纪要涉及的公司 我爱我家 纪要提到的核心观点和论据 1. 2024年经营业绩 - 实现收入125亿元，同比增长3.7%，归母净利润7341万元，扣非归母利润4142万元，较2023年亏损8.5亿元大幅扭亏，Q4单季净利润6493万元，扣非净利润约1.15亿元创两三年新高，得益于核心城市二手房市场量价复苏[2][4] - 非经常性损益：出售新纪元大酒店正向收益7000 - 8000万元，投资性房地产公允价值变动负向3400万元，计提信用减值1.1亿元，实际经营利润约1.3 - 1.4亿元[2][5] 2. 各项业务表现 - 经纪业务收入41亿元，同比增长0.2%，毛利率20.4%；资产管理业务收入62亿元，同比增长8%，调整后毛利率12.7%；新房业务收入11.5亿元，同比增长3.9%；商业租赁及服务收入4.4亿元，同比增长8%，各项业务稳健增长[2][6] 3. 城市成交情况 - 2024年主要城市二手房交易量跑赢市场，北京增长14%，上海增长48%，杭州增长30%，市占率提升，贷款房源达30.3万套，同比增长11.8%，门店总数2636家，直营2134家，加盟502家，较2023年减少，关闭低效亏损门店提升盈利[7] 4. 佣金率情况 - 2024年全国平均佣金率降0.12个百分点，因北京23年10月调低费率，其他城市稳定或略增，预计2025年整体费率稳定或略升，市场成交向好折扣率收窄[2][8][9] 5. 市场行业情况 - 2025年Q1核心城市二手房市场延续复苏，北京成交量4.5万套，同比增36%；上海6.45万套，同比增46.6%；杭州1.8万套，同比增17.6%，部分因去年同期基数低[10] - 2024年Q4以来核心城市二手房市场保持较高水平，2025年3月北京网销量1.9万套，同比增34.7%；上海近3万套，增长45%；杭州近1万套，增长55.7%，交易量环比正增长，2024年9月至2025年3月平均交易价格回升5% - 10%，北京挂牌量从2024年4月16.3万套降至2025年3月13万套[11] 6. 市场预期 - 2025年Q2进入传统淡季，4月周均交易量环比回落10% - 30%，同比双位数正增长，整体季节性回落但同比有正增长[12] - 2025年行业“量升价稳”，核心城市成交量预计有10% - 20%复苏，目前交易量处历史低位，价格结束三年下滑企稳回升[13] 7. 公司收入成本预期 - 收入端：2025年收入好于2024年，成交量、价格和费率正向贡献，增速大概率两位数正增长[14][15] - 成本端：继续控制费用和成本，门店租金、人工等运营费用有望下降，利润有望在2024年基础上提升，幅度取决于市场恢复情况[15] 8. 费用情况 - 销售费用2024年比2023年减少约1.7亿元，因2023年大规模品牌升级支出及日常广告宣传缩减[16] - 管理费用从2023年约11亿元降至2024年9.8亿元，减少约1亿元，因人员成本降低，尤其总部资源成本，过去两年人员架构优化累计节省近2亿元人力成本[16][17] 9. 其他业务收入 - 约7亿，包括银行引荐费返点收入近3亿、相互违约金收入近3亿及杂项转租业务等，银行引荐费随业务量增长，相互违约金是资产管理业务违约押金扣除收入[18] 10. 房价走势 - 我爱我家房价走势与贝壳一致，实际成交价与挂牌价有别，2024年10月以来挂牌价变化不大甚至下降，实际成交价上涨，溢价率收窄，2025年3月二手房交易均价环比上升[19][20] 11. 资产管理业务 - 物业数量2024年增长快，报表毛利润 - 5.5%是会计准则所致，部分收益确认到资产处置收益科目，2024年为13亿，2023年为12亿，调整后算毛利润更合理，租赁业务贡献正现金流和利润[20] - 中国机构化租赁市场处初步阶段，机构化率约10%，与发达国家50% - 60%差距大，未来有五倍以上增长空间，市场稳定，每年保证5% - 10%增长[20] 12. 投资性房地产 - 从24亿涨到28亿，因新都会项目从存货结转至投资性房地产，非新增项目[21] 其他重要但是可能被忽略的内容 1. 销售费用中2023年大规模品牌升级支出包括品牌营销宣传、门店店头更换和广告流量等，2024年基本无此一次性支出[16] 2. 管理费用中仅总监级别以上业务人员成本计入，经纪人费用不在内，业务下滑使业务人员提成减少[16][17] 3. 资产管理业务部分收益按会计准则确认为资产处置收益，自如和贝壳也按同样准则处理报表上的使用权资产[21] 4. 简单将资产处置收益加回资产管理收入测算毛利率不精确，需拆分合同详细计算但复杂，通常简化处理[22] 5. 租房业务增速慢因行业属性，核心城市流动人口和租金价格波动小，制约租赁市场交易金额变化幅度[23]