财务数据和关键指标变化 - AFFO每股0.45美元，较2024年第一季度增长7%，本季度AFFO总额达8570万美元，同比增加1460万美元，增幅21% [23][24] - 2025年第一季度总G&A为1150万美元，高于2024年同期的940万美元，主要因薪酬费用增加 [24] - 本季度经常性现金G&A为760万美元，占总收入的5.9%，低于去年同期的6.2% [25] - 第一季度宣布现金股息0.295美元，AFFO派息率为66%，股息后留存自由现金流达3010万美元，按年化计算超1.2亿美元 [25] - 季度末，按未结算远期股权调整后的预估净债务与年化调整后EBITDAre之比为3.4倍 [29] - 重申2025年AFFO每股指引范围为1.85 - 1.89美元，中点增长超7% [9][31] 各条业务线数据和关键指标变化 投资业务 - 第一季度投资3.08亿美元，通过21笔交易，加权平均现金收益率为7.8% [8][13] - 投资的加权平均初始租赁期限为17.5年，加权平均年租金增长率为2.2%，平均差距收益率为9.4% [14] - 投资的加权平均单位层面租金覆盖率为3倍，每处房产平均投资550万美元，90%为售后回租交易 [14] 资产处置业务 - 第一季度出售11处房产，净收益2430万美元，每处房产平均约220万美元，加权平均现金收益率为6.9% [20][21] 各个市场数据和关键指标变化 - 投资管道中定价与第一季度交易情况基本一致，资本化率处于7%以上区间，且有强劲的合同租金增长 [15] - 第一季度同店租金增长1.5%，略高于上一季度，租户信用事件较少，入住率达99.7%，收款率接近100% [17] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 专注于为目标行业中成长型运营商提供中端市场售后回租业务，继续支持现有租户关系，现有租户关系贡献了86%的投资 [8] - 预计2025年投资资本化率略低于2024年，但近期资本市场波动导致竞争低于年初预期 [10] - 投资管道支持实现9 - 11亿美元投资指引的上半部分，且今年无需额外筹集资金 [11] - 注重资产的可替代性和流动性，通过主动管理投资组合风险，预计近期资产处置活动与过去八个季度的平均水平一致 [20][21] - 随着市场正常化，预计竞争将压缩资本化率，但目前尚未出现这种情况 [76] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管资本市场环境不稳定，但公司经营环境仍有利，团队持续寻找有吸引力的投资机会，投资组合表现良好，支持2025年业务计划 [7][8][9] - 租户信用趋势和同店租金表现健康，符合或略超预期，租户加权平均单位层面覆盖率为3.5倍，显示租户盈利能力和现金流良好 [8][12] - 公司对第一季度业绩满意，对业务前景感到兴奋 [32] 其他重要信息 - 季度末投资于2138处房产，租给423个租户，涉及16个行业，加权平均租赁期限为14年，与去年持平，未来五年内仅5.4%的年基本租金到期 [11][12] - 最大租户占季度末ABR的3.9%，前10大租户占17.3%，洗车行业敞口降至ABR的13.9%，低于15%的软上限 [19][20] - 正在处理Zipcar洗车破产案，涉及3处房产和约20个基点的ABR，该租户仍按时支付租金 [18] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 关税情况对租户健康的影响 - 公司93%的业务基于服务和体验，受关税影响较小，会密切关注租户信用情况 [34][35] 问题2: 2025年竞争情况是否在所有目标行业普遍存在，有无竞争异常激烈的领域 - 并非按行业划分，大型交易和大型信用项目竞争更激烈，中小规模交易和中端运营商的交易竞争较小 [36][37] 问题3: 第一季度收购量强劲，第二季度开局良好，资产负债表改善，为何不提高收购指引 - 虽然年初表现出色，但仍处于年初，投资管道可见度为60 - 90天，夏季通常交易较少，年底交易增多，需观察后续发展 [42][44][45] 问题4: 收购Dave and Buster's的投资逻辑 - 与该公司合作15年，此次售后回租机会良好，租赁结构提供持续单位层面报告，租金覆盖率超2倍，投资于优质子市场，房地产位置优越 [46][48][49] 问题5: 