纪要涉及的行业和公司 - 行业：物业服务行业 - 公司：绿城服务 纪要提到的核心观点和论据 2024年财务表现 - 全年营收185.3亿元，同比增长6.5%；核心利润15.9亿元，同比增长20.5%；归母净利润7.9亿元，同比增长29.7% [3] - 经营性净现金流14.7亿元，同比增长2.7%，为净利润的1.7倍；现金及等价物与定期存款合计59.7亿元，较2023年底增加4.9亿元；资产负债率同比下降2.8个百分点 [3] - 建议派发股息0.2港币，派息率75%，较上年增长2个百分点；2020 - 2025年1月累计回购4440万股，回购金额1.44亿港币，占总股本1.4% [3] - 毛利率提升0.5个百分点，物业板块收入增长11.7%，毛利率提升0.7个百分点 [3] 2025年核心指引 - 物业板块营收保持双位数增长，整体毛利率继续提升0.5个百分点，管理费用率下降0.5个百分点，核心经营利润增速不低于15%，经营性净现金流覆盖净利润一倍以上，新拓项目营收预计超40亿 [3] - 持续推进非主业投资项目处置及回收，预计现金回收超4亿；园区增值板块同口径下净利润预计增长30%以上 [3] 多业务发展及投资计划 - 推进非主业投资项目处置回收，2025年现金回收超4亿；园区增值板块提质增效，净利润预计增长30%以上 [5] - 24年度MA营收约6.3亿，净利润1800万，25年不再纳入；与利福中国合作的房屋4S公司已退出，不再纳入25年财报 [5] - 北京好邻居项目因零售业务下滑提取减值准备，24年度提取1.2亿，截至20年底账面余额剩余2.47亿 [5] 科技创新影响及实践 - 科技创新对物业服务行业影响深远，公司探索AI社区智能化管理系统等布局，提升运营效率和客户体验 [6] - 联合华为、大华、海康威视进行智慧物联改造，与蚂蚁集团合作探索AI应用与智能体建设 [3] 物业服务提升措施 - 利用物联网技术，通过智能门禁等应用提升客户体验，引入智能设备营造舒适环境 [7] - 实施一体化受理机制，将响应速度从5分钟缩短到30秒；围绕深度服务体系，将知情权等交还给业主，连接服务者与被服务者 [8] 社区运营优化方式 - 通过大数据盘活园区资源，强化社群运营；以项目为单元进行精益管理，动态更新客户数据，实现精准回复 [9] - 内部全周期管理平台结合房态数据与节点管控，量化一线工作并激励员工 [9] 科技创新挑战及应对 - 挑战在于场景应用及其打通，以主数据建设驱动全系统改善，实现结构性优化 [10] - 联合多方进行智慧物联改造和AI应用探索，推动园区智慧化发展 [10] 非住宅业务竞争优势及策略 - 自2023年拓展非住宅业务，积累丰富经验，签订累计合同金额超7亿，金融配套合同金额近5亿 [11] - 关注项目利润率和品牌标杆树立，严格准入低利润率项目，选择核心城市，通过数字化助推发展 [11] “绿洲行动”情况 - 2023年10月提出，旨在打造三个层级绿色社区，截至目前建立近100个绿色社区 [12] - 利用管辖项目提升周边密度，拓展业务，拉通市场运营，释放效能，降低管理费用率 [12] 存量住宅物业市场情况 - 公司在存量住宅市场有品牌和管理优势，坚持以品质取胜，不承接降价项目，通过提价承接部分项目 [14] - 2024年存量住宅市场拓展金额约18亿，占总份额一半左右；认为存量市场规模增长是补充，但考验产品和经营能力 [14] 毛利率及业务调整情况 - 整体毛利率17.25%，净利润率4.7%，物业板块毛利率13.72%，每年提升0.5个百分点有可能实现 [15] - 园区增值板块毛利率较高，仍有提升空间；业务调整聚焦主业与回归园区，专业板块基本回归正轨 [15] 成本管控情况 - 净利润提升空间大于毛利率提升空间，物业板块和园区增值板块有提效潜力，可通过场景、人员复用和业务协同实现 [16] - 2024年减少七家幼儿园，约减少15%，优化资源配置控制成本 [16] 未来板块毛利提升预期 - 对未来三年四个板块毛利提升持乐观态度，希望保持增长势头，达到行业中位数以上水平 [17] 政策环境看法 - 国家和各地政府总体支持物业管理行业，但落实中存在不平衡，部分地方物业费降价等情况与法规违背 [18] - 大部分城市支持优质优价企业，个案对公司影响不大；呼吁政府制定市场化政策，推动行业进步 [18] 其他重要但可能被忽略的内容 - 公司将员工收入与服务品质挂钩，提升整体效率 [8] - 规模越大的城市公司满意度和效益往往越好，合理组合很重要 [13] - 公司将推出数字客服月报，贯穿评价体系 [8]