行业研究服务 - iREIT® on Alpha提供深度研究服务 覆盖REITs mREIT Preferreds BDCs MLPs ETFs Builders和Asset Managers等多个领域 [1] - iREIT® Tracker跟踪超过250只标的 提供质量评分 买入目标和减持目标等数据 [1] 研究团队背景 - 研究团队由Brad和HOYA Capital领导 专注于REITs BDCs MLPs和Preferreds等收益型另类资产 [2] - 团队分析师合计拥有超过100年经验 成员包括前对冲基金经理 尽职调查官 投资组合经理 博士 退伍军人和前美国总统顾问 [2] - Brad Thomas拥有30年房地产投资经验 参与过总值超10亿美元的商业地产交易 曾被Barron's Bloomberg等媒体报道 著有《REITs For Dummies》等四本书籍 [3] 研究内容 - 近期发布题为《Nothing But Net (Lease REITs)》的研究报告 重点分析具有"宽护城河"优势的独立REITs标的 [1]

财务数据关键指标变化 - 2025年第一季度，公司租金收入为16,243千美元，较2024年同期的15,259千美元增长6.44%[16] - 2025年第一季度，公司净亏损为1,337千美元，较2024年同期的3,369千美元减少60.31%[16] - 2025年第一季度，公司基本每股净亏损为0.06美元[16] - 2025年第一季度，公司综合亏损为1,516千美元，较2024年同期的3,369千美元减少55.00%[16] - 2025年第一季度，公司经营活动提供的净现金为8,101千美元，较2024年同期的2,590千美元增长212.78%[21] - 2025年第一季度，公司投资活动使用的净现金为47,285千美元，2024年同期为提供净现金5,655千美元[21] - 2025年第一季度，公司融资活动提供的净现金为37,399千美元，2024年同期为使用净现金12,177千美元[21] - 截至2025年3月31日，公司现金及现金等价物为3,309千美元，较期初的5,094千美元减少34.92%[13][21] - 2025年第一季度现金支付利息4019美元，2024年同期为5648美元[24] - 2025年第一季度记录待售资产减值0.4百万美元，2024年同期为0.6百万美元[46] - 2025年第一季度和2024年第一季度，公司对持有的投资性房地产未记录减值损失[49] - 2025年第一季度，公司收购17处房产，总价4990万美元，平均剩余租赁期限约12.7年[86] - 2024年全年，公司收购29处房产，总价1.042亿美元，平均剩余租赁期限约11.3年[87] - 2025年第一季度公司出售一处房地产获得净收益200万美元，因部分房地产被征用获得净收益60万美元[88] - 2024年公司出售五处房地产获得净收益1010万美元，记录销售收益30万美元[89] - 2025年第一季度折旧费用为365.8万美元，2024年为294.5万美元[89] - 2025年第一季度总租金收入为1624.3万美元，2024年为1525.9万美元[89] - 截至2025年3月31日，公司债务净额为3.10214亿美元，2024年12月31日为2.66538亿美元[93][94] - 公司预计未来12个月因利率互换协议从累计其他综合收益（AOCI）重分类至收益的税后收益为120万美元[105] - 2025年第一季度，22.92万个运营合伙单位（OP Unit）被赎回，公司发行22.92万股普通股进行结算[112] - 2025年第一季度，公司确认的基于股票的薪酬费用为60万美元，截至2025年3月31日，未摊销的基于股票的薪酬费用总计1410万美元，预计在剩余2.3年的加权平均期限内确认[114] - 2025年第一季度，基本每股净亏损0.06美元，稀释每股净亏损同样为0.06美元[119] - 截至2025年3月31日，其他资产总计1743万美元，较2024年12月31日的1694.1万美元有所增加[121] - 2025年第一季度，公司向北美资产管理公司（NAAM）支付外包服务费20万美元，截至3月31日，应付账款为10万美元[123] 各条业务线表现 - 截至2025年3月31日和2024年12月31日，公司与租户的所有租赁均作为经营租赁核算[52] - 最低租金在各自租赁期限和合理确定的续租期限内按直线法确认[52] - 公司的物业租赁被分类为经营租赁，部分租赁在租赁期内有预定租金增长[53] - 2025年3月31日和2024年3月31日，公司没有单个租户或特许经营商的租金收入占比超过10%（不包括租赁终止费用）[54] 各地区表现 - 截至2025年3月31日，公司拥有323处具有临街面的物业，分布在美国37个州[28] 管理层讨论和指引 - 公司需将至少90%的应税收入（非资本利得净额）作为股息分配给股东以符合房地产投资信托（REIT）资格，否则将面临联邦所得税和4%的消费税[67] - 2025年和2024年第一季度，公司均已分配100%的应税收入，无需缴纳联邦所得税[68] - 2025年第一季度，公司宣告每股0.215美元的股息分配[19] - 2024年11月12日和2025年3月18日，董事会分别宣布每股0.215美元的季度股息[109] - 2025年4月15日，公司支付总计620万美元的分配款项；5月13日，董事会宣布2025年第二季度每股0.215美元的季度分配[129] - 公司面临利率风险，借款利率基于调整后的SOFR加适用利差，利率波动影响利息费用、净收入和现金流[223] - 公司未来可能通过利率互换或其他套期安排管理部分利率风险，策略是维持利率互换将可变利率债务转换为固定利率以稳定现金流[223] - 公司不会为投机目的进行衍生品或利率交易[223] - 公司债务工具再融资受市场条件和运营表现影响，可能需本金偿还和股权注入[223] 其他没有覆盖的重要内容 - 2024年10月2日，前身公司对30078个流通普通股单位进行250比1拆分，拆分后有7519500个流通普通股单位[31] - 截至2025年3月31日，普通股股份为17519863股，OP单位为10302963个，总摊薄股份为27822826股，对OP的所有权百分比为63.0%；2024年12月31日，普通股股份为17290663股，OP单位为10532163个，总摊薄股份为27822826股，对OP的所有权百分比为62.1%[33] - 截至2025年3月31日和2024年12月31日，分别有5处和4处物业被归类为待售资产[46] - 截至2025年3月31日和2024年12月31日，公司分别拥有323处和307处房地产投资组合[85] - 