纪要涉及的公司 我爱我家 纪要提到的核心观点和论据 - **2024年业绩及运营状况**：2024年市场下行且部分城市佣金费率下调，但公司收入稳定增长、净利润扭亏为盈，收入达125亿元，同比增长3.7%，净利润约7341万元，扣非后净利润4142万元，四季度单季净利润6493万元，扣非后1.1亿元创近两年新高，经营利润约1.3 - 1.4亿元[3]。 - **非经常性损益影响**：2024年非经常性损益对业绩有一定影响但大幅减少，包括出售酒店8000万投资收益、投资性房地产公允价值变动负向影响3400多万、信用减值计提约1.1亿，合计负向影响约6400万[5]。 - **各业务板块表现**：各业务板块均增长，经纪业务收入41亿元，增长0.2%；资产管理业务收入62亿元，增长6.5%；新房业务收入11.5亿元，增长3.9%；商业租赁收入24.4亿元，增长8%，新房业务因应收账款缩窄和战略调整增长显著[3][6]。 - **市占率及门店情况**：核心城市市占率稳步提升，上海接近5%；相寓业务在管房源30.33万套，同比增长11.8%；门店2636家，同比降200家左右，系主动关闭低效门店[3][7]。 - **佣金费率及GTN情况**：全国买卖业务平均费率降0.12个百分点，受北京降费影响，上海等地费率持平或提升；新房业务费率提0.55个百分点至3%；GTN整体2876亿，同比增长1.2%，经纪业务2315亿增长4%，资管业务180亿增长6%[3][8]。 - **2025年展望**：非经常性损益预计缩小，经营性利润更凸显；新房市场预计高速增长；一季度核心城市二手房交易量同比增约40%，房价自2024年9月止跌回稳，累计反弹5% - 10%；预计收入增速高于2024年，成本端延续降本增效但幅度不及2024年，全年“量升价稳”，双位数增长大概率[3][10][11][12][14][15]。 - **AI技术应用规划**：过去3 - 5年数字化建设投入超十亿元，已取得阶段性成果，通过数字化平台降低人力成本，如北京公司人工成本降幅至少两亿，优化消费者体验，缩短经纪人成长时间，内部有智能化机器人为经纪人服务[17]。 - **租赁业务优势及展望**：面对租金下降调整业务策略，控制租期、评估租金和品质，平均出房天数9000天，出租率约95.4%，行业领先，未来稳扎稳打扩展业务，市场有五倍以上增长空间[18]。 - **新房开发业务发展**：新房业务是二手房业务重要补充，过去因市场风险采取保守策略，现应收账款降至5亿，85%一年期以内且基本无风险，风险可控后回归正常并重点投入，新房费率高于二手房但成本也高[19]。 - **新房业务费率和毛利率变化**：长期看新房业务费率有稳定提升空间，某一年受高费率项目占比影响大；毛利率取决于收入，成交量上涨、单位折旧成本下降则毛利率上升，预计2025年新房业务毛利率上升[21][22]。 - **2025年门店扩张计划**：2025年门店数量保持相对稳定，不进行大规模资本开支开新店，观察市场恢复程度后判断2026年扩张计划，市场恢复好时会继续扩展门店[23]。 其他重要但是可能被忽略的内容 - **2025年一季度核心城市二手房市场三月表现**：三月份小阳春表现突出，北京成交量接近2万套，增长35%；上海接近3万套，增长45%；杭州接近1万套，增长55%[11]。 - **挂牌量变化**：挂牌量延续2024年以来下行趋势，北京从去年四季度高点16.3万套降至今年三月13万套以下，减少约3万多套[13]。 - **2025年二季度市场预测**：二季度进入传统淡季，环比回落但同比仍增长[14]。

