纪要涉及的行业和公司 - 行业：房地产行业 - 公司：招商蛇口 纪要提到的核心观点和论据 2024 年财务业绩及指标 - 营业收入 1789.48 亿元，同比增长 2.25%；归母净利润 40.39 亿元，同比下降 36.09%，受行业下行、开发业务项目结转毛利率下降和计提减值准备增加影响；税前毛利率 4.61%，加权平均净资产收益率 3.36%；全年经营活动现金净流量 319.64 亿元，期末货币资金余额 1003.51 亿元，达五年最高水平[3]。 - 年末有息负债总额 2226 亿元，一年内到期有息负债 467 亿元，占比 11%；全年新增公开市场融资 154.6 亿元，票面利率为同期同行业最低；全年新增融资综合成本 2.78%，年末综合资金成本 2.99%，较年初下降 48 个基点[4]。 房地产市场表现 - 签约销售金额 2193 亿，行业排名第五；12 个城市当地排名 Top30，14 个城市排名 Top5，西安等五城市销售金额居当地第一，深圳和南京居第二，上海等城市居第三[5]。 - 坚持区域聚焦、城市深耕，以销定投策略，全年获取 26 宗土地，总计容面积 225 万平米，总地价约 486 亿元；核心十座城市投资占比 90%，强兴 30 座城市投资占比 98%[5]。 产品力提升 - 系统性升级产品管理体系，打造“启旭”“天青”和“揽月”等全新产品线；20 个新产品线首开项目去化率超过竞品 25%；北京招商玺和合肥招商禧等项目获全国十大高端轻奢品质作品称号；在中国房地产产品评比中排名行业第四[6]。 代建业务 - 2024 年成立招商建管专业公司，获取 77 个代建项目，总计 898 万平米，代建能力和产品力行业排前十；预计短期内可贡献 3 至 5 亿元营业额，利润约 7000 万元至 1 亿元[7][34]。 资产业务 - 主要持有物业全口径收入 74.6 亿元，同比上涨 12%；EBITDA 实现 36.67 亿元，同比上涨 11%；开业三年以上稳定期持有项目回报率达 6.42%，同比提升 0.2 个百分点；集中商业开业三年以上出租率 91%，新开 10 个项目，长沙观沙岭花园城开业招商率达 95%[8]。 REITs 平台利用 - 2024 年 10 月完成租赁住房 REITs 发行，搭建产业园区、租赁住房和集中商业三个 REITs 平台，实现持有物业良性循环体系；截至 2024 年底，瑞资平台资产管理规模合计 137 亿，将持续注入优质资产，探索拓展资产策略[9]。 物业服务业务 - 2024 年度营业收入 171 亿，同比增长 10%；归母净利润 8.4 亿，同比增长 14%；第三方新签约合同 36.9 亿，同比增长 14%；新进六个城市，覆盖 162 座城市，总管理面积 3.65 亿平方米[10]。 ESG 工作 - 2024 年 ESG 工作进入常态化和长效化管理阶段；明晟 ESG 评级维持 A 级，为国房地产行业最高评级，在国证、华证、万得等 ESG 评级中位居行业领先水平[11]。 对房地产市场形势及未来发展的看法 - 市场从供不应求转向供过于求，传统经营模式终结；保障房和商品房双轨制等政策推进利于市场长期健康发展；房企需转向以产品品质等为核心竞争力的发展路径[12]。 2025 年经营策略 - 稳住开发业务基本盘，提升资产运营能力，加大轻资产业务拓展；开发业务聚焦核心城市核心板块，提高投资精准度；资产运营以轻资产为主，拓展业务规模；物业服务加大拓展力度，提升规模与服务质量[13]。 2025 年销售及产品策略 - 预计全年可售货值 3250 亿元（不含新拿地），79%为住宅，核心六家城占 77%，强兴 30 层占 93%，供货节奏上下半年各占 50%；产品策略实施痛点攻坚、品质标配、体验闭环三大升级[14][15]。 智慧化技术推动数字化转型 - 落实 AI 加战略，推出一站式智慧服务平台，建设经营分析助手，以打造智慧地产标杆，推动数字化转型[16]。 战略转型措施 - 稳住开发基本盘，精挑细选做开发等；制定城市优选体系，聚焦 30 个核心市场；代建并入开发业务，泛城市更新改为物业服务，聚焦城市综合服务[17]。 