纪要涉及的行业或者公司 远洋服务 纪要提到的核心观点和论据 1. 2024年度业绩情况 - 收入结构优化，核心业务稳健增长，实现收入28.4亿元，同比下降9.4% [3] - 物业管理收入占比提升至73.4%，第三方收入占比达91%，同比提升6个百分点 [3] - 合约面积1.22亿平方米，在管面积9,252.5万平方米，一二线城市占比达85.3%，物业费均价每月每平方米3.3元 [3] - 新增第三方拓展合约面积478.6万平方米，核心业态占比达90.4%，一二线城市占比88.3% [3] - 综合毛利率同比下降0.9个百分点至18.2%，社区增值服务毛利率提升0.9个百分点至31.1% [3] - 剔除收并购影响后，核心净利润为2.2亿元，核心净利润率为7.8% [3] - 经营性现金流转正，同比增长204%达1.16亿元，在手现金增长16.8%达7.6亿元 [3] - 应收账款规模增速下滑5.9个百分点，严格控制关联方应收账款 [3] - 第三方客户满意度调查总体得分87分，工单评价97分 [3] - 社区增值服务收入4.9亿元，同比降幅收窄，社区生活服务规模同比增长23.7% [3] - 非业主增值服务收入同比下降30.1%至2.7亿元，清退现金流不达标项目 [3] - 物业工程服务板块收入占比提升10.7个百分点至44.1%，第三方外拓项目39个 [3] 2. 管理规模变化 - 2024年底合约面积1.22亿平方米，在管面积9,252.5万平方米 [5] - 新增合约面积中第三方外拓比例达81%，在管面积一二线城市占比提升至85.3% [5] 3. 第三方外拓成果 - 2024年新增第三方拓展合约面积478.6万平方米，聚焦大客户需求扩充储备池 [6] - 2025年一季度中标19个项目，总合同金额1.34亿元，7个项目超千万元 [6] - 新增外拓面积核心业态占比90.4%，88.3%来自一二线城市，89.6%已进场接管 [6] 4. 综合毛利率和净利润情况 - 综合毛利率同比下降0.9个百分点至18.2%，物业管理毛利率下降1个百分点，社区增值服务毛利率提升0.9个百分点至31.1% [7] - 剔除影响后核心净利润2.2亿元，核心净利润率7.8% [7] 5. 应收账款和现金流状况 - 应收账款规模增速下滑5.9个百分点，控制关联方应收账款，坚持控增量减存量 [8] - 经营性现金流转正，同比增长204%达1.16亿元，在手现金增长16.8%达7.6亿元 [8] - 综合派息率由40%提升至52% [8] 6. 客户满意度和组织架构调整 - 优化服务标准化流程，加强客户沟通与三方共治，第三方客户满意度调查总体得分87分，工单评价97分 [9] - 压缩组织层级、重构组织架构、聚焦智能化建设，提高运营效率和人效 [9] 7. 商业板块运营情况 - 2024年底商业板块物业管理收入3.5亿元，占总物业管理收入17% [10] - 签约47个商业项目及28个写字楼项目，总建筑面积903.9万平方米，54.3%来自第三方 [10] - 四个商业项目实现百分百绿电覆盖，车场节能改造业务毛利率突破40% [10] 8. 社区增值服务表现 - 收入4.9亿元，同比降幅收窄8个百分点，社区生活服务规模同比增长23.7%，收入占比提高到20.6% [11] - 打造64款爆品，销售总额近3,000万元，三节两季销售额同比增长98% [11] - 前置仓数量增加到92个，快递柜覆盖率74％，直饮水机51％，充电桩35％，车位仓储柜开发运营15个项目 [11] - 经纪业务成交139个项目，同比增长35%，自营门店人效提升26%，存量房改造签约1,852单，同比增长76% [11] 9. 非业主增值服务收入表现及发展策略 - 2024年非业主增值服务收入2.7亿元，同比下降30.1%，清退现金流不达标项目 [12] - 物业工程服务板块面向第三方展业，收入占比提升10.7个百分点至44.1%，第三方外拓项目39个 [12] - 未来围绕强收入、增效益等发展思路，采取坚守服务品质等具体措施 [12] 10. ESG方面举措 - 实施基础工程系统提升资源利用效率，打造花园社区，推进社区生态环境建设 [13] - 开展特色活动，构建绿色生态圈 [13] - 建立专项培训体系，助力员工职业成长 [13] - 参与基层治理，关注民生需求，开展公益活动 [13] 11. 