报告公司投资评级 - 维持“优于大市”评级 [4][60] 报告的核心观点 - 公司经营稳健营收增长，Q4政策利好效果显著，时隔2年业绩扭亏为盈，彰显修复弹性 [1][2] - 住房交易业务是业绩基石，资产管理业务稳健发展，助力防御风险 [3] - 公司将持续受益于地产政策出台和楼市量价企稳，维持盈利预测和评级 [4] 根据相关目录分别进行总结 公司经营与营收 - 2024年住房交易总额2876亿元，同比+1%；营业收入125亿元，同比+4%，货币化率4.4%同比基本持平；2024Q4单季度营收38亿元，同比+25%，受益于地产利好政策 [1][7] - 2024年存量房经纪业务、新房业务和资产管理业务GTV占比分别为80%、13%和6%，收入占比分别为33%、9%和49%，因资产管理业务货币化率34%高于经纪业务1.8%、新房业务3.0% [1][7] - 2024年经营性现金流净额为45亿元，持续保持高位 [1][7] 公司业绩情况 - 2024年归母净利润7341万元，较2023年的 -8.5亿元显著改善；归母净利率0.6%，同比提升7.6个百分点 [2][21] - 业绩改善因2024年毛利率9.8%，同比提升0.3%；销售费率5.0%，同比降低1.7%；管理费率7.8%，同比降低1.5%；非经营性或一次性拖累因素同比大幅减弱 [2][21] - 2024Q4单季度归母净利润6493亿元，归母净利率1.7%，毛利率15.4%，彰显业绩修复能力 [2][21] 住房交易业务 - 2024年经纪业务、新房业务交易总额分别为2315亿元、381亿元，同比分别为+4%、 -16%，市占率分别为3.2%、0.45% [3][37] - 2024年经纪业务、新房业务营业收入分别为41亿元、12亿元，同比分别为0%、+4%；毛利率分别为20%、12%，对毛利润合计贡献占比为79% [3][37] - 截至2024年末，运营门店2636家，直营门店占比81%，经纪人总数约3万；聚焦核心城市提升市场份额，布局规模趋于稳定，后续经营将改善 [3][37] 资产管理业务 - 2024年资产管理业务收入61亿元，同比+6%；毛利率为负，调整后实际毛利率为12.7% [3][51] - 截至2024年末，相寓在管房源30.3万套，同比+12%，连续四年稳定增长 [3][51] - 2024年平均出房天数为9天，出租率为95.4%，运营效率良好 [3][51] 投资建议与盈利预测 - 预计公司2025 - 2026年归母净利润分别为3.0/3.8亿元（原值2.8/3.9亿元），对应每股收益分别为0.13/0.16元，对应当前股价PE分别为25.0/20.0倍 [4][60] 财务预测与估值 - 给出2023 - 2027E年资产负债表、利润表、现金流量表及关键财务与估值指标数据 [63]

