纪要涉及的行业和公司 行业：房地产行业 公司：越秀地产 纪要提到的核心观点和论据 1. 2024年经营业绩：整体房地产市场下行，销售规模收缩，城市分化明显，全国前十开发商销售同比降约24%，越秀地产销售额1145亿元，同比降19.4%，优于百强房企平均降幅，首次进入全国前十排第八；投资聚焦高能级城市，北上广权益投资额占超80%，新增土储一线城市占超70%，总土地储备1971万方，对应货值超3600亿元，一二线城市占96% [2][3] 2. 2025年销售目标和展望：销售目标1205亿元，同比升约5.2%，可售资源2354亿元，大湾区占一半左右，去化率目标51%左右；计划新开工273万方，竣工面积778万方，在建面积860万方 [2][4] 3. 财务状况：现金流安全充裕，2024年经营性现金流净流入217亿元，年末现金储备超500亿元，同比增8.6%；保持三道红线绿档达标，净负债率降至51.7%，维持投资级评级；加权平均融资成本降至3.49%，境内公司债平均成本低至2.61%，一年内到期短债占比22% [2][5] 4. 长期发展战略：坚持长期主义，自2019年提出“四好企业”建设，契合国家“好房子”标准，以强化投资经济运营为抓手，巩固行业领先地位，为股东创造长期价值 [6] 5. 2025年一季度销售表现：一季度销售额同比升41%左右，全国排名提至第七名，北京市场表现出色 [7] 6. 投资目标和策略：2025年全资权益投资额目标300亿元，集中在八个核心城市；投资标准为项目测算销售净利润率6%-8%，IRR通常20%左右，好项目达30%以上，两数相乘≥160才考虑拿地；去年24块地平均IRR和销售净利润率成绩均达200以上 [2][9][10] 7. 毛利率情况：目前动态毛利率13% - 15%，反映过去两年所拿地块销售动态毛利；2025年目标入账毛利率不低于10%，2026年可能更好，2027年因今明两年拿地入账，动态毛利率可达13% - 15% [2][10][24] 8. 存量房去化策略：对21年及以前旧货占总库存约2 - 3成进行盘算，成立专门小组处理滞销项目，根据项目区域和客户厚度灵活定价和制定销售措施，降价促销推动库存周转 [12][13] 9. 土地收储情况：2024年通过广州市政府收储退回未开发地块回收约120亿资金用于获取新地块；目前广州退地收储基本不存在，西安和长沙等地与政府谈判进展慢；存量商品房收储难度大，公司处于谈判阶段未落地 [16][17][18] 10. 商业地产安排：将孵化成熟商业地产项目出表售给越秀房托，因融资杠杆达上限，新增拿取成熟商业项目难，若融资杠杆空间允许会继续互动 [20] 11. 可售货值分布和推盘计划：2025年2354亿可售货值，大湾区占40% - 50%，华东地区占20%，北京占20%，中西部地区占10%，关注北京和上海，目前北京和华东各占20%推盘量 [21] 12. 有息负债目标和融资策略：2025年控制有息负债规模，尽量稳定；用经营性现金流拿地，大项目找合作方分担，通过集团支持和产投基金撬动项目，尽量不举债拿地 [22][23] 13. 未来利润率和减值展望：2025年一次性减值项目少，减值压力取决于市场价格能否企稳；目标入账毛利率不低于10%，2026年或更好，2027年因今明两年拿地入账，对毛利率和业绩提升有帮助 [24] 14. 分红策略：分红政策指引为核心净利润的30% - 40%，过去九年维持40%派息比例，今年全年末期不做分派安排，但全年分派比率达44%，未来预计维持30% - 40%派息指引 [25] 其他重要但是可能被忽略的内容 1. 公司内部管控指标高于对外公布的1205亿销售目标，该目标基于市场情况和公司拿地准备推出货值所在区域位置制定 [2][8] 2. 广州市场因产业结构和历史原因需时间修复，但作为一线城市房价最低，价值属性仍存在 [8] 3. 2025年3月国内市场活跃，北京152亿开盘一周内几乎售罄；预计4月为传统淡季，关注5、6月情况 [8] 4. 2025年国家发放300亿元专项债券用于土地收储，其中66亿元已通过特别贷款形式转为现金，缓解公司资金压力 [17] 5. 2024年若不算减值部分，毛利率应达13%左右；截至24年底，公司已收入约1700亿元，并表口径约1100亿元，预计25年入账可达800亿元 [19]