2024年整体业绩表现及2025年发展策略 - 合约管理面积1.22亿平方米，在管面积约9,250万平方米，合约面积五年复合增长率15.5%，在管面积五年复合增长率接近18% [15] - 住宅物业管理业务收入小幅增长，商业板块下降，增值类服务业务收入略有下降 [15] - 调整非业主增值服务结构，加强物业工程服务第三方项目拓展 [15] - 2025年围绕强收入等发展思路开展工作，预计原有服务收入规模保持3%以上增长，物业管理服务占比70%，非业主增值服务占比降低到10%以内 [15] 12. 平衡规模与质量及清退项目情况 - 2024年新增在管面积超1,000万平方米，签约50个外拓项目，新签约面积近480万平方米，撤场近1,870万平方米 [16] - 在管面积一二线城市比例达85%，母公司依赖度降低，第三方合同占比52% [16] - 部分板块总收入减少，总体营业额同比下降9% [16] - 未来聚焦存量端清退不达标项目和增量端严控准入标准 [16] 13. 非经常性损益对利润率影响 - 2024年净利润规模2,859万元，较上一年下降29% [17] - 应收账款减值、商誉减值准备规模提高，所有减值总额超2.6亿元 [17] - 剔除影响后核心净利润2.22亿元，与去年同期一致 [17] - 经营战略调整，社区增值业务收入占比下滑，基础物业管理毛利下降 [17] - 其他收益净额较上年度同期减少约1,700万元，下降119% [17] 14. 未来应收账款策略 - 2024年末应收账款余额10.4亿元，比上年末下降8% [18] - 2025年控制应收账款新增规模，加大存量回收力度 [18] - 关联方应收账款坚持控增量等原则，灵活推进回收方式 [18] - 非关联方应收账款对大额长账龄项目一项目一策，提高回款规模 [18] - 将应收账款回收率纳入年度考核，制定专项激励考核办法 [18] 15. 业主端服务业务战略及落实措施 - 2024年社区增值服务收入4.9亿元，社区资产增值服务和经纪业务受市场影响收入下降 [19] - 加大社区生活服务力度，收入同比上涨24%达1亿元 [19] - 2025年在社区资产增值等方面深耕，预计社区增值服务收入增长10% [19][20] 16. 2025年现金流管理重心及措施 - 今年经营性净现金流入1.2亿，同比增长2.3亿，剔除因素后两年来基本持平 [21] - 坚持三收三支原则，重点外拓第三方项目，推动应收账款回笼，推动资产去化 [21] 17. 应对物管费下调挑战策略 - 以提升品质为基石，结合成本优化构建多维竞争力 [22] 18. 经营效率提升措施 - 深化改革成本体系、精细化管理和完善信息化建设，平衡经营与品质关系 [23] - 加强工程线条精细化运营，搭建设施设备预防性维护体系 [23] - 成立区域采购中心，优化成本，深化供应商合作新模式 [23] - 围绕优化组织结构等三方面开展工作，提升组织效率 [23] 19. 2025年品质提升重点计划 - 完善体系标准，细化服务标准，实现品质服务与成本长效平衡 [24] - 强化客户服务快速响应机制，加强业主共建，实现社区共治 [24] - 聚焦用户关注点，优化管理措施，引入战略供应商 [25] - 科技助力，上线企业微信，优化易管家系统小程序 [25] 20. 未来第三方外拓策略 - 2024年聚焦核心城市及业态，赢得存量客户认可 [26] - 2025年深耕优势区域，挖掘区域外拓市场潜力，建立长期战略合作关系 [26] - 重点拓展优质客户群体，构建长期稳定合作关系 [26] - 坚持严格项目拓展标准，预计2025年实现一亿合同额指标 [26] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 2023年签订车位代理协议一次性支付车位保证金3.2亿导致当时现金流短暂为负 [21] - 2023年出售联合营企业成都钱豪部分股权，上年处置合营公司收益比本年多两千多万元 [17]