纪要涉及的行业或者公司 行业：房地产行业 公司：中海、华润置地、建发、华发、越秀、荧茂、金茂、保利发展、绿城、新加坡企业、新湖地产、金地、新希望、上海金茂地产等 纪要提到的核心观点和论据 - 市场现状 - 2025年初房地产市场结构性复苏，部分企业如中海、华润置地等超20%增长，单月销售额破百亿企业数量与2024年四季度持平，返乡置业减少[1] - 2024年2月百强房企累计销售额同比降5%，单月同比增8%，前十强单月同比增17%，中海等超20%增长，单月破百亿企业七家[2] - 春节期间市场反响一般，节后来访和认购回升，2月比1月环比增15% - 25%，同比有增加[3] - 新房市场 - 2025年前八周45个城市新房成交量普遍好于去年同期，核心城市突出，普通二线和三四线基本持平，与几年前有约20%差距，节后来访量回升至去年12月水平[5] - 二手房市场 - 2025年前八周15个城市二手房成交量创近三年新高，同比增长近30%，节后成交递增，上海和杭州等网签套数增加[5] - 房价走势 - 一线城市商品住宅销售价格环比继续上涨，一二线整体环比上涨，三线降幅收窄，新房价格环比上涨城市从9月3个增至1月24个，如1月上海和深圳新房分别涨0.6%和0.2%，二手房均涨0.4%[1][6] - 市场价格结构性上涨，优质项目涨价有买单，二手房讨价还价空间收窄[8] - 土地市场 - 呈现高总价、高溢价和高楼面价特征，如2025年2月荧茂近90亿拿上海虹口地块，郑州中海地块溢价率近90%刷新楼面价记录等[1][9] - 国央企、外资企业及部分民营企业积极参与，如中海、金茂等动作频繁，表明土地市场回暖[1][10] - 库存情况 - 库存压力大，政府专项债收购存量闲置土地，湖北大学等机构购买存量房，有助于缓解但总体影响有限[4][11] - 未来展望 - 预计一线城市和核心二线城市率先恢复，价格修复带动市场回稳，全年成交量预计下降2 - 5年，二手房交易量或与新房持平并提升[4][15] - 政策需多部委发力，央行利息调整有空间，限购放开等措施或逐步实施，通过细微方式推动量能上升[16] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 二三线城市中南京、成都、宁波和武汉上涨幅度较大，是结构性恢复，依赖降价促销项目改善不显著[7] - 学校和其他机构购买存量房对开发商有优势，价格可谈、无交付风险等，此模式或被更多城市效仿但影响有限[12] - 调整首付比例及利率政策对市场效果边际下降，需更多细微多角度方法推动市场发展[18] - 首付政策调整在高能级城市影响小，低等级城市边际效应下降，大规模政策调整难现，小幅度调整可期待[19] - 未来三年高能级城市房价可从二手房市场观察，若供应不大量增加，2025年核心城市可能见底，中介溢价空间收窄是信号[19][20]