纪要涉及的公司 我爱我家 纪要提到的核心观点和论据 1. **2024年经营业绩** - 实现收入125亿元，同比增长3.7%，归母净利润7341万元，扣非归母利润4142万元，较2023年亏损8.5亿元大幅扭亏，Q4单季净利润6493万元，扣非净利润约1.15亿元创两三年新高，得益于核心城市二手房市场量价复苏[2][4] - 非经常性损益：出售新纪元大酒店正向收益7000 - 8000万元，投资性房地产公允价值变动负向3400万元，计提信用减值1.1亿元，实际经营利润约1.3 - 1.4亿元[2][5] 2. **各项业务表现** - 经纪业务收入41亿元，同比增长0.2%，毛利率20.4%；资产管理业务收入62亿元，同比增长8%，调整后毛利率12.7%；新房业务收入11.5亿元，同比增长3.9%；商业租赁及服务收入4.4亿元，同比增长8%，各项业务稳健增长[2][6] 3. **城市成交情况** - 2024年主要城市二手房交易量跑赢市场，北京增长14%，上海增长48%，杭州增长30%，市占率提升，贷款房源达30.3万套，同比增长11.8%，门店总数2636家，直营2134家，加盟502家，较2023年减少，关闭低效亏损门店提升盈利[7] 4. **佣金率情况** - 2024年全国平均佣金率降0.12个百分点，因北京23年10月调低费率，其他城市稳定或略增，预计2025年整体费率稳定或略升，市场成交向好折扣率收窄[2][8][9] 5. **市场行业情况** - 2025年Q1核心城市二手房市场延续复苏，北京成交量4.5万套，同比增36%；上海6.45万套，同比增46.6%；杭州1.8万套，同比增17.6%，部分因去年同期基数低[10] - 2024年Q4以来核心城市二手房市场保持较高水平，2025年3月北京网销量1.9万套，同比增34.7%；上海近3万套，增长45%；杭州近1万套，增长55.7%，交易量环比正增长，2024年9月至2025年3月平均交易价格回升5% - 10%，北京挂牌量从2024年4月16.3万套降至2025年3月13万套[11] 6. **市场预期** - 2025年Q2进入传统淡季，4月周均交易量环比回落10% - 30%，同比双位数正增长，整体季节性回落但同比有正增长[12] - 2025年行业“量升价稳”，核心城市成交量预计有10% - 20%复苏，目前交易量处历史低位，价格结束三年下滑企稳回升[13] 7. **公司收入成本预期** - 收入端：2025年收入好于2024年，成交量、价格和费率正向贡献，增速大概率两位数正增长[14][15] - 成本端：继续控制费用和成本，门店租金、人工等运营费用有望下降，利润有望在2024年基础上提升，幅度取决于市场恢复情况[15] 8. **费用情况** - 销售费用2024年比2023年减少约1.7亿元，因2023年大规模品牌升级支出及日常广告宣传缩减[16] - 管理费用从2023年约11亿元降至2024年9.8亿元，减少约1亿元，因人员成本降低，尤其总部资源成本，过去两年人员架构优化累计节省近2亿元人力成本[16][17] 9. **其他业务收入** - 约7亿，包括银行引荐费返点收入近3亿、相互违约金收入近3亿及杂项转租业务等，银行引荐费随业务量增长，相互违约金是资产管理业务违约押金扣除收入[18] 10. **房价走势** - 我爱我家房价走势与贝壳一致，实际成交价与挂牌价有别，2024年10月以来挂牌价变化不大甚至下降，实际成交价上涨，溢价率收窄，2025年3月二手房交易均价环比上升[19][20] 11. **资产管理业务** - 物业数量2024年增长快，报表毛利润 - 5.5%是会计准则所致，部分收益确认到资产处置收益科目，2024年为13亿，2023年为12亿，调整后算毛利润更合理，租赁业务贡献正现金流和利润[20] - 中国机构化租赁市场处初步阶段，机构化率约10%，与发达国家50% - 60%差距大，未来有五倍以上增长空间，市场稳定，每年保证5% - 10%增长[20] 12. **投资性房地产** - 从24亿涨到28亿，因新都会项目从存货结转至投资性房地产，非新增项目[21] 其他重要但是可能被忽略的内容 1. 销售费用中2023年大规模品牌升级支出包括品牌营销宣传、门店店头更换和广告流量等，2024年基本无此一次性支出[16] 2. 管理费用中仅总监级别以上业务人员成本计入，经纪人费用不在内，业务下滑使业务人员提成减少[16][17] 3. 资产管理业务部分收益按会计准则确认为资产处置收益，自如和贝壳也按同样准则处理报表上的使用权资产[21] 4. 简单将资产处置收益加回资产管理收入测算毛利率不精确，需拆分合同详细计算但复杂，通常简化处理[22] 5. 租房业务增速慢因行业属性，核心城市流动人口和租金价格波动小，制约租赁市场交易金额变化幅度[23]

报告公司投资评级 - 维持“增持”评级 [1][5] 报告的核心观点 - 我爱我家发布2024年年度报告，降本增效效果明显，受二手房市场行情改善，业绩有所修复 维持2025 - 2026年并新增2027年盈利预测，预计2025 - 2027年公司归母净利润分别为1.6、2.7、3.2亿元，EPS分别为0.07、0.11、0.14元，当前股价对应PE估值分别为46.1、27.5、22.9倍，公司通过业务调整迅速实现净利润大幅增长，财务状况整体良好，维持“增持”评级 [5] 根据相关目录分别进行总结 公司整体业绩情况 - 2024年公司实现营业收入125.36亿元，同比增长3.67%；实现GTV 2876亿元，同比增长1.2%；实现归母净利润0.73亿元（2023年为 - 8.48亿元），同比增长108.65%，实现毛利率9.77%，同比 + 0.30pct，净利率0.56%，同比 + 7.59pct 业绩相比2023年扭亏为盈，主要因二手房市场复苏、严控费用开支、出售资产及股份支付费用摊销完毕 [6] 经纪业务情况 - 2024年经纪业务实现收入41亿元，同比 + 0.2%，实现毛利率20.3%，同比 + 0.1pct 经纪业务实现GTV 2315亿元，同比 + 4.2% 市占率保持稳步提升，上海地区市占率同比提高0.8个百分点，连续两年提升 [7] 资产管理业务情况 - 2024年资产管理业务实现GTV 180亿元，同比 + 6.5%，实现营业收入61.3亿元，同比 + 6.5% 截至2024年底，相寓在管房源套数达30.3万套，同比增长11.8% 资产管理业务出租率达95.4%，保持在行业较高水平 [8] 财务预测摘要 |指标|2023A|2024A|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入(百万元)|12,092|12,536|13,249|14,094|14,450| |YOY(%)|3.6|3.7|5.7|6.4|2.5| |归母净利润(百万元)| - 848|73|160|269|323| |YOY(%)| - 173.9|108.7|118.3|67.7|20.1| |毛利率(%)|9.5|9.8|10.9|12.9|12.5| |净利率(%)| - 7.0|0.6|1.1|1.9|2.2| |ROE(%)| - 8.9|0.7|1.6|2.7|3.1| |EPS(摊薄/元)| - 0.36|0.03|0.07|0.11|0.14| |P/E(倍)| - 8.7|100.7|46.1|27.5|22.9| |P/B(倍)|0.8|0.8|0.8|0.8|0.7| [9]

