财务数据和关键指标变化 - 核心FFO含净提成每股1.42%，不含净提成每股1.43%，均超预期 [14] - 季度末 occupancy 为95.2%，较年末下降70个基点，但因高留存率好于预期 [14] - 季度净有效租金变化54%，现金基础为32%，净有效和现金同店增长分别为5.9%和6.2% [15] - 季度末净有效租赁按市值计价为25%，代表额外11亿美元增量NOI，本季度已获1.05亿美元 [15][16] - 新开发投入约6.5亿美元，超预期，近80%为定制开发，平均租期16年 [16] - 为旗舰开放式基金筹集约4亿美元新资本，赎回额相近，资本筹集基本持平 [19] - 发行5.5亿美元债务，加权平均利率4.1%，获穆迪A2评级升级 [19] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务：本季度租赁5800万平方英尺，近4月2日以来签署约80份租约，面积超600万平方英尺，较平时下降约20% [9][27] - 定制开发业务：有超12笔交易在积极洽谈，4月2日后又签署2笔，面积110万平方英尺 [16] - 数据中心业务：400兆瓦电力进入高级阶段，该类别总计2吉瓦，另有1.4吉瓦已完全保障 [17][18] - 太阳能和储能业务：季度末有超900兆瓦运营或开发中，接近1吉瓦年度目标 [18] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度吸收量2100万平方英尺，全球租金下降1.5%，除南加州外仅下降约50个基点，许多市场持平或上涨 [79] - 3PL灵活空间利用率从83%提升至超90% [24] - 小于10万平方英尺空间 occupancy 为92%，相对较低 [105] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是贴近客户、增值投资，利用资产负债表优势，确保物流和数据中心定制开发，拓展盈利相邻业务 [34][35][36] - 行业竞争方面，公司凭借全球布局、多元化租金收入、稳健资产负债表和战略资本业务，成为客户首选合作伙伴 [11][12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境：近期全球关税及下游影响带来不确定性，物流和供应链受干扰，决策放缓，但公司与超300家客户沟通，部分客户积极应对，市场仍活跃 [9][10][23] - 未来前景：库存将增加，电商份额或提升，加拿大、印度、巴西、墨西哥等市场有望受益，港口市场或因库存积累受益，长期看好人口密集且供应受限市场，关税通胀效应将提升硬资产、重置成本和租金价值 [28][29][30] 其他重要信息 - 公司发布2025年第一季度财报电话会议，含前瞻性声明，提供非GAAP财务指标调整 [4][5] - 公司维持多数领域指引不变，下调开发启动、贡献和处置、开发收益指引，上调G&A指引 [31][32] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：从过往危机中能得到哪些指导当前环境的经验，以及消费者未来面临的风险 - 若进入衰退环境，消费将受冲击，但长期消费趋势向上；2017年关税对消费影响不大，美国国内生产和中国进口均增长约2%，整体消费增长约20%多，消费来源转向中国+1、墨西哥和欧洲 [40][42][43] 问题2：解释本季度 occupancy 下降及后续走势 - 本季度大量租约到期，虽留存率73%较好，但仍导致 occupancy 下降，与历史情况和预期相符；压力测试显示，预计 occupancy 下降且年末维持在较低水平 [48][49] 问题3：如何看待3PLs特别是亚洲3PLs在 Inland Empire West 的影响及相关假设 - 亚洲3PLs面临新风险，但占公司租金仅略超1.5%；这些客户因电商增长和库存履行模式而发展，已采取缓解风险措施，其表现取决于政策演变 [53][54][55] 问题4：亚马逊重返市场对整体需求、行业和定价权的影响 - 公司与亚马逊签署了一些不错的交易，电商客户群体表现强劲，占整体租赁的15 - 20% [59] 问题5：公司可利用的机会有哪些 - 目前执行策略时机不成熟，需等待局势明朗；若情况恶化，可能6 - 9个月后出现机会，机会受租金压力和10年期国债走势影响 [62][63] 问题6：解释租赁孕育期延长的原因及客户决策情况 - 租赁孕育期延长受季节性因素和选举前机会落地影响，预计将维持在较高水平；部分客户因增长需求需清晰经济和关税背景才能决策，部分客户因供应链波动紧急进货而决策 [67][68][69] 问题7：详细说明压力测试情景 - 压力测试参照GFC，市场 occupancy 下降170个基点并持续到年末，市场租金下降18%，坏账率按年化75个基点计算；本季度吸收量2100万平方英尺，全球租金下降1.5% [77][78][79] 问题8：公司普通客户能承受的进口关税水平 - 推测客户对10%关税有一定准备，经济可承受该水平关税，但会改变库存路线和来源，墨西哥、巴西可能受益，欧洲可能持平或下降 [85][86][87] 问题9：解释“脱节的世界需要更多仓库空间”的结论 - 以英国脱欧为例，供应链重建导致英国和欧洲大陆库存需求增加，需要更多空间，且期间英国 occupancy 维持在99% [90][91][92] 问题10：基金投资者需求、对工业板块配置及赎回请求情况 - 4月2日前投资者对工业地产兴趣浓厚，之后因股市下跌和分母效应，投资者等待观察；资金可用性受分母效应影响，而非对工业地产的兴趣 [95][96][98] 问题11：UPS缩减亚马逊业务对公司的影响 - 公司与UPS业务持续，近期签署了一些重要租约，未讨论过该影响 [103] 问题12：解释小于10万平方英尺空间 occupancy 较低的原因及相关市场情况 - 该类客户群体通常 occupancy 较低，租约期限短、客户规模小、信用较低；全球市场表现良好，美国东南部、阳光地带、中西部市场表现强劲；小空间建设成本高，对供应有一定保护作用 [106][107][109] 问题13：解释第一季度现金同店NOI强劲及后续走势预期 - 后续受 occupancy 和免租期影响，主要驱动因素是按市值计价，若情况持续，租金和 occupancy 可能下降 [115][116][117] 问题14：工业租赁签署到生效的时间及对 occupancy 的影响时间 - 续约可提前3 - 12个月签署，新租约生效时间从几周至45天不等，取决于新租约与续约比例及租赁规模，新建筑所需时间更长 [121][122] 问题15：若关税不确定性解决，需求是否能完全恢复及此前租户谨慎的其他原因 - 暂无其他原因；短期难以预测，公司关注长期发展 [125] 问题16：如何看待第一季度净吸收数据及与去年同期的差异 - 第一季度是季节性淡季，数据有波动；更关注与客户的沟通和其增长需求；去年因选举存在不确定性；公司已锁定部分租约，情况良好 [129][130][133] 问题17：基础情况下对租赁活动水平的假设 - 难以量化，通过 occupancy 下降反映，包括留存率降低和新租赁速度放缓，压力测试已涵盖相关影响 [136]