纪要涉及的公司 保利发展 纪要提到的核心观点和论据 - 销售情况：1 - 2 月累计认购金额 365 亿元，同比增长 40%，签约金额 340 亿元，同比下降 5%；2 月签约金额 160 亿元，同比增长 2.4%，认购金额 192 亿元，同比增长 66%，环比增长 11%；销售权益比 78% - 79%，为近六年新高；38 个核心城市认购占比 90%，一二线城市销售占比约 80%；2022 年后拓展增量项目 2 月销售占比 65%，全年 68%；上海、广州、浙江、三亚、成都等地项目表现亮眼；2 月推货 140 亿，周均总来访数 3.1 万组，盘均来访 64 组，同比增长 88%，转化率提升 3 个百分点至 8%，整体去化率 40%，一线城市 45%，上海、北京 47% - 48%，三亚和石家庄分别达 63%和 68% [2][4] - 拓展情况：1 - 2 月新增 9 个项目，总面积 89 万平方米，总金额 161 亿，是去年同期的三倍；2 月拓展 6 个项目，总面积 61 万平方米，总金额 122 亿；北京朝阳区两个地块总价 88 亿 [2][5] - 融资状况：截至 2 月底，新增融资负债成本降至 2.88%，新增融资负债 240 亿，总融资负债综合成本降至 3.06%，全有机负债总额约 3500 多亿，按揭和回笼情况稳定，回笼率维持较高水平 [2][5][7] - 土地拓展策略及利润率预期：坚持一定拓展规模，区域布局集中在核心城市；立项标准为税前成本利润率测算数据，严格控制成本预算和不可预见费用；2024 年新拓展项目当年贡献签约额近 200 亿，实现销售净利率超过 9% [9] - 去化率情况：新推去化率为 40%，上个月为 43% - 44%左右；存货去化率今年约为 9%左右，去年约为 10%；近期以续销为主，价格平稳，有营销手段调整 [10] - 市场形势及预期：近期二手房市场企稳，一手房热度维持，1 - 2 月同比改善，政策力度比去年 5 月强；公司保持抢时间、抢窗口、抢市场策略 [11] - 存量资产处理：增量部分滚动开发，已开工部分推向市场，严重偏离市场的转租赁住房，未开工部分推动退订或换地；动态考虑资产价值，优化资产质量，减少减值压力 [12] - 价格折扣和渠道费用：增量项目先低开高走，存量项目不过度打折；将渠道费用纳入考核，提升自身营销能力 [13][14] - 专项债政策影响：仅有一两个项目享受到专项债额度，处于沟通和审批阶段，已完成的 200 万平方米左右部分未使用专项债，落地需时间和方案 [15] - 销售回款率及新货占比：无精确推货节奏，市场接受度高会迅速推货；1 月新货占比更高，2 月为 65%，1 - 2 月累计约 68%，比去年提高八个百分点 [16] - 净利润率预期：预计 2025 年净利润率可能下降，但希望接近 9%，签约利润率有望企稳或改善 [17] - 市场成交结构：2025 年 1 - 2 月核心 38 城一二线城市占比接近 80%，市场偏向改善型产品 [17] - 客户情况：新客户占比提高，成交周期从去年三季度约 30 天缩短至最近一两个月 20 天左右 [17] - 新房市场热度：新房市场来访量和成交量不及去年 10 月，二手房价格同比增长较大 [18] - 存量项目折扣：去年四季度以来未明显收紧折扣，坚持去库存但控制亏损 [19] - 物业管理权及合作策略：尽量确保并表或操盘项目物业管理权，减少合作占比，提高权益比，选择合适伙伴合作 [19][20] - 可转债发行：已通过交易所审核并提交注册，因地产风险评估需流程时间，未收到明确时间预期，公司做发行前准备 [21] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 2022 年“和光熙进”和“西岳朝阳”项目开盘半年内售罄，为公司在北京朝阳区拿地提供信心 [6] - 2023 年开始进行退地和换地工作，依靠与各地政府良好合作关系 [15] - 去年小阳春期间，公司在五一迅速推货取得良好销售业绩 [16]