在库存再平衡的严峻挑战下仍实现了4%的总EBITDA增长和6%的AFFO每股收益增长；公司目前客户表现、运营、安全和能源管理等方面表现出色，未来将通过技术和自动化实现增长，相信未来几年将证明自身价值 [140][141][142]