报告公司投资评级 - 维持“增持”评级 [1][5] 报告的核心观点 - 我爱我家发布2024年年度报告，降本增效效果明显，受二手房市场行情改善，业绩有所修复，维持2025 - 2026年并新增2027年盈利预测，预计2025 - 2027年公司归母净利润分别为1.6、2.7、3.2亿元，EPS分别为0.07、0.11、0.14元，当前股价对应PE估值分别为46.1、27.5、22.9倍，公司通过业务调整迅速实现净利润大幅增长，财务状况整体良好，维持“增持”评级 [5] 根据相关目录分别进行总结 公司整体业绩情况 - 2024年公司实现营业收入125.36亿元，同比增长3.67%；实现GTV 2876亿元，同比增长1.2%；实现归母净利润0.73亿元（2023年为 - 8.48亿元），同比增长108.65%，实现毛利率9.77%，同比 + 0.30pct，净利率0.56%，同比 + 7.59pct [6] - 业绩扭亏为盈原因包括二手房市场复苏、严控费用开支、出售昆明新纪元大酒店相关资产、第二期员工持股计划股份支付费用摊销完毕 [6] 经纪业务情况 - 2024年经纪业务实现收入41亿元，同比 + 0.2%，实现毛利率20.3%，同比 + 0.1pct [7] - 经纪业务实现GTV 2315亿元，同比 + 4.2%，市占率保持稳步提升，上海地区市占率同比提高0.8个百分点，连续两年提升 [7] 资产管理业务情况 - 2024年资产管理业务实现GTV 180亿元，同比 + 6.5%，实现营业收入61.3亿元，同比 + 6.5% [8] - 截至2024年底，相寓在管房源套数达30.3万套，同比增长11.8%，出租率达95.4%，保持在行业较高水平 [8] 财务预测摘要 |指标|2023A|2024A|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入(百万元)|12,092|12,536|13,249|14,094|14,450| |YOY(%)|3.6|3.7|5.7|6.4|2.5| |归母净利润(百万元)| - 848|73|160|269|323| |YOY(%)| - 173.9|108.7|118.3|67.7|20.1| |毛利率(%)|9.5|9.8|10.9|12.9|12.5| |净利率(%)| - 7.0|0.6|1.1|1.9|2.2| |ROE(%)| - 8.9|0.7|1.6|2.7|3.1| |EPS(摊薄/元)| - 0.36|0.03|0.07|0.11|0.14| |P/E(倍)| - 8.7|100.7|46.1|27.5|22.9| |P/B(倍)|0.8|0.8|0.8|0.8|0.7| [9]

担保额度 - 2024年度为子公司债务融资提供不超40亿元担保额度[1] - 为北京我爱我家提供24.4亿元担保[2] 授信情况 - 2025年4月10日北京我爱我家获民生银行1亿元授信额度[3] 财务数据 - 截至2024年底，北京我爱我家总资产54.581438亿元等[6] - 2024年营收28.075368亿元，净利润0.705792亿元[6] 担保详情 - 《最高额保证合同》最高债权本金额1亿元等[8] - 本次担保后对外担保总余额21.194515亿元[12]

