纪要涉及的公司 建发国际集团 纪要提到的核心观点和论据 - 业绩表现：2024 年公司整体业绩稳定，收入 1430 亿元，同比增长 6%；归母净利润 48 亿元，扣除永续债利息后归母净利润 42.7 亿元，同比略降 1.6%；毛利率从 2023 年的 11.1%提升至 13.3%，因结转项目结构优化 [3]。 - 债务结构与融资成本：2024 年有息负债基本平衡，融资成本下行，有息负债存量利率降至 3.56%，较前一年降 19 个基点；预计 2025 年继续下行，因大股东借款利率 2025 年 1 月 1 日下调 40 个基点 [5]。 - 分红政策：2024 年每股分红 1.2 港币，分红率达 52%，公司保持稳健积极分红政策 [6]。 - 土地储备与产品升级：2024 年拿地 23 宗，总货值 1007 亿元，年底库存未售土地储备 2210 亿元，约 80%是新地；推出多个标杆项目，客户满意度行业第一 [7]。 - 销售目标与市场策略：2025 年计划通过优化续销策略实现 1500 亿销售目标，利用现有资源和拓展新市场；供货总量不少于 2400 亿，目标去化率提升至 65%-67% [4][8][10]。 - 市场表现：房地产市场城市间分化明显，一线和强二线城市表现坚挺，如北京、上海流速提升；二线城市内部有分化 [4][9]。 - 毛利率回升原因：一是结转项目利润结构变化，2024 年近半结转项目为 2022 年拿地，高利润率项目结转；二是以前年度减值计提影响，原亏损项目变零净利润，正贡献综合毛利率 [12]。 - 未来业绩展望：因财务政策稳健、减值计提充分，未来两年毛利率压力小，结合市场复苏，对 2025、2026 年业绩乐观 [13]。 - 拿地优势与运营能力：约七八成土地通过招拍挂获得，考验综合运营能力，2025 年主推与地方国有城投公司合作模式 [16]。 - 存货减值损失：并表存货减值损失 36 亿元在香港报表行政管理费用内，非并表存货减值损失 23 亿元，分投资收益和信贷减值损失两部分 [17]。 - 得房率影响：住建部规范调整提高新房得房率，新房碾压旧房，提升产品竞争力，吸引潜在客户 [18]。 - 土地市场与拿地策略：土地市场供应和成交面积创新低，溢价率走高，公司在杭州、成都等高溢价拿地，将优化拿地策略适应市场趋势 [19]。 - 购房者决策因素：购房者选新房考虑电梯配置、得房率、户型设计等功能性因素 [20]。 - 土地溢价率评估：土地溢价率受政府起拍价和市场需求影响，高溢价率相对特定地段有合理性，内部评估综合考虑多因素确定拿地价格 [21]。 - 项目效益与品牌塑造：杭州和成都土地测算毛利率和净利率约 8%，项目注重故事性与品牌塑造，提升品牌美誉度与传播度 [22][23]。 - 品牌塑造举措：2025 年重点进行品牌塑造，通过灯塔项目提升品牌影响力，打造核心竞争力 [24]。 - 未来发展策略：强化产品力，推出灯塔项目展示新材料、新技术优势，兼顾投资回报与品牌传播 [25]。 其他重要但是可能被忽略的内容 - 2024 年公司计提 60 亿元减值损失，过去四年累计近 100 亿，显示对资产健康度高度关注 [3]。 - 2025 年核心城市如杭州、上海短期内热度高，公司要求审视价格策略，适当提价应对市场复苏 [11]。 - 公司计提政策对业绩稳健性有重要影响，项目端与报表结算端利润率差异不大 [14]。 - 公司整体资产状况健康，基于 2024 年末市场价格充分减值，实施股权激励希望实现平稳业绩 [15]。