财务数据和关键指标变化 - 2024年全年调整后运营资金（AFFO）每股1.16%，同比增长8.4%，比2024年初市场共识高出超9% [7] - 2024年第四季度运营资金（FFO）为每股0.30%摊薄后，调整后运营资金（AFFO）为每股0.35%摊薄后 [22] - 董事会批准2024年第四季度股息为每股0.2425%，较2023年第四季度增长1%，这是连续第七年股息增长，还批准了最高2500万美元的普通股回购计划 [23] - 2024年底债务加权平均利率4.35%，加权平均到期期限三年，2027年前无重大债务到期 [24] - 1.5亿美元高级无抵押循环信贷安排中1.36亿美元未提取，95%借款为固定利率，年底净债务与年化调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）比率为5.2倍 [25] - 2023年同店现金净营业收入（NOI）增长5.5%，2024年为4.4%，更新2025年同店现金NOI指引为4% - 6%，此前指引至少3% [9][25] - 预计2025年全年AFFO为每股1.20% - 1.22% [10][27] 各条业务线数据和关键指标变化 - 除2024年近期收购外，所有到期租约及2025年到期租约租金已商定，多数为十年期，含3%年租金递增 [17] - 第四季度收到总净一次性追补租金150万美元，截至2月14日，2025年收到40万美元 [18] - 仅看已执行租约，31%的投资组合有年租金递增，11%为十年期租约，若包含2025年到期且租金已商定的租约，这两个比例约增加10% [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司当前入住率99.8%，过去十余年与邮政服务的租约保留率平均99% [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 继续推动内部增长，同时推进以收购驱动的外部增长计划 [7] - 2024年收购197处房产，花费9100万美元，加权平均资本化率7.6%，预计2025年收购额8000 - 9000万美元，目标加权平均资本化率7.5%或以上 [11] - 2024年10月出售两处房产，总毛收入630万美元，加权平均退出资本化率4.9%，购买成本360万美元 [12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司业务基本面强劲，对邮政服务持续租赁有信心，其近期承诺十年期租约，且租赁费用仅占邮政服务总运营预算1.5%，相关建筑是其配送网络的支柱 [13] - 邮政服务在经济中起关键多面作用，提供通用、经济、可靠、安全的配送网络，是全球最大、最复杂的物流网络，服务1.69亿个配送点，农村配送优势明显，其物流网络被大小包裹配送组织利用，是美国基础设施的关键不可替代部分 [14][15] - 公司内部增长故事有成效，与邮政物业所有者关系独特，有扩大投资组合的空间，过去一年的成功及与可靠租户的互利关系使其为未来一年做好准备 [16] 其他重要信息 - 2024年第四季度收购63处房产，花费3100万美元，增加约17.6万净可出租内部平方英尺，2024年收购总额9100万美元，含197处房产和57.1万平方英尺 [20] - 第四季度末至2月14日，收购18处房产，花费840万美元，另有14处房产总价890万美元已签订最终合同，出售一处印第安纳州空置房产，实现微薄利润，1720处房产组合中仅剩一处空置 [21] - 2024年现金一般及行政（G&A）费用在预期范围内，且占收入的百分比逐年下降，第四季度经常性资本支出18.4万美元，预计2025年第一季度约10万美元 [26] - 仅考虑已执行租约，2025、2026、2027年将分别实现70万美元、140万美元、180万美元的合同租金递增，同期48%的当前租约到期，有进一步提高租金的机会 [28] 问答环节所有提问和回答 问题: 新邮政局长上任，未来签订的新租约是否会与现有租约相同 - 新邮政局长不会改变租约文件，公司与邮政服务合作良好，且租赁费用占比低，邮政局长不太可能关注此问题 [33] 问题: 邮政服务计划未来十年节省360亿美元，拟消除不必要设施，这些设施指处理中心还是也包括邮局 - 公司认为邮政设施基础设施不会有变化，邮政服务表示其零售网络不会有中断或改变 [39] 问题: 邮政服务实施区域运输优化计划，对公司的收购或资产管理策略有何影响 - 公司收购资产时，首要考虑是房产对邮政服务的重要性，会考虑邮政服务对建筑使用的变化 [42] 问题: 2025年增长除了G&A费用上升，是否还有其他抵消内部增长和收购增长的因素 - 主要就是这些，业务有动态性，如经常性资本支出等会影响从FFO到AFFO的调整，收购也会影响当年的收支 [47] 问题: 公司投资组合中的房产与收购前相比如何 - 公司平台能增加价值，包括规模经济、物业和租约的运营管理以及租约谈判等方面，且随着业务规模扩大，这种价值会持续增加 [49] 问题: 第四季度顶线收入中有多少追补租金，如何看待明年的追补租金情况 - 可根据租约到期时间表查看今年的追补租金情况，95%的2023年租约和99%的2024年租约已执行，合同租金递增情况在演示文稿中有说明 [54][55]