截至2025年3月31日和2024年12月31日，公司房地产的平均剩余租赁期限均约为7.4年[85] - 2025年3月31日收购物业分配的购买价格为4992.2万美元，2024年12月31日为1.04184亿美元[88] - 截至2025年3月31日，非可撤销租户租赁的未来最低租金总额估计为5.36702亿美元[90] - 截至2025年3月31日，无形资产和负债的总账面价值为9953万美元[92] - 2024年10月3日公司完成首次公开募股（IPO），发行1320万股普通股，发行价19美元/股，净收益2.339亿美元，承销商行使部分期权后又购买109.0846万股，公司再获净收益1930万美元[106] - 2024年10月2日公司完成内部化，收购价为93.149万个OP单位，公允价值1770万美元，2025年第一季度记录了10万美元的已组建劳动力摊销[113] - 2023年11月发布的ASU 2023 - 07于2024年1月1日对公司生效，公司已更新相关披露[82] - 2024年11月发布的ASU 2024 - 03将于2026年12月15日后的财年及2027年12月15日后的中期生效，公司正在评估其影响[83] - 2025年3月3日，公司签订利率互换协议，名义金额为2亿美元，将部分浮动利率债务转换为3.664%的固定利率[102] - 截至2025年3月31日，公司认为其遵守了所有贷款契约[99] - 2025年3月3日，公司签订利率互换协议管理定期贷款的利率风险敞口[224] - 截至2025年3月31日和2024年12月31日，公司金融工具未面临重大外汇风险或其他相关市场利率或价格风险[224]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度调整后运营资金（AFFO）每股0.30美元，反映了运营效率和99.5%的强劲租金收缴率 [21] - 截至一季度末，债务与年化调整后EBITDAre比率为5.7倍，长期希望保持在5 - 6倍，短期内预计会超过6倍但低于7倍 [22] - 重申2025年AFFO每股指导区间为1.2 - 1.26美元 [9][23] 各条业务线数据和关键指标变化 - 一季度收购约4920万美元房产，平均资本化率7.9%，加权平均租赁期限约12年，收购分散在9个行业、13个租户和13个州 [4] - 一季度后又完成一笔360万美元房产收购，初始现金资本化率8.1%，租赁期限7年，另有5笔总价1570万美元房产处于合同中，加权平均初始现金资本化率8%，加权平均租赁期限约8年 [5] - 计划2025年收购1.25 - 1.45亿美元房产，同时计划出售2000 - 4000万美元房产 [6][8] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司是内部管理的净租赁房地产投资信托基金（REIT），收购、拥有和管理主要位于高流量道路临街的房产 [4] - 鉴于当前股价和资本成本，公司放缓收购活动，待资本成本改善后将恢复此前收购节奏 [6] - 计划增加房产销售，出售非核心资产和租赁期限较短的资产，置换为符合收购模式的长期租赁资产 [8] - 扩大租户披露细节，从投资者报告中的前20名扩大到前40名 [20] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为目前收购临街资产的资本化率处于历史高位，继续收购资产符合公司最佳利益，尽管收购节奏会放缓 [6] - 预计2025年第四季度或2026年初，租金替代收入将恢复，坏账费用将降至1% - 2%的正常水平 [16] - 对2025年续约情况有清晰了解，预计三个租户不续约，但不会造成重大闲置时间 [18] 其他重要信息 - 董事会任命Randall Starr为首席财务官（CFO），同时继续担任联合首席执行官（Co - CEO） [10] - 董事会任命Sean Fucamaro为首席会计官 [11] 问答环节所有提问和回答 问题1: 2% - 3%的信用损失指引相关情况 - 公司内部建模假设在2% - 3%的信用损失中，有七处房产全年空置，并考虑了一些未知的额外空置费用 [28] - 预计不续约的三处资产规模较小，合计占年租金（ABR）不到100个基点 [29] 问题2: 关于发行股权的战略思考 - 公司对当前股价不满，因股价未反映投资组合价值，为确保年底有足够流动性，已缩减收购规模，预计年底流动性在6000 - 7000万美元，为股价反弹争取时间 [30] - 公司会关注债务与EBITDA比率，今年预计保持在6倍左右，且信贷额度有2亿美元的扩充空间，有充足的流动性获取途径 [33] 问题3: 临街房产在谈判中的优势 - 公司认为临街房产在清理闲置资产方面具有巨大优势，能吸引更多机会和选择，便于采取更快速的清理方式，这是资产本身和管理团队共同作用的结果 [37][38] 问题4: 增加处置房产的指导中，适合回收的房产特征 - 短期租赁资产适合出售，若能转化为长期租赁资产则更有利 [39] - 考虑租金难以在续约时填补的资产，将其出售并置换为资本化率更好、租金更易替代的资产 [40] - 考虑行业因素，将非重点关注行业的资产置换为长期租赁的新资产，对投资组合有利 [41][42] - 存在资本化率套利机会，公司出售房产时会聘请有广泛买家资源的经纪人 [43][45] 问题5: 6200万美元年度基础租金中12处房产的情况 - 6200万美元中不包含七处空置房产的租金收入，是净租金收入 [49] - 若这些房产在2025年末或2026年初重新出租，将增加到6200万美元的租金收入中 [52] 问题6: 1% - 1.5%坏账率的稳态情况及净NOI增长的思考 - 租赁通常有年度租金递增或每五年递增，平均约为每年1.3% - 1.45% [54] - 公司坏账回收率约为75%，基于历史回收率保持稳定 [55][56] 问题7: 若长时间无法获得股权融资的Plan B - 公司会继续执行现有策略，确保在投资组合内做出谨慎决策，展示投资组合的弹性，并进行资产回收 [58] - 若几个季度后股价仍无改善，将考虑并购等其他选择 [59] 问题8: 投资回收和新资本投资的利差情况 - 公司预计在资产退出和收购之间平均有100个基点左右的利差，部分资产退出利差会有所不同 [62][63] 问题9: 是否披露平均或中位数租户租金覆盖率 - 公司目前不披露该数据 [65][66]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度公司实现每股调整后运营资金（AFFO）0.30美元 ，反映了运营效率和99.5%的强劲租金收缴率 [20] - 债务与年化调整后EBITDAre比率在本季度末为5.7倍 ，长期希望将该比率保持在5 - 6倍 ，短期内预计会超过6倍但低于7倍 [21] - 第一季度锁定了2亿美元的三年期定期贷款 ，SOFR利率为3.66% ，综合借款利率为4.96% ，比当前循环信贷借款低约65个基点 [21] 各条业务线数据和关键指标变化 - 收购业务：2025年第一季度收购了约4920万美元的房产 ，平均资本化率为7.9% ，超过定价指引约40个基点 ，加权平均租赁期限约为12年 ；季度结束后又收购了一处价值360万美元的房产 ，初始现金资本化率为8.1% ，租赁期限为7年 ；还有五处价值1570万美元的房产正在签约中 ，加权平均初始现金资本化率为8% ，加权平均租赁期限约为8年 [4][5] - 处置业务：第一季度出售了一处运营中的Freddy's Steakburgers ，售价为205万美元 ，资本化率为6.9% ；计划2025年增加房产处置规模至2000 - 4000万美元 [7] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司是一家内部管理的净租赁房地产投资信托基金（REIT） ，主要收购、拥有和管理位于高流量道路临街的房产 ，自2024年10月上市以来展示了进行增值收购的能力 [4] - 鉴于当前股价和资本成本 ，公司放慢了收购活动的步伐 ，计划2025年收购1.25 - 1.45亿美元的房产 ，但机会管道仍然充足 ，待资本成本改善后将恢复之前的收购速度 [6] - 公司计划增加房产处置规模 ，出售非核心资产和租赁期限较短的资产 ，用符合收购模式的长期租赁资产替代 ，同时重新租赁房产可为股东创造价值 [7] - 公司重申2025年每股AFFO指引在1.2 - 1.26美元之间 ，每股业绩受房地产投资、房产处置和资本市场活动的时间和金额影响 [8] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为目前收购临街资产的资本化率处于历史高位 ，尽管资本成本具有挑战性 ，但继续以当前价格水平收购资产符合公司最佳利益 [6] - 对于12处租户破产或未支付租金的房产 ，公司有信心在Q4 2025或2026年初恢复约34%的相关租金收入 ，届时坏账费用应恢复到1% - 2%的正常水平 [13][14] - 随着租户从观察名单中移除 ，目前未看到有重大新增情况 [14] 其他重要信息 - 4月下旬Tim Diefenbacher离开公司 ，董事会任命Randall Starr为首席财务官（CFO）并继续担任联合首席执行官（Co - CEO） ，任命Sean Fucamaro为首席会计官 [8][9][10] - 自2月以来公司股价下跌 [5] 问答环节所有提问和回答 问题1：信用损失指引2% - 3%的具体情况以及三个不续约租户是否包含在内 - 公司内部建模假设在2% - 3%的信用损失中 ，有七处房产全年空置 ，还考虑了一些未知的额外空置费用 ；三个不续约的资产规模较小 ，合计占年度化基础租金（ABR）不到100个基点 [25][26] 问题2：关于发行股权的战略思考以及股价达到何种水平会重新考虑 - 公司对当前股价不满意 ，为确保年底有足够流动性 ，已按修订后的节奏缩减收购规模 ；预计年底流动性在6000 - 7000万美元之间 ，公司有2亿美元的循环信贷额度 ，有充足的流动性获取渠道 [27][28][29] 问题3：房产临街对谈判是否有实际好处 - 房产临街对公司有很大好处 ，这是公司资产组合的特点之一 ，使得公司能够快速处理闲置资产 ，相比没有临街的大型盒子式建筑 ，临街资产更受关注 ，能更快清理资产 [33][34] 问题4：增加处置指引中适合回收的房产特征 - 适合回收的房产包括租赁期限较短的资产 ，以及租金在续约时难以填补的资产 ；公司还会考虑行业因素 ，将非重点关注行业的资产替换为租赁期限更长的资产 ；同时存在资本化率套利机会 ，公司出售资产的资本化率低于收购资产的资本化率 [35][36][38] 问题5：6200万美元年度基础租金中12处房产的情况 - 6200万美元中不包含七处房产的租金收入 ，这七处房产的租金未计入该数字 ；如果这些房产被重新填充 ，理论上会增加6200万美元的租金收入 [45][46][49] 问题6：如何看待稳态下1% - 1.5%坏账率与有机增长率的关系 - 通常租赁协议有年度租金递增或每五年递增 ，递增幅度在7.5% - 10%或每年1% - 2% ，平均约为1.3% - 1.45% ；公司根据历史回收率 ，预计坏账回收率约为75% [51][52][53] 问题7：如果长期无法获得股权融资的Plan B - 如果未来几个季度股价仍不理想 ，公司会考虑并购等其他选择 ，但在此期间会继续为业务做出最佳决策 [57] 问题8：投资回收组合和使用新资本的投资利差情况 - 公司看到回收资产和收购资产之间有大约100个基点的利差 ，出售资产的资本化率平均在6.5%左右 ，收购资产的资本化率在7%以上 ，整体是增值的 [60][61] 问题9：是否披露平均或中位数租户租金覆盖率 - 公司目前不披露该数据 [63][64]

财务数据关键指标变化 - 收入和利润（同比） - 2025年第一季度收入为1624.3万美元，2024年同期为1525.9万美元[18] - 2025年第一季度净亏损为133.7万美元，2024年同期为336.9万美元[18] - 2025年第一季度资金营运现金流（FFO）为642.9万美元，2024年同期为415.9万美元[18] - 2025年第一季度调整后资金营运现金流（AFFO）为822.9万美元，2024年同期为498.9万美元[18] - 2025年第一季度，公司租金收入为16243000美元，较2024年同期的15259000美元增长6.44%[21] - 2025年第一季度，公司净亏损为1337000美元，较2024年同期的3369000美元减少60.31%[21] - 2025年第一季度，公司基本每股净亏损为0.06美元，与2024年同期的0.19美元相比有所收窄[21] - 2025年第一季度，公司资金运营收益（FFO）为6429000美元，2024年同期为4159000美元，同比增长54.58%[23] - 2025年第一季度，公司调整后资金运营收益（AFFO）为8229000美元，2024年同期为4989000美元，同比增长65%[23] - 2025年3月31日总租赁收入为16243000美元，高于2024年同期的15259000美元[24] 财务数据关键指标变化 - 成本和费用（同比） - 2025年第一季度，公司总运营费用为13020000美元，较2024年同期的11568000美元增长12.55%[21] 财务数据关键指标变化 - 其他财务数据（同比环比） - 