文章核心观点 - 我爱我家2024年业绩稳健增长，在行业政策环境优化与市场复苏驱动下，通过数字化战略深化、人才体系建设和创新业务拓展等举措提升经营质量，2025年将通过精细化管理等推动业绩持续增长 [1][8] 行业情况 - 低首付低利率等政策使居民购房成本降至历史最低，提升消费者购房意愿，2024年12月居民购房意愿环比上升0.8个百分点，半数受访者计划1年内购房 [3] - 2025年政府工作报告部署房地产政策提振市场信心，一季度重点城市二手房迎“小阳春”，成交量同比上升，二手房市场有望从“量增价跌”回到“量增价稳” [8] 公司业绩 - 2024年公司实现住房总交易额(GTV)约2876亿元，营业收入125.4亿元，较去年同期增长3.7%，归母净利润7341.2万元，较去年同期扭亏为盈 [1] 公司举措 数字化赋能 - 2018年开始实施数字化战略，形成数据与技术驱动的线上平台运营能力，提升经纪人效率与消费者体验 [4] - 2024年公司APP端MAU达347万，同比增长10%，小程序端MAU达213万，线上报盘为经纪业务提供超510万个线上商机，同比增长约142% [4] - 以消费者价值为中心，结合用户画像能力建设实现千人千面精准服务，如推出“双人通勤租房”新功能 [4] 人才体系建设 - 形成涵盖培养、组织、管理、激励和长期服务经纪人的组织管理经验和制度体系 [6] - 设置青蓝计划、C80计划等人才培养计划，提升经纪人专业性 [6] - 推出“臻服务”平台，内设20个服务大类，每个大类内有上百个细项，帮助经纪人解决业务问题 [6] 创新业务模式 - 与装修领域头部公司合作，探索二手房买卖与装修业务协同合作模式，延伸住房经纪服务下游领域 [7] - 与京东物流旗下公司签订《战略合作协议》，在社区服务等多领域深度合作，拓宽服务范畴，提升服务质量 [7]

信息披露与会议 - 2024年公司发布公告108项[3] - 2024年召开3次股东大会[4] 投资者参与 - 2024年第一次临时股东大会投资者参与比例27.2062％[4] - 2023年年度股东大会投资者参与比例27.3724％[4] - 2024年第二次临时股东大会投资者参与比例28.5076％[4] 投资者互动 - 2024年接待投资者来访、来电约200余次[6] - 2024年回复投资者提问136条，回复率100%[6] 承诺履行 - 2024年度相关方承诺事项严格履行，无违反情况[7]

审计机构情况 - 2024年末中审众环合伙人216人、注册会计师1304人、签过证券服务业务审计报告的注会723人[1] 审计机构聘任 - 2024年经会议审议通过续聘中审众环为2024年度审计机构，聘期一年[2] 审计沟通会议 - 2025年1 - 4月多次召开审计委员会会议与审计团队沟通审计情况[5][6] 审计意见与评价 - 中审众环出具标准无保留意见审计报告[3] - 董事会审计委员会认为中审众环审计工作表现良好[7]

公司治理 - 第十一届董事会由9名董事组成，2024年召开5次会议，全体董事均出席[2][3] - 2024年董事会战略与投资等委员会召开不同次数会议，提名委员会未召开[5] - 报告期内召开3次股东大会，各次投资者参与比例及审议提案数量不同[4][5] - 2024年修订11项制度，新制定《回购股份管理制度》[9] 业绩总结 - 2024年实现营业收入125.4亿元，同比增长3.7%，净利润扭亏为盈[11] - 经纪业务收入41亿元，同比+0.2%，毛利率20.3%，同比提升0.1个百分点[15] - 房屋资产管理业务“相寓”营业收入61.3亿元，同比+6.5%，毛利率经调整约为12.7%[17] - 新房业务收入11.5亿元，同比+3.9%，毛利率约为12.0%，同比下降约0.7个百分点[20] - 2024年商业租赁及服务业务收入4.4亿元，同比增长8%[21] 用户数据 - 截止报告期末，国内运营门店约2636家，经纪人约3万余人，住房GTV约2876亿元，同比+1.2%[13] - 报告期内经纪业务GTV约2315亿元，同比+4.2%，上海地区市占率同比提高0.8个百分点[15] - 截止报告期末，“相寓”在管房源达30.3万套，同比提升约11.8%，GTV约180亿元，同比+6.5%[17] - 新房业务GTV约为381亿元，同比 - 15.9%[20] 未来展望 - 2025年强化品牌战略，深化业务模式创新，严控费用开支[25][26] - 提升主赛道业务品质，加强创新业务品质管理，挖掘资源优势打造第二增长曲线[30] - 董事会做好日常工作，结合市场制定计划，加强制度建设完善风控[30] 其他新策略 - 2024年持续推进分层分级人才培养体系建设[21] - 2024年开始与装修头部公司合作，探索协同业务模式[23] - 2024年5月与京东物流旗下公司签订战略合作协议[23] - 2024年严控主营业务成本开支，关闭部分非核心城市低效亏损门店[23]