纪要涉及的公司 越秀服务 纪要提到的核心观点和论据 - 整体业绩表现：2024 年营业收入 38.68 亿元，同比增长 20%；核心净利润 5.12 亿元，同比增长 5.1%；基础物业管理业务收入 12.36 亿元，同比增长 20.1%，客户满意度 91 分；合约面积 8873 万平方米，同比增长 6.3%；在管面积 6931 万平方米，同比增长 6.3%；新增合约面积 1295 万平方米[3]。 - 业务板块表现：非商业板块收入占比 81%，同比增长 19.2%，基础物业管理收入增长 20%，社区增值服务增长 31%；商业板块收入占比 19%，同比增长 23%；总体毛利率下降 3 个百分点至 23%，基础物管毛利率微跌 1 个百分点至 15%，非业主增值服务毛利率下降 7 个百分点至 22%，商业毛利率下降至 29%[3][5]。 - 增值服务表现：非业主增值服务受地产周期影响但保持稳定，早期及智能化相关设计咨询业务表现突出；社区增值服务来自家居生活和美吾华空间运营等领域，总体仍有较好增长[6]。 - 资产负债表情况：2024 年底净资产同比上升 35 亿人民币，ROE 达 14%；现金持平于 47 亿人民币，应收账款周转天数稳定在 77 天；剔除 26 个效益不佳项目，大湾区项目比例从 55%提升到 60%[7]。 - 未来发展重点：注重高质量发展，提高拓展标准，加强大湾区布局；深化客户导向型服务及数字化科技工具应用；开展综合设施管理业务，拓展 B 端与 G 端客户市场[8]。 - 平台增值举措：围绕生活配套、商业资产与科技四个平台，挖掘小区场景需求，发挥协同效应，引进科技手段提高效率与质量[9]。 - 产品开发与销售：2024 年开发 7 款定制类产品，年销售额 1100 多万元；强化渠道建设，提升生活服务收入[10]。 - 配套商业和资产服务进展：配套商业探索大数据运营，开展会所服务，在无锡获商业项目，试水自营业务；资产服务中拎包业务成重心，美居业务有突破，开展局部改造业务[11]。 - 科技服务新进展：提升资源能力，打造资源产品；与奥迪斯成立合资公司，推广电梯加装改装及维保业务，在机电、消防和 5G 通讯等业态实现突破[12]。 - 商业运营表现：2024 年商业运营收入同比上升约 24%，达到 7.34 亿元；74%的项目为写字楼，整体商业平均出租率维持在 85%[13]。 - 未来发展战略：2025 年成为客户信赖的智慧服务领导者，围绕精益服务、组织变革、数字转型、优质增量及优化增值五大关键举措推进[14]。 - 非商业务毛利率问题：2025 年非商业务毛利率同比下降 3.3 个百分点，非业主增值毛利率下降 7.5 个百分点；预计未来非业主增值毛利率在 20%左右，总体毛利率保持在 20%以上[15]。 - 外拓与退场情况：2025 年新增外拓面积 1200 多万平方米，700 多万平方米退场；2024 年退场原因包括甲方支付能力下降、消费水平低和甲方调整服务范围；预计 2025 年约两百万平方米可能退出[17][18]。 - 降低退场风险措施：2024 年提高投拓标准，考虑甲方支付能力及利润水平，新拓展项目退场风险相对较低[19]。 - 现金管理与分红：2023 - 2024 年底现金保持在 47 亿元左右，24 年派息率维持 50%，考虑特别派息方案；24 年 5 月发布回购政策，已回购 1300 多万股，占总股数比例 0.86%[20]。 - 未来投资方向：包括租金收入类资产、上下游增值板块业务并购，关注智能家居、美居、充电桩等社区增值类业务[21]。 其他重要但是可能被忽略的内容 - 2024 年新增合约面积包括港珠澳大桥国家能源大厦、建设银行大湾区分行等战略性重点项目[3]。 - 2024 年全年派息总额 0.169 元，同比增加 5.6%[3][4]。 - 2024 年新开展综合设施管理业务，合同额达 6425 万元[3][8]。