2025年3月31日总资产为8.60835亿美元，2024年同期为7.52708亿美元[18] - 2025年3月31日总负债为3.45244亿美元，2024年同期为4.56902亿美元[18] - 2025年3月31日总权益（账面价值）为5.15591亿美元，2024年同期为2.95806亿美元[18] - 2025年第一季度经营活动提供的净现金为810.1万美元，2024年同期为259万美元[18] - 截至2025年3月31日，公司总资产为860835000美元，较2024年12月31日的821809000美元增长4.75%[20] - 截至2025年3月31日，公司总负债为345244000美元，较2024年12月31日的299131000美元增长15.41%[20] - 截至2025年3月31日，公司股权市值为355856000美元，占总资本的53.3%；债务为312000000美元，占总资本的46.7%，总资本为667856000美元[27] - 2025年3月31日，定期贷款余额为200000000美元，循环信贷额度为112000000美元，总债务为312000000美元，高于2024年12月31日的268500000美元[28] - 2025年3月31日，公司普通股为17519863股，OP单位为10302963个，总摊薄股份为27822826股[30] - 2025年3月31日，EBITDA为11778000美元，EBITDAre为11739000美元，调整后EBITDAre为13458000美元，年化EBITDAre为46956000美元，年化调整后EBITDAre为53832000美元[31] - 2025年3月31日，净债务为308691000美元，净债务与年化EBITDAre之比为6.6，与年化调整后EBITDAre之比为5.7[34] - 截至2025年3月31日，公司认为其符合无担保债务工具的关键财务契约，总杠杆率为38.0%，调整后EBITDA与固定费用比率为2.98倍等[36] 各条业务线表现 - 2025年第一季度出售1处占用房产，原始购买价为2000000美元，售价为2050000美元，收益为50000美元[38] 各地区表现 - 截至2025年3月31日，公司拥有323处临街物业，分布在美国37个州[15] - 截至2025年3月31日，公司物业数量为323处，分布在37个州，总年化基本租金为62100000美元，可出租总面积为2600000平方英尺[38] - 公司前40大租户的总物业数量为323个，总可出租面积为2560千平方英尺，总基本租金（ABR）为62057千美元[40] - 租户品牌中，Dollar Tree的ABR为1927千美元，占比3.1%，可出租面积占比5.2%[40] - 租户行业方面，医疗和牙科服务提供商的ABR为9036千美元，占比14.6%，可出租面积占比10.5%[45] - 从地理分布看，IL州的ABR为8814千美元，占比14.2%，可出租面积占比14.8%[49] - 2025 - 2039年及以后各年份的ABR及占比不同，如2025年ABR为1025千美元，占比1.6%[53] - 2025 - 2039年及以后各年份的可出租面积及占比不同，如2025年可出租面积为26千平方英尺，占比1.0%[53] - 公司未出租物业的可出租面积为23千平方英尺，占比0.9%[53] - 租户行业中，快餐行业的ABR为8909千美元，占比14.3%，可出租面积占比7.9%[45] - 租户行业中，休闲餐饮行业的ABR为8607千美元，占比13.8%，可出租面积占比10.5%[45] - 租户行业中，综合零售行业的ABR为6381千美元，占比10.3%，可出租面积占比21.2%[45] 其他没有覆盖的重要内容 - 财务指标定义 - 年度基础租金（ABR）定义为报告期最后一个月的年化合同现金租金，并调整去除当月出售物业的租金，包含当月收购物业整月的合同现金租金[55] - EBITDA计算方式为息、税、折旧和摊销前收益，EBITDAre为EBITDA排除可折旧物业销售收益（损失）和房地产投资减值准备[55] - 调整后EBITDAre需对适用季度的EBITDAre进行四项调整，年度调整后EBITDAre为适用季度调整后EBITDAre乘以四[55] - 资金运营现金流（FFO）计算依据Nareit标准，调整后资金运营现金流（AFFO）是在FFO基础上对GAAP净收入进行其他调整[56] - 总债务（Gross Debt）定义为总债务净额加上债务发行成本和原始发行折扣[57] - 净债务（Net Debt）定义为债务减去现金及现金等价物[57] - 入住率定义为特定日期已签署租约的物业数量除以投资组合中的物业总数[57] 其他没有覆盖的重要内容 - 股息相关 - 2025年第一季度宣布股息为617.8万美元，每股稀释股息为0.215美元[18] 其他没有覆盖的重要内容 - 每股数据 - 2025年第一季度，公司摊薄后每股FFO为0.23美元，2024年同期数据未提供[23] - 2025年第一季度，公司摊薄后每股AFFO为0.30美元，2024年同期数据未提供[23]

文章核心观点 - 自2024年10月首次公开募股以来，Outparcel REIT FrontView（NYSE: FVR）股价下跌30%，表现远逊于更广泛的房地产投资信托基金指数（VNQ）和整体市场 [1] 公司情况 - 公司自2024年10月IPO后股价下跌30% [1] - 公司表现远逊于更广泛的REIT指数（VNQ）和整体市场 [1]

公司房产情况 - 截至2024年12月31日，公司拥有307处房产，分布在美国35个州，可出租运营面积约240万平方英尺[18][20] - 截至2024年12月31日，公司房产分布在109个都市统计区（MSAs），无单一州的ABR占比超过13.2%，其中伊利诺伊州（IL）的ABR占比最高，为13.2%[20][33] 公司房产租赁情况 - 截至2024年12月31日，公司房产组合的入住率为97.7%，租户达320个，代表150个不同品牌，无单一租户品牌占调整后基本租金（ABR）超过2.9%[20][25] - 截至2024年12月31日，约33.1%的租户拥有投资级信用评级，约97.3%的租约（基于ABR）有合同租金递增条款[20] - 截至2024年12月31日，租约的ABR加权平均剩余期限约为7.2年（不包括续约选项），约96.1%的租约（基于ABR）有续约选项，2030年前每年到期租约产生的租金收入不超过11.7%[20][36] - 截至2024年12月31日，公司前20大租户品牌中，Fast Pace Urgent Care的ABR占比最高，为2.9%，“其他”租户品牌ABR占比63.0%[26] - 