纪要涉及的行业和公司 - 行业：房地产行业[1] - 公司：新城控股 纪要提到的核心观点和论据 行业层面 - 观点：当前贸易战背景下，地产与进出口关联不大，虽4月较3月稍淡，但一线城市及热点城市如成都、杭州二手房成交仍处于较好状态，基本面尚可[1] - 观点：市场化政策已出台较多，政策将由市场化导向转向政府兜底，早期公职有较大修复空间[2] 公司层面 - 观点：新城控股有一定弹性空间值得关注，不仅有民企弹性，自身商业属性也有公职重塑空间[3] - 论据：回顾公司发展历程，基本能精准把握时机，如按麦凯锡建议本应三年内将销售规模做到800亿，结果第二年就做到1000亿，抓住了高周转机会[4] - 观点：公司商业部门表现良好且保持增长[6] - 论据：虽近两年经济紧张未新增重资产布局，但新资产仍有增长，每年在体量上与万达商管差距缩小，在三四线城市较有竞争力[6][7] - 论据：单方租金虽不高，但出租率较好，2024年底单方租金排名超过华人置地，与三四线消费韧性有关，单店2024年增速4%，2023年3%-4%[7][8] - 论据：单方租金增速源于开业项目运营成熟稳定后的增长，刚开业到成熟阶段内部能量更替使三年以下项目单方租金增长空间较大[8] - 论据：三四线城市竞争较小，新城较早进入当地，采用商住联动模式，用住宅现金流补充商业现金流，且核心区已被占领，后来者收益不高且承担风险[9][10] - 论据：预计2025年对外收入收成约140亿，内控目标更高[10] - 观点：住宅开发部分销售规模下降，公司采取保价策略[11] - 论据：2022年后拿地极少，储备总量下降，销售规模整体呈下滑趋势，1 - 2月销售有小额收窄，1 - 3月销售金额较1 - 2月同比涨7.2%[10][11][12] - 论据：公司认为三四线部分地区周边项目少，具备提价土壤，倾向保护经济财产[11] - 观点：住宅开发应降速[13] - 论据：毛利率仅10%多点，扣除三费、附加税费及资产减持后对经营利润无贡献，开发越多亏损越多，合同负债对今年住宅营收覆盖倍数为0.7，且销售规模还在下降[13] - 观点：公司商业对整体毛利拉动显著，是较稀缺标的[14][15] - 论据：住宅毛利率10.7%，在行业内领先，不考虑住宅营收，公司更像变相的商业运营公司，布局三四线有一定优势，宝龙资源压力大，华人置地价格贵且在一线[14][15] - 观点：公司三费下降，财务费率提升，资产减值规模压降[15] - 论据：部分项目停工，资产化率回转成财务费致财务费率升高，资产减值规模压降幅度超预期[15] - 论据：今年三季度有息负债558亿，年底压到536.5亿，年绩成本从9.7压到5.92，首次压到五十头，长债付息率下降[16] - 观点：公司有融资空间[17] - 论据：按50%抵押率可启动约90亿融资金额，前期融资抵押有提升抵押率空间，R50资金有置换空间，融资方面公司可能有动作[17] - 观点：公司有估值弹性[19] - 论据：用公式计算后估值为1点几，按同样位置折价算下来是0.75，再打保险后有一定估值优势[19] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 公司是高度家族化企业，高管团队多数稳定，对公司各项业务比较了解[6] - 公司对外表示违约补偿是一个也不卖，主办角度判断公司在有选择情况下有信心[18] - 公司存在资金压力，能保标债，但盈利受影响，部分合作关系不好的会写小作文[19]