财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度，公司核心投资组合净营业收入（NOI）增长3.8%，每股正常化运营资金（FFO）增长6.7%，维持全年每股3.06美元的FFO指引 [7] - 过去10年，公司平均核心NOI增长5.3%，正常化FFO增长近8%，均超过同期房地产投资信托（REIT）行业平均水平 [8] - 截至3月底，公司债务到期时间加权平均为8.4年，债务与EBITDA RE的比率为4.4倍，利息覆盖率为5.4倍 [39] 各条业务线数据和关键指标变化 移动房屋（MH）业务 - MH业务约占公司总收入的60%，物业入住率达94%，其中业主占比97%，平均居住时长约10年 [9][10] - 第一季度，因飓风影响损失约170个已入住站点，加上第四季度损失的超90个站点，公司正订购替换房屋，预计未来季度社区和现金流将受积极影响 [21][22] - 第一季度核心MH租金增长率为5.6%，全年指引为4.8% - 5.8%，新租约按市值计价涨幅约14% [46][35] 休闲车（RV）业务 - 第一季度，RV业务年收入增长4.1%，年度客户租金收入占核心RV收入超75% [11][24] - 年度场地租金在北方为5000 - 6000美元，阳光地带平均约8000美元，客户通常花费25000 - 100000美元购买PERC模型 [24] - 临时住宿预订时间短，超半数在抵达前30天内完成，全年大部分临时收入集中在第二和第三季度 [25] 会员业务 - 第一季度，会员业务净贡献为1550万美元，较上年增长4%，包括年度订阅和升级收入，扣除销售和营销费用 [29] 其他业务 - 第一季度，核心公用事业及其他收入增长3.9%，公用事业收入回收百分比为47.6%，较2024年第一季度高110个基点 [30] 各个市场数据和关键指标变化 佛罗里达市场 - 公司最大市场，受飓风影响，MH业务入住率下降，公司正采取措施恢复 [21] - 当地单户住宅平均价格较高，坦帕、圣彼得堡超37万美元，劳德代尔堡、西棕榈滩近46万美元，公司社区为居民提供高性价比选择 [19] 加利福尼亚市场 - 北加州旧金山和圣何塞周边单户住宅平均超140万美元，南加州洛杉矶和圣地亚哥超100万美元，公司社区具有成本优势 [20] 亚利桑那市场 - 凤凰城和梅萨子市场单户住宅平均超42.5万美元，公司社区为居民提供价值 [20] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过传统邮件活动、社交媒体推广、数字广告和大使计划与客户互动，第一季度网站吸引170万独立访客，产生7.2万在线潜在客户 [13] - 公司社交媒体战略覆盖多个平台，拥有超220万粉丝和关注者，过去10年平均年增长率达30% [14] - 行业内，移动房屋社区和RV度假村新供应有限，MH项目审批仍具挑战性，公司物业凭借优质位置满足市场需求 [17] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司现金流质量高、位置优越、新供应少、资产负债表强劲，第一季度业绩出色，对2025年剩余时间前景乐观 [6] - 公司业务稳定性强，MH业务业主占比高，为现金流提供长期稳定保障，RV业务年度客户和临时住宿业务均有增长潜力 [9][11] - 公司资产负债表状况良好，债务到期时间长，再融资风险低，有多种资本来源，具备执行资本配置机会的能力 [8][39] 其他重要信息 - 公司4月1日续签财产和意外险保险计划，保费同比下降约6%，保险计划免赔额和保险范围无变化 [31] - 公司预计2025年全年核心物业运营收入增长5%，非核心物业净营业收入为820 - 1220万美元，物业运营和管理费用为1.19 - 1.25亿美元 [34][35] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：MH业务顶线指引下调及全年数据降低的原因，以及新租约按市值计价的变化 - 公司表示，目前MH业务费率增长为5.6%，显示需求强劲，按市值计价涨幅约14%，入住率下降主要受飓风影响，若排除该因素，入住率基本持平或略有上升 [46][47] 问题2：MH业务组合中居民平均居住时长在疫情前的情况 - 公司称，疫情前后该时长均约为10年，且过去30年保持稳定 [49][50] 问题3：MH业务指引制定时已知风暴损失，但实际入住率仍受影响的原因 - 