截至2024年12月31日，约3.9%的租金收入来自无至少一个续约选项的租约房产，一份代表约0.2% ABR的租约在2024年12月31日前到期，但约100%的租约（基于ABR）有续约选项[37] - 2024 - 2039年及之后各年ABR及占比、平方英尺及占比明确，2024年ABR为159千美元占0.2%，平方英尺为3千平方英尺占0.1%，总计ABR为58843千美元，平方英尺为2401千平方英尺[40] - 约97.3%的租约（基于ABR）有租金递增，年递增幅度一般在1.0% - 3.0%[41] - 截至2024年12月31日，9.8%的租约在续约期有租金递增[43] - 截至2024年12月31日，公司租赁的加权平均剩余期限约为7.2年（不包括续约选项）[75] - 截至2024年12月31日，约97.3%的租赁（基于平均基本租金）有合同租金递增，加权平均最低增幅约为1.6% [75] - 截至2024年12月31日，约95.1%的租赁（基于平均基本租金）包含固定年度租金增长或定期递增 [75] - 截至2024年12月31日，约2.2%的租赁（基于平均基本租金）包含基于消费者物价指数增长的年度租赁递增 [75] - 截至2024年12月31日，约2.7%的租赁（基于平均基本租金）没有租金递增条款 [75] - 截至2024年12月31日，约40.0%的平均基本租金（ABR）来自前五大州，约30.3%来自前五大都市统计区（MSA）[96] - 截至2024年12月31日，约15.4%的ABR来自休闲餐饮租户，15.2%来自快餐租户，14.1%来自医疗和牙科供应商，9.4%来自一般零售租户，9.3%来自银行租户[98] - 截至2024年12月31日，约67%的租户信用评级低于投资级或未评级，占ABR的比例[99] - 截至2024年12月31日，餐饮行业租户约占公司ABR的30.6%，需求下降或产生不利影响[101] - 截至2024年12月31日，前20大租户品牌约占公司ABR的37.0%，业务下滑或产生不利影响[103] - 截至2024年12月31日，2025年到期的10份租约约占公司ABR的2.8%，2026年到期的22份租约约占公司ABR的5.4%，续约或出租存在风险[104] - 截至2024年12月31日，约33.1%的ABR来自有投资级信用评级的租户，无评级租户违约风险更高[106] - 截至2024年12月31日，约34.7%的ABR来自需定期提供财务信息的租户，约42.0%的ABR来自无需提供但需公开财务报表的租户，信息不准确或影响信用评估[108] - 截至2024年12月31日，约11.2%的租户通过特许经营或许可协议开展业务，协议终止或不续约可能影响租金支付[111] 公司财务数据 - 2024年全年，公司总租金收入为5990万美元，净亏损3120万美元，运营资金（FFO）为200万美元[20] - 2024年10月3日，公司在纽约证券交易所完成首次公开募股（IPO），发行1320万股普通股，发行价为每股19美元，承销商部分行使期权额外购买1090846股，公司获得净收益2.715亿美元[23] - 2024年公司未获租户报销或支付的费用约为170万美元[40] - 截至2024年12月31日，公司未偿还债务本金余额约为2.665亿美元（扣除费用后） [75] - 2024年和2023年公司分别录得约3120万美元和150万美元净亏损[81] - 2024年公司收购融资的资本成本增加，未来可能持续[82] - 2024年全年，公司产生约170万美元的不可报销费用，未来物业费用或影响财务状况[110] - 截至2024年12月31日，公司未偿还债务本金余额约为2.665亿美元（扣除费用后）[149] - 公司债务由循环信贷安排和定期贷款组成，可变利率为调整后的SOFR加1.2%，到期日为2027年10月[149] - 公司2.5亿美元的循环信贷安排和2亿美元的定期贷款按基于SOFR加适用利差的浮动利率计息[163] 公司运营管理 - 2024年12月31日后，房地产投资委员会负责批准单笔超过500万美元的房产收购或处置、单季度累计不超过1.5亿美元的房产收购以及单季度累计不超过3000万美元的房产处置[34] - 截至2024年12月31日，公司有15名全职员工，与NAAM有外包协议[48] - 公司主要行政办公室位于达拉斯，电话为(214) 796 - 2445[52] - 公司租户一般需为租赁物业购买责任和财产保险，公司也单独购买商业综合责任等保险[53][54] - 公司投资受多种法律法规约束，遵守ADA等法律可能需对物业进行改造，费用可能影响公司[55][57] - 公司在收购物业前通常进行环境评估，还为部分物业购买了环境保险，但最终环境责任可能超过保险政策限额 [63] - 公司租赁协议通常要求租户遵守环境法，若租户不遵守或公司无法执行赔偿义务，经营业绩将受不利影响 [64] - 公司完成内部化，收购北美房地产服务LLLP的附属公司，承担某些合同关系和运营负债，终止与NARS及其附属公司的合同关系[173] 公司面临的风险 - 公司面临来自商业地产所有者、运营商及房地产投资实体等多方面竞争，可能限制投资机会[45][47] - 公司财务业绩未来可能继续波动，预测营收、成本和费用困难[78] - 公司可能无法以与历史业绩相当的速度通过收购实现增长[79] - 公司面临来自多方的收购竞争，可能导致收购减少、价格上升等[90] - 公司面临信息安全风险，包括网络攻击、数据泄露等，人工智能驱动的网络威胁更难应对[112] - 公司采用人工智能工具存在风险，如不准确、有偏见、侵犯知识产权等[113] - 公司需对房地产投资进行减值评估，租户违约等情况可能导致减值损失[114] - 公司面临房地产项目重新定位或建设相关风险，可能影响项目预期价值和资本回报率[116] - 会计准则和报告标准的变化可能对公司财务状况和经营成果产生重大不利影响[117] - 通过税收递延贡献交易收购物业可能导致股东摊薄，并限制出售资产的能力[118] - 公司租赁或贷款协议的某些条款可能无法执行，对公司造成重大不利影响[119] - 公司未来可能面临诉讼，需支付高额费用，影响收益和现金流[120] - 2022年公司在财务报告内部控制方面存在重大缺陷和显著不足，2023年已实施补救计划[122][123][124] - 环境相关成本和责任可能对公司产生重大不利影响，保险可能不足以应对[126][128] - 公司可能因物业含石棉材料而承担责任，产生额外费用[130] - 物业可能出现有害霉菌等情况，导致健康影响责任和补救成本[131] - 全球和美国金融市场及经济状况可能影响租户经营，对公司产生重大不利影响[134] - 房地产投资流动性差，可能影响公司调整投资组合的能力和实现投资目标[135] - 利率上升可能降低公司房产价值，对投资组合估值产生负面影响[137] - 