城市更新项目 - 目前孵化中项目约 20 个，总储备土地面积约 700 万平方米；2024 年完成后海蛇口饼干厂等项目批复，徐汇清河曦销售额超 50 亿元；2025 年推进爱榕园等项目；未来三年预计八九个旧改项目实现销售贡献，供应货值约六七百亿元[18]。 应对市场新形势确保产品竞争力措施 - 以房子回归居住属性为核心战略，构建 1234 战略体系；打造 3 + 1 产品矩阵，四代住宅研究有成绩；研发建立客户需求数字化追踪模型，打通全链条；科技应用增加房屋属性，探索装配式技术融合；完善首席设计师及团队管理办法[19]。 资产运营策略 - 采取轻重并举策略，重资产精细化存量管理，盘活存量资产；新增长业务聚焦四个赛道，拓展资产业务；物业服务回归服务初心，推动服务优化与增值业务发展；利用招商局流量入口赋能业务[20]。 2025 年经济形势展望 - 2024 年中国经济总体运行平稳，增长 5%；2025 年人工智能等为经济注入动力，宏观政策积极有为，有望实现 5%增长目标[21][22]。 2025 年房地产市场及政策变化 - 2024 年 9 月中央释放稳地产信号，12 月强调推动市场止跌回稳，2025 年政府工作报告明确提振需求、防范风险，政策围绕释放需求和改善供给发力[23]。 房地产市场表现及预期 - 2024 年市场波动大，一季度同比下跌 45%，四季度同比上涨 19%；2025 年前两月延续回暖企稳态势，重点城市一二手房成交面积增长，核心城市土地市场升温；预计 2025 年市场筑底回稳，政策持续发力[24]。 开源节流措施 - 开源：调整业务结构，代建为新业务来源，持有业务增长；融资利用央企优势和低资金成本稳定杠杆与投资[25]。 - 节流：商管费用同比下降，开发成本夯实；加大项目端债务管理，稳定杠杆与投资[26]。 土地市场展望及拿地策略 - 房地产行业强周期，目前平均房价下跌超 30%，2025 年核心城市土地热度高；公司合理规划土储规模与拿地策略应对利润率压力[27][28]。 房地产行业健康稳定发展条件 - 需要建立基础性管理制度，中央政策改善供求关系，促进行业平稳健康发展[29]。 新拍地市场火爆原因 - 2024 年以来政策落地推动市场回暖，2025 年市场止跌企稳、结构分化；核心城市高端楼盘供不应求，国家推进四代宅项目提升居住品质[30]。 核心区域土地供应情况 - 北京、上海、深圳等核心区域多年土地供应不足，取消 9070 政策后可开发更多大房子满足改善性需求[31]。 代建业务战略及发展 - 分为政府代建、商业代建和资本代建，2024 年专业化和品牌化发展，成立招商建管平台；与城投及地方政府合作 77 个项目，总面积 898 万平方米，累计管理超 2000 万平方米；未来稳步增加待开发面积，选择性扩展业务[34]。 资产经营业务发展目标及竞争力 - 打造为第二增长曲线，形成集中商业、产业园区、公寓三大主力业态，2024 年贡献收入 43.89 亿元，EBITDA 21.81 亿元；长期向开发与经营并重转变；各业态有具体发展目标，凭借经验积累保持盈利和竞争优势[35]。 对招商积余的支持及发展 - 招商积余是轻型化转型核心平台，公司在优质房产匹配服务、代建代运营项目、兄弟公司业务协同等方面赋能；2025 年夯实市场化及非住宅物业业务规模优势，提升服务品质和盈利能力[36][37]。 REITs 平台规划及意义 - 国内低息环境利于 REITs 发行，国家重视常态化发行和政策优化；REITs 与资产运营业务贴合，是新融资产品和资产上市通道；公司已形成平台布局，未来利用常态化发行及扩募机制促进资产运营周转[38]。 其他重要但是可能被忽略的内容 - 公司在搜狐小区进行外墙立面改造等运营尝试，积累经验和专业能力，虽不直接贡献大量销售额，但对资产运营和行业改造能力提升有重要意义[18]。 - 2025 年 1 - 2 月份房地产投资增速为 - 9.8%，销售额为 - 5.1%，预计全年走势基本企稳略有降低，但存在结构性机会[30]。