公司解释，飓风过后，部分房屋受损严重，部分业主需时间评估损失和决定是否修复或搬迁，因此难以提前准确判断入住情况 [54][55] 问题4：公司对加拿大客户的业务敞口，以及是否考虑其行为变化对指引的影响 - 公司表示，约10%的RV收入来自加拿大客户，其中一半为年度租金，另一半为季节性和临时收入，第一季度已过，未因该因素调整指引，预计下一个有意义的影响将在2026年第一季度 [59] 问题5：MH业务第二季度至年底入住率趋势的假设 - 公司预计，全年剩余时间入住率将有适度提升，通常不会大幅预测入住率上升，2025年保持这一预测 [64] 问题6：MH房屋销售趋势，包括新房和二手房销售情况 - 公司称，第一季度佛罗里达业务受飓风影响，目前过渡季节需求稳定，新房销售是入住率的主要驱动因素，二手房销售占比小但需求也稳定 [66][68] 问题7：季节性和临时RV业务收入增长预测下调的原因 - 公司解释，预测调整基于第二季度预订进度，由于预订窗口短，公司关注预订情况并调整预算假设，部分北方市场的少数物业需求出现正常化趋势 [72][75] 问题8：房屋销售在第一季度下降的原因及全年预期 - 公司表示，第一季度房屋销售下降受佛罗里达飓风和北方冬季不冷影响，夏季需求前景乐观，过去一年新房销售较高，今年第一季度为117套，同比下降74套 [77][79] 问题9：保险续约保费下降6%的预算假设及与保险公司的沟通情况 - 公司称，核心费用增长假设已包含保险续约影响，谈判保险计划复杂，不分享预算假设以争取有利条款，与保险公司讨论了2024年底的风暴事件，且保险计划免赔额和保险范围无变化 [83][84] 问题10：MH和RV业务指引下调，但总收入仅下降20个基点的抵消因素 - 公司解释，除MH和RV业务入住率影响外，其他项目有调整，部分与保险收益确认时间和其他变化有关 [90] 问题11：是否看到更多加拿大客户出售房屋，以及MH业务对加拿大客户的敞口 - 公司表示，未观察到加拿大客户在MH业务中的需求或房屋出售趋势，预计与RV业务对加拿大客户的敞口情况相似，现场观察显示加拿大客户满意度高且有明年再来的意愿 [95][96] 问题12：因飓风失去的260个已入住站点恢复所需时间 - 公司预计，站点重新入住将在未来几年逐步实现，包括今年剩余时间和2026年 [100][104] 问题13：季节性和临时RV业务持续疲软的原因，以及是否会恢复到2019年水平和各代需求变化 - 公司认为，季节性收入增长受季节性工人和流离失所居民影响，但需求仍强劲，从客户停留时间看，公司有能力将季节性和临时客户转化为年度客户 [107][108] 问题14：制造住房入住率在季度内的变化原因 - 公司解释，季度末核心入住率为94.4%，风暴导致入住站点减少，但同时完成扩张站点并计入核心站点数量，影响了入住率百分比 [115][116] 问题15：公司对入住率适度提升的定义 - 公司表示，适度提升指增加25 - 50个站点 [119] 问题16：年度RV收入增长在年初低于预期的原因，以及对全年加速增长的信心来源 - 公司称，第一季度因2024年为闰年有额外一天，比较基数不同，影响约110个基点，全年增长指引受一个码头恢复上线时间长的影响 [121][122] 问题17：运营费用方面，通胀对工资或其他方面的影响及公司内部考虑 - 公司表示，约三分之二的费用包括公用事业、工资和维修保养，预计全年同比增长略高于最新的消费者物价指数（CPI）2.4%，工资调整于4月1日生效，目前未看到加速迹象 [130][131] 问题18：成本通胀对RV或MH业务转换或站点增加的影响，以及对收益率的影响 - 公司认为，从开发角度看进展正常，过去几年回报率因成本压力下降，但目前无重大变化 [133] 问题19：经常性资本支出方面，关税的影响 - 公司预计，全年经常性资本支出预算约9000万美元，与去年的8500万美元相近，目前未看到压力迹象，预计按预算执行 [137][138] 问题20：同行退出码头业务对公司业务的影响，包括估值和竞争格局 - 公司表示，当地竞争格局无变化，公司收购的码头资产表现符合预期，已融入MH和RV业务组合，市场价格支持公司估值 [141][143] 问题21：加拿大RV季节性业务预订进度与今年或历史情况的对比 - 公司称，今年预订比例较过去低约20%，但目前时间尚早，将持续关注 [148] 问题22：利息费用指引从当前运行率1.24亿美元提高到1.32亿美元的原因 - 公司解释，预算中包含对物业的一些营运资金投资，这是第一季度与全年运行率差异的驱动因素 [151]