通胀可能影响公司和租户，导致租金增长跟不上通胀，增加运营成本[139] - 自然灾害等灾难性事件可能损坏公司房产，中断业务，影响消费者信心和市场[140] - 气候变化可能导致公司房产需求波动或减少，增加保险和能源成本[141] - 公司对ESG实践的监测和响应不足，可能影响声誉和财务结果[142] - 公司房产保险可能无法覆盖所有损失，未保险损失可能影响公司财务状况[143] - 市场利率上升会增加公司现有和未来债务的利息成本，可能降低股价；利率下降会导致房地产收购竞争加剧[155][156] - 金融市场动荡和经济状况恶化会影响公司获得债务融资的能力，进而影响投资策略和目标[158] - 50/50合资企业收购可能使公司承担未知负债，影响公司[175] - 公司董事会和房地产投资委员会可在无股东批准情况下改变投资和融资政策，可能使公司杠杆率提高，增加债务成本和违约风险[177] - 公司宪章在最大程度上消除董事和高管对公司及股东的金钱损害赔偿责任，股东对董事和高管采取行动的权利有限[178] - 公司细则指定特定法院为某些股东诉讼的专属论坛，可能限制股东获得有利司法论坛的能力[180] - 公司是控股公司，依赖运营合伙企业（OP）的资金支付负债，股东索赔在结构上从属于OP及其子公司的所有现有和未来负债和义务[181] - 公司的UPREIT结构可能导致股东与OP有限合伙人之间的潜在利益冲突，影响有利于股东的业务决策[182] - 若公司失去REIT地位，将面临重大税收后果，大幅减少可用于向股东分配的现金[190] - 为维持REIT地位，公司可能需采取行动筹集资金，若现金流不足，可能会增加成本并降低普通股价值[197] - 若公司有来自“止赎财产”的特定净收入或禁止交易的净收入，将分别按美国联邦企业所得税税率和100%征税[197] - 若IRS将公司的售后回租交易视为贷款，可能导致子REIT和公司失去REIT地位，除非进行额外分配[201] - 若OP未能符合美国联邦所得税目的的合伙企业资格，公司将不再符合REIT资格并遭受其他不利后果[196] - 即使公司符合REIT资格，仍可能面临其他税收负债，减少现金流和向股东分配的能力[193] - 公司普通股市场价格和交易量可能波动，价格波动可能与公司经营业绩无关，若大幅下跌，股东可能无法按或高于公开发行价转售股票[207] - 影响公司股价或交易量的因素包括季度经营业绩或分红下降、政府法规变化、REIT相关税法变化等[208] - 公司可能无法按预期时间和金额向股东分红，信贷协议规定违约事件发生时限制支付分红（维持REIT地位所需分红除外）[211] - 公司未来可能改变普通股股息政策，决策取决于盈利、现金流、流动性等因素，政策改变可能对股价产生重大不利影响[213] - 市场利率上升可能导致公司普通股价值下降，因投资者会期望更高分红收益率，且公司借款成本可能增加，可分配资金可能减少[214] - 未来发行大量普通股或市场有此预期，可能导致股价下跌，且可能稀释每股收益和FFO[215] 公司REIT相关情况 - 公司计划从2024年12月31日结束的短期纳税年度起选择按REIT纳税，需每年分配至少90%的REIT应税收入[58] - 公司需满足REIT要求，每年至少75%或95%的总收入要来自合格来源，且每年需向股东分配至少90%的REIT应税收入[191] - 若公司未能分配至少85%的REIT普通收入、95%的REIT资本利得净收入和任何以前期间的未分配应税收入，将面临4%的不可扣除消费税[194] - 公司旗下OP拥有两个子REIT的所有普通股，一个从2016年12月31日结束的纳税年度开始选择按REIT纳税，另一个从2021年12月31日结束的纳税年度开始选择按REIT纳税[192] - 公司拥有的TRS资产价值不得超过REIT资产价值的20%，与TRS的非公平交易可能面临100%的消费税[199] - 子公司REIT和公司需满足多项测试以符合REIT资格，若未满足资产测试要求，需在季度结束后30天内纠正，否则可能失去REIT资格并面临不利税收后果[205] - 美国个人、信托和遗产等股东收到的“合格股息”最高联邦所得税率为20%，REIT普通股息一般无此优惠，但非公司制美国股东在2026年1月1日前可扣除20%普通REIT股息，全额扣除后最高有效联邦所得税率为29.6%[202] - REIT从事“禁止交易”的净收入需缴纳100%惩罚性税[203] - 公司套期保值交易收入若不符合特定条件，可能不构成REIT 75%或95%总收入测试中的“总收入”，TRS损失只能向前结转，且只能抵扣其未来应纳税所得额的80%[204] 公司新兴成长公司相关 - 公司预计保持“新兴成长公司”身份至最早发生的情况，包括年总收入达12.35亿美元（考虑通胀调整）、首次公开发行普通股后第五个财年结束、三年内发行超10亿美元非可转换债务或被认定为“大型加速申报公司”[68] - 公司作为新兴成长公司，可享受某些报告要求豁免，包括无需遵守萨班斯 - 奥克斯利法案第404条的审计师鉴证要求等 [66] - 公司作为“新兴成长公司”，将保持该身份直至最早发生的以下情况：财年总年度总收入达12.35亿美元（可能因通胀调整）；首次出售普通股的第五个周年财年结束；过去三年发行超10亿美元非可转换债务；被视为“大型加速申报公司”[186] 公司高管相关 - 若高管在特定情况（包括公司控制权变更）下终止雇佣，公司可能需支付高额遣散费[167] - 若高管在控制权变更窗口外因特定原因终止雇佣，可获得包括应计福利、

财务数据和关键指标变化 - 2024年公司调整后运营资金（AFFO）每股为0.33%，与指引一致；假设季度初偿还固定利率票据，按备考基础计算AFFO每股为0.27% [19][20] - 公司第四季度确认约200个基点的坏账，均来自观察名单上的物业，预计2025年解决 [22] - 公司年末净债务比率为5.2倍，显示出审慎的杠杆策略和稳健的资产负债表 [22] - 公司启动2025年AFFO每股指引，范围在1.20 - 1.26美元 [24] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2024年第四季度公司收购价值1.034亿美元的物业，平均资本化率为7.93%，加权平均租赁期限为11年；2025年第一季度已完成价值3790万美元的物业收购，平均资本化率为7.8%，另有价值1820万美元的物业处于合同阶段，平均资本化率为8.25% [6] - 截至2024年底，公司在2.5亿美元的循环信贷额度中已提取6850万美元；公司预计该信贷额度有足够的借款能力支持全年投资活动 [11] - 2025年第一季度公司出售了一家Freddy's，售价2050美元，资本化率为6.9% [11] - 