纪要涉及的行业或者公司 行业为物业行业，公司未明确提及，但从内容可知是一家有住宅和商学物业业务的上市公司 纪要提到的核心观点和论据 1. 行业与业务增速：行业整体增速一般，但公司住宅和商学两个循环性业务增速不错，底盘大且增量可观 [1] 2. 毛利率情况 - 2024年全年综合毛利率下降1个多点，住宅物业毛利率受旧宅改造投入1亿以上影响，2025年预计有零点几个百分点下滑；商学物业随着退出盈利能力和现金流不佳的FM项目、PM项目占比增加及B端客户回暖，2025年PFM业务毛利将改善，公司整体毛利率2025年有望得到一定改善 [1][3][4][5] - 2022年提出叠升战略后，住宅物业毛利率多数业绩期边际上涨，相比2021年虽开发商项目减少，但因叠升战略和改造工作密度加深，毛利仍增加 [2] 3. 旧项目改造 - 改造部分涉及提费，但不提费作为考核指标，提费比例未统计，提费受收缴率压力、舆情和经济形势影响，改造商业逻辑是稳定或提升满意度和收缴率 [6][7] 4. 项目退场 - 住宅方面，2023年退场约4亿住宅项目的一半不到，退场非核心区域、质量不佳且无叠升提效可能的亏损项目；商学方面，去年退场较多，主要因中断与现金流不好客户的合作，且FM签约周期短 [8] 5. 人效提升 - 2023年客服、保洁和安全三条线人效提升明显，保洁线接近30%，安全岗位约20%，客服线100%优化，覆盖60% - 70%人工成本；2024年随着碟城飞鸽平台搭建完善，人效空间将继续提升；部分弹性定价社区试点一人做自保所有业务 [10][11] 6. 弹性定价机制 - 类似酬金制，向业主明确服务内容、成本并加10%平均利润，结合小区公共资源计算；对利润无明显拖拽，需时间提升收缴率以达匹配营利水平；平均接管小区收入低于常规万科物业接管小区，目前接管速度快但转化速度和财务贡献值有待观察 [13][14][15] 7. 增值服务 - 2020年住宅增值服务收入同比下降，主要受房屋经纪业务影响，房屋装修业务增速不错；公司聚焦与资产本身有关业务；今年二手房经纪业务重要性不低于住宅物业扩张速度；房屋装修业务已产生5亿多收入，今年资产增值服务板块内部设定激进增速指标，预计超循环型业务20%增速且维持接近现有毛利 [16][17][18][19] 8. 商业资产运营 - 公司虽无大型商业运营经验，但运营社区商业逻辑不同；接手的商业资产有价值且有能力提升运营效率，如武汉新唐广场已提升运营效率；7月18日将举办新唐广场挂牌活动，今年会开展社商调研活动 [21][22][23] 9. 分红政策 - 2020年按100%核心净利润分红（55%一般分红 + 45%特殊分红），今年承诺55%核心净利润一般分红；不提高特殊分红因管理层和董事会对是否更高分红存在分歧，部分管理层担忧公司发展需资金用于市场拓展和收并购；公司会在合适时间点持续回购，股息率整体有望达5%以上 [24][25][27] 10. 收并购情况 - 收并购挑选逻辑是符合区域密度叠成策略，如2021年收阳光智博和博恩、2025年初收中州物业；客户关系摊销约5.8亿来自阳光智博加博恩收购，影响净利润但不影响分红和实际经营利润，未来摊销情况取决于是否有新大型并购 [28][29][30] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 会议面向招商证券的专业投资机构客户及受邀客户，嘉宾发言内容仅代表个人观点，所有信息或观点不构成投资建议，未经许可严禁对会议内容进行录音、制作纪要等操作 [31][32]