财务数据和关键指标变化 - 2024年公司调整后运营资金（AFFO）每股为0.33%，与指引一致；假设季度初偿还固定利率票据，按备考基础计算AFFO每股为0.27% [19][20] - 公司第四季度确认约200个基点的坏账，均来自观察名单上的物业，预计2025年解决 [22] - 公司年末净债务比率为5.2倍，显示出审慎的杠杆策略和稳健的资产负债表 [22] - 公司启动2025年AFFO每股指引，范围在1.20 - 1.26美元 [24] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2024年第四季度公司收购价值1.034亿美元的物业，平均资本化率为7.93%，加权平均租赁期限为11年；2025年第一季度已完成价值3790万美元的物业收购，平均资本化率为7.8%，另有价值1820万美元的物业处于合同阶段，平均资本化率为8.25% [6] - 截至2024年底，公司在2.5亿美元的循环信贷额度中已提取6850万美元；公司预计该信贷额度有足够的借款能力支持全年投资活动 [11] - 2025年第一季度公司出售了一家Freddy's，售价2050美元，资本化率为6.9% [11] - 截至12月31日，公司投资组合包括307处独立物业，平均剩余租赁期限超过7年，分布在35个州和109个都会区；季度末最大租户敞口从调整后基本租金（ABR）的3.4%降至2.9% [12] - 公司投资组合入住率约为98%，租金收取率约为98%，与历史水平一致 [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 目前市场略有收紧，2025年第二季度公司仍有望以高于7.5%的资本化率进行收购；下半年若更多资本进入市场，资本化率可能进一步收紧 [7][8] - 若美联储重新降息，预计资本化率将略有下降；机构市场尤其是全国经纪公司广泛营销的交易，资本化率整体略有收紧 [35] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司是一家内部管理的净租赁房地产投资信托基金（REIT），收购、拥有和管理位于高流量道路沿线、对消费者高度可见的物业 [5] - 公司计划2025年进行1.75 - 2亿美元的房地产收购，物业处置规模在500 - 2000万美元之间 [25] - 公司目标租户为信用良好、经验证的运营商以及提供基本服务、健康和 wellness的企业，有意避开休闲餐饮和药房行业，对洗车行业也持谨慎态度 [33] - 公司与全国众多中小型经纪公司合作，专注于小型交易，主要竞争对手为私人买家 [35] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为市场仍存在一定不平衡，有能力以高于市场的资本化率进行收购，这得益于公司的收购策略和在分散市场中展示的成交确定性 [7] - 公司资产负债表强劲，有足够的流动性支持2025年的投资活动；会密切关注股价，并根据情况快速调整收购节奏 [9] - 公司预计大部分观察名单上的物业将在2025年底以可观的回收率恢复运营，投资组合将因此变得更强 [15] - 公司认为目前的租户问题是历史异常情况，由于物业具有临街优势，在租户出现问题时可相对快速地进行重新利用或循环使用 [17] 其他重要信息 - 公司近期锁定了2亿美元的定期贷款，期限为三年，SOFR利率为3.66%，综合借款利率为4.96% [18] - 公司董事会宣布第一季度每股股息为0.215美元，维持了谨慎的年化派息率，平衡了股东回报和对高增长战略的再投资 [27] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请介绍收购管道的活动、资本化率趋势以及倾向的行业 - 公司收购管道依然强劲，鉴于当前市场条件、市场细分领域和创业式的收购方式，平均资本化率维持在7%以上；目标租户为信用良好、经验证的运营商以及提供基本服务、健康和 wellness的企业，避开休闲餐饮和药房行业，对洗车行业持谨慎态度；已收购的具体行业包括医疗、牙科、兽医服务、汽车服务、便利店、健身、金融等 [32][33] 问题2: 请谈谈租户健康状况以及今年的坏账指引与正常年份的对比 - 历史上坏账预期在1% - 2%之间，本季度末和第一季度部分租户出现问题，并非未来常态；今年坏账指引为2% - 3%，大部分与观察名单上的租户有关，预计解决这些租户问题后将恢复正常 [39][40] 问题3: 请详细说明最新新闻稿中涉及的空置物业名称、时间安排以及坏账指引中未包含在新闻稿中的缓冲空间 - 公司目前正在与六个不同用户就12处物业进行谈判，有两笔意向书销售、一笔租赁正在协商，还有三处物业已签订合同；若这三处物业成交并重新投资，预计将使4%的ABR中超过30% - 34%恢复；加上两笔意向书销售和一笔租赁，预计近50%或更多的损失租金将恢复；从第四季度到第一季度，ABR的2%在第四季度出现问题，另外2%在2025年第一季度出现问题，坏账指引中包含了额外25 - 50个基点的坏账 [43][44][47] 问题4: 新租赁的承保与现有租赁投资组合相比如何，年租金增长率是否仍在1.7% - 2%之间，是否大多为完全三重净租赁 - 租金增长率与历史水平一致，在1.5% - 2%之间；约95%为企业信用；租赁类型包括绝对净租赁和房东承担有限责任（如屋顶或结构）的双重净租赁，符合外铺净租赁市场的常见情况 [53][54] 问题5: 目前物业的主要卖家是谁 - 公司在私人投资者市场看到很多有出售意愿的卖家，主要是个体卖家；传统REIT市场有时从其他机构购买大型投资组合，但这不是公司的竞争领域；目前公司特定竞争领域的买家减少，1031交换买家数量较往年略有下降，主要原因是持续的高利率，传统银行融资对小型私人买家来说通常较为困难，这为公司创造了定价机会；公司还会收购之前因价格原因未能成功购买，但原买家无法履约的物业 [56][57][58] 问题6: 鉴于当前的股权成本，公司愿意将杠杆推到多高以进行增值收购 - 公司理想的杠杆率是随着时间推移净债务与EBITDA的比率达到6倍，可能高于或低于该水平；鉴于当前股价，公司目前不会急于进行股权融资，但有足够的空间在今年和明年年初维持在6倍的范围内；公司加权平均股权成本目前不利于股权融资，但距离实现75 - 100个基点的增值并不遥远；公司对解决租户相关问题充满信心，相信当前股价不能反映投资组合的真实内在价值，若股价逆风持续，公司可以调整收购活动以确保有足够的流动性和资金分配的审慎性 [63][64][65] 问题7: 预计今年的一般及行政费用（G&A）略高于此前预期，是因为增加了收购团队人员还是其他附属成本 - 费用增加与额外的人员招聘无关，公司认为现有基础设施足以支持增长，可能会增加一些基层职位，如物业经理、会计等，但没有重大招聘；G&A指引的上调是对上市公司运营所有成本的全面考量 [68][69] 问题8: 公司有多少空置物业计划在年底前重新开业，在租赁谈判阶段就有信心在年底前开业的依据是什么 - 公司目前正在就一处物业进行租赁谈判，其余为销售谈判；销售通常能更快使物业恢复运营，预计在后续讨论的12处物业中，销售占比会更高；租赁由于装修期、谈判期和许可期等因素，通常需要更长时间 [73][74]