截至12月31日，公司投资组合包括307处独立物业，平均剩余租赁期限超过7年，分布在35个州和109个都会区；季度末最大租户敞口从调整后基本租金（ABR）的3.4%降至2.9% [12] - 公司投资组合入住率约为98%，租金收取率约为98%，与历史水平一致 [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 目前市场略有收紧，2025年第二季度公司仍有望以高于7.5%的资本化率进行收购；下半年若更多资本进入市场，资本化率可能进一步收紧 [7][8] - 若美联储重新降息，预计资本化率将略有下降；机构市场尤其是全国经纪公司广泛营销的交易，资本化率整体略有收紧 [35] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司是一家内部管理的净租赁房地产投资信托基金（REIT），收购、拥有和管理位于高流量道路沿线、对消费者高度可见的物业 [5] - 公司计划2025年进行1.75 - 2亿美元的房地产收购，物业处置规模在500 - 2000万美元之间 [25] - 公司目标租户为信用良好、经验证的运营商以及提供基本服务、健康和 wellness的企业，有意避开休闲餐饮和药房行业，对洗车行业也持谨慎态度 [33] - 公司与全国众多中小型经纪公司合作，专注于小型交易，主要竞争对手为私人买家 [35] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为市场仍存在一定不平衡，有能力以高于市场的资本化率进行收购，这得益于公司的收购策略和在分散市场中展示的成交确定性 [7] - 公司资产负债表强劲，有足够的流动性支持2025年的投资活动；会密切关注股价，并根据情况快速调整收购节奏 [9] - 公司预计大部分观察名单上的物业将在2025年底以可观的回收率恢复运营，投资组合将因此变得更强 [15] - 公司认为目前的租户问题是历史异常情况，由于物业具有临街优势，在租户出现问题时可相对快速地进行重新利用或循环使用 [17] 其他重要信息 - 公司近期锁定了2亿美元的定期贷款，期限为三年，SOFR利率为3.66%，综合借款利率为4.96% [18] - 公司董事会宣布第一季度每股股息为0.215美元，维持了谨慎的年化派息率，平衡了股东回报和对高增长战略的再投资 [27] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请介绍收购管道的活动、资本化率趋势以及倾向的行业 - 公司收购管道依然强劲，鉴于当前市场条件、市场细分领域和创业式的收购方式，平均资本化率维持在7%以上；目标租户为信用良好、经验证的运营商以及提供基本服务、健康和 wellness的企业，避开休闲餐饮和药房行业，对洗车行业持谨慎态度；已收购的具体行业包括医疗、牙科、兽医服务、汽车服务、便利店、健身、金融等 [32][33] 问题2: 请谈谈租户健康状况以及今年的坏账指引与正常年份的对比 - 历史上坏账预期在1% - 2%之间，本季度末和第一季度部分租户出现问题，并非未来常态；今年坏账指引为2% - 3%，大部分与观察名单上的租户有关，预计解决这些租户问题后将恢复正常 [39][40] 问题3: 请详细说明最新新闻稿中涉及的空置物业名称、时间安排以及坏账指引中未包含在新闻稿中的缓冲空间 - 公司目前正在与六个不同用户就12处物业进行谈判，有两笔意向书销售、一笔租赁正在协商，还有三处物业已签订合同；若这三处物业成交并重新投资，预计将使4%的ABR中超过30% - 34%恢复；加上两笔意向书销售和一笔租赁，预计近50%或更多的损失租金将恢复；从第四季度到第一季度，ABR的2%在第四季度出现问题，另外2%在2025年第一季度出现问题，坏账指引中包含了额外25 - 50个基点的坏账 [43][44][47] 问题4: 新租赁的承保与现有租赁投资组合相比如何，年租金增长率是否仍在1.7% - 2%之间，是否大多为完全三重净租赁 - 租金增长率与历史水平一致，在1.5% - 2%之间；约95%为企业信用；租赁类型包括绝对净租赁和房东承担有限责任（如屋顶或结构）的双重净租赁，符合外铺净租赁市场的常见情况 [53][54] 问题5: 目前物业的主要卖家是谁 - 公司在私人投资者市场看到很多有出售意愿的卖家，主要是个体卖家；传统REIT市场有时从其他机构购买大型投资组合，但这不是公司的竞争领域；目前公司特定竞争领域的买家减少，1031交换买家数量较往年略有下降，主要原因是持续的高利率，传统银行融资对小型私人买家来说通常较为困难，这为公司创造了定价机会；公司还会收购之前因价格原因未能成功购买，但原买家无法履约的物业 [56][57][58] 问题6: 鉴于当前的股权成本，公司愿意将杠杆推到多高以进行增值收购 - 公司理想的杠杆率是随着时间推移净债务与EBITDA的比率达到6倍，可能高于或低于该水平；鉴于当前股价，公司目前不会急于进行股权融资，但有足够的空间在今年和明年年初维持在6倍的范围内；公司加权平均股权成本目前不利于股权融资，但距离实现75 - 100个基点的增值并不遥远；公司对解决租户相关问题充满信心，相信当前股价不能反映投资组合的真实内在价值，若股价逆风持续，公司可以调整收购活动以确保有足够的流动性和资金分配的审慎性 [63][64][65] 问题7: 预计今年的一般及行政费用（G&A）略高于此前预期，是因为增加了收购团队人员还是其他附属成本 - 费用增加与额外的人员招聘无关，公司认为现有基础设施足以支持增长，可能会增加一些基层职位，如物业经理、会计等，但没有重大招聘；G&A指引的上调是对上市公司运营所有成本的全面考量 [68][69] 问题8: 公司有多少空置物业计划在年底前重新开业，在租赁谈判阶段就有信心在年底前开业的依据是什么 - 公司目前正在就一处物业进行租赁谈判，其余为销售谈判；销售通常能更快使物业恢复运营，预计在后续讨论的12处物业中，销售占比会更高；租赁由于装修期、谈判期和许可期等因素，通常需要更长时间 [73][74]

公司物业资产情况 - 截至2024年12月31日，公司拥有307处临街物业，分布在美国35个州[9] - 截至2024年12月31日，公司投资组合有307处房产，分布在35个州，总年化基础租金为5880万美元[33] - 公司租户行业涉及多个领域，总物业数量307个，总ABR为58843千美元，总平方英尺数为2401千平方英尺[38] - 公司物业分布在多个州，总物业数量307个，总ABR为58843千美元，总平方英尺数为2401千平方英尺[42] 房地产投资财务数据 - 2024年第四季度，总房地产投资成本为7.19406亿美元，累计折旧4039.8万美元，房地产投资净值为6.79008亿美元[12] - 截至2024年12月31日（预估），公司投资性房地产净值为679,008千美元，较2023年12月31日的618,446千美元有所增加[14] 公司整体财务状况 - 2024年第四季度，公司总资产为8.21809亿美元，总负债为2.99131亿美元，总权益（账面价值）为5.22678亿美元[12] - 截至2024年12月31日（预估），公司总资产为821,809千美元，较2023年12月31日的772,007千美元有所下降[14] - 截至2024年12月31日（预估），公司总负债为299,131千美元，较2023年12月31日的471,320千美元大幅减少[14] - 截至2024年12月31日，公司隐含股权市值为5.04431亿美元，占总资本的65.3%[19] - 截至2024年12月31日，公司总债务为2.685亿美元，占总资本的34.7%[19] - 截至2024年12月31日，公司总资本为7.72931亿美元，企业价值为7.67837亿美元[19] 公司收入与费用情况 - 2024年第四季度，公司收入为1686.8万美元，运营总费用为1373.5万美元，净亏损为2200.9万美元[12] - 2024年第四季度（预估），公司租金收入为16,868千美元，高于2023年同期的14,343千美元[15] - 2024年第四季度（预估），公司总运营费用为13,735千美元，高于2023年同期的12,853千美元[15] - 2024年第四季度（预估），公司总其他费用为8,644千美元，高于2023年同期的5,958千美元[15] - 2024年第四季度（预估），公司折旧和摊销费用为8,410千美元，高于2023年同期的7,415千美元[15] - 2024年第四季度（截至12月31日），公司总租赁收入为1686.8万美元[17] 公司盈利指标情况 - 2024年第四季度，公司资金运营（FFO）亏损970.8万美元，调整后资金运营（AFFO）为740.4万美元[12] - 2024年第四季度，公司摊薄后每股净亏损为0.79美元，摊薄后每股FFO亏损为0.35美元，摊薄后每股AFFO为0.27美元[12] - 2024年第四季度（预估），公司运营亏损为5,511千美元，较2023年同期的4,468千美元有所扩大[15] - 2024年第四季度（预估），公司净亏损为22,009千美元，而2023年同期为净收入8,429千美元[15] - 2024年第四季度（截至12月31日），公司FFO为 - 970.8万美元，AFFO为740.4万美元[16] - 2024年第四季度，公司净亏损2200.9万美元，而2023年同期净利润为842.9万美元[23] 公司现金流情况 - 2024年第四季度，公司经营活动提供的净现金为0，投资活动使用的净现金为0，融资活动提供的净现金为0[12] 公司股息情况 - 2024年第四季度，公司未宣布股息，上一季度宣布股息为610.1万美元，摊薄后每股股息为0.215美元[12] 公司债务情况 - 2024年第四季度，公司债务净额为2.66538亿美元，较上一季度的4.18268亿美元有所减少[12] - 2024年第四季度，公司可转换非控股优先股权益为0，上一季度为1.03724亿美元[12] - 截至2024年12月31日，公司定期贷款余额为2亿美元，循环信贷额度余额为6850万美元，利率均为调整后SOFR + 1.20%，到期日为2027年10月3日[20] - 2023年12月31日，公司ABS票据余额为2.54489亿美元，利率为3.37%，到期日为2024年12月28日[20] - 2023年12月31日，公司CIBC循环信贷额度余额为1.6889亿美元，利率为2.25%，到期日为2025年3月8日[20] - 2023年12月31日，公司CIBC定期贷款余额为1700万美元，利率为期限SOFR + 1.80%，到期日为2027年3月31日[20] - 截至2024年12月31日，公司净债务为2.63406亿美元，2023年12月31日为4.2325亿美元[26] - 截至2024年12月31日，公司净债务与年化EBITDAre之比为 - 13.3，与年化调整后EBITDAre之比为5.5[26] - 截至2024年12月31日，公司总杠杆率为35.5%，低于60%的要求；调整后EBITDA与固定费用比率为2.0倍，高于1.5倍的要求[28] 公司股份与单位情况 - 截至2024年12月31日，公司普通股股份为1729.1万股，OP单位为1053.2万个，普通股和OP单位总计2782.3万个[19] 公司房产处置情况 - 2024年公司共处置5处房产，原购买价1030.2万美元，售价1077.3万美元，总收益94.6万美元[31] 公司投资组合运营指标 - 截至2024年12月31日，公司投资组合的入住率为97.7%，前十大租户集中度为21.8%，前20大租户集中度为37.0%[33] - 截至2024年12月31日，公司投资组合中投资级租户/担保人占比为33.1%，财务报告覆盖率为79.4%[33] - 截至2024年12月31日，公司投资组合的加权平均剩余租赁期限为7.2年[33] 公司租户相关数据 - 公司前20大租户中，其他租户的年基本租金（ABR）占比63.0%，平方英尺占比71.8%[35] - 租户行业中，休闲餐饮的ABR为9040千美元，占比15.4%，平方英尺数为282千平方英尺，占比11.7%[38] - 租户行业中，快餐服务餐厅的ABR为8953千美元，占比15.2%，平方英尺数为206千平方英尺，占比8.6%[38] 公司物业地理分布数据 - 物业地理分布中，伊利诺伊州的ABR为7794千美元，占比13.2%，平方英尺数为313千平方英尺，占比13.0%[42] - 物业地理分布中，得克萨斯州的ABR为4748千美元，占比8.1%，平方英尺数为131千平方英尺，占比5.5%[42] 公司租赁到期情况 - 租赁到期情况中，2027年ABR为6875千美元，占比11.7%，平方英尺数为382千平方英尺，占比16.0%[45] - 租赁到期情况中，2032年ABR为5344千美元，占比9.1%，平方英尺数为415千平方英尺，占比17.3%[45] 公司指标定义 - 公司定义ABR为报告期最后一个月的年化合同现金租金，并进行相应调整[47] - 公司定义FFO和AFFO为非GAAP指标，用于评估REITs运营表现[48]

文章核心观点 过去几年许多房地产公司受美联储加息影响，房地产股票失宠，许多房地产投资信托基金股价受影响 [1] 分组1 - 分析师专注于有强大竞争优势和强大管理团队的股票 [1] - 分析师目前正在修订自己的投资组合，持有9只股票和一些交易型开放式指数基金，修订后目标是持有10 - 15只股票和一些广泛的交易型开放式指数基金 [1]