对Dave and Buster's业务在当前环境下的整体信心 - 公司在家庭娱乐领域投资已久，有坚定信心，长期投资不受短期经营环境影响，拥有产生现金流的房地产，且该公司历史上仅关闭两家门店，对所拥有的房地产有信心 [57][58][59] 问题6: 除ZiPS外，观察名单上有无其他情况或显著变动 - 观察名单占比降至1.6%，较上季度下降50个基点，主要由个别运营商事件组成，无行业或物业类型的普遍问题，信用事件已纳入指引，对投资组合现状满意 [60][62][63] 问题7: 能否提供Dave and Buster's的具体覆盖率、租金增长和租赁期限信息 - 一般不披露租户特定覆盖率，租赁期限通常为15 - 20年，租金增长2%以上，主租赁覆盖率超2倍 [69][70] 问题8: 交易环境情况，私募股权是否在等待市场稳定后下半年更活跃，交易是否耗时更长、是否有重新定价，下半年资本化率的看法 - 年初竞争激烈，近期市场波动使竞争减少，但大型投资组合和广泛营销的交易仍有竞争，公司专注于与租户的售后回租业务，预计市场正常化后竞争将压缩资本化率，但目前未出现 [71][73][76] 问题9: 这种情况是否会使公司在今年上半年或前两三个季度比以往更活跃 - 从数据上看是这样，本季度是最大的第一季度业绩，差距收益率达9.4%，认为当前是良好的购买环境，会努力抓住机会 [78][79][80] 问题10: 业务是否依赖运营商扩张，租户扩张兴趣和能力对业务量的影响 - 租户持续与公司就扩张、并购和开发机会合作，即使活动略有减少，竞争也会相应减少，公司仍处于有利地位，业务稳定，投资活动波动不大 [84][85][86] 问题11: 杠杆率在何种情况下会上升 - 历史杠杆率约为4 - 5或4 - 6倍，过去一年半公司股权配置较为谨慎，目前有足够的流动性，预计在杠杆方面保持保守 [87][88][90] 问题12: 信用方面，覆盖率低于1倍的类别增加70个基点的原因 - 可能是个别情况，该数据本身不一定意味着违约，需结合整体企业信用情况，观察名单和影子评级显示投资组合信用状况良好，若资产永久受损，会考虑处置 [93][95][96] 问题13: 鉴于市场波动，信用损失或不可报销假设是否有变化 - 会进行预估并纳入指引，根据实际情况调整，投资组合表现与指引基本一致，同店销售增长1.5%表明投资组合表现良好，信用事件较少 [99][100] 问题14: 新潜在租户在进行售后回租交易时是否更谨慎或缓慢 - 第一季度大部分业务来自现有租户，公司优先服务现有关系，新关系较少主要是公司关注重点问题，部分租户可能因业务和行业情况对增长更谨慎，但会通过售后回租变现房地产以增强流动性，相关讨论未放缓 [105][106][108] 问题15: 当前投资组合细分领域中，是否有想增加或减少敞口的领域 - 公司采取20年投资视角，行业选择基于房地产基本面和服务体验属性，预计各领域均衡增长，但已减少休闲餐饮投资，不投资电影院和家居用品领域 [110][111][112] 问题16: 洗车租户本季度的趋势 - 运营商的平均单店销售额和覆盖率持平，无明显变化 [116][117] 问题17: 考虑到美国经济可能衰退，如何看待收购环境，如Dave and Buster's与医疗、牙科或便利店等防御性资产的收购决策 - 交易价格由市场竞争决定，公司会根据风险调整回报、投资经验和信用损失情况进行决策，近期娱乐行业的噪音使Dave and Buster's的交易价格具有吸引力，公司会综合考虑信用质量、房地产位置和价格等因素 [118][119][120] 问题18: 由于远期股票的会计处理，AFFO全年指引受到多大影响 - 指引中的不利影响不超过1 - 2美分，补充资料包第25页有关于稀释影响的披露，第一季度为110万股 [127][128][130] 问题19: Dave and Buster's在收购的5个地点运营了多久 - 各地点开业时间不同，预计在3 - 10年之间，可后续提供具体数据 [134][135][137] 问题20: 投资组合中来自上市公司的ABR占比，以及与上市公司租户的合作机会 - 公司对股权来源不做区分，信用是关键因素，上市公司会产生更多噪音但与风险无关，公司有一些上市公司租户，但并非主要考虑因素 [138][139][140] 问题21: 休闲餐饮敞口减少，QSR敞口增加的原因 - 是分类调整和部分房产出售的结果，部分餐厅分类界定模糊，导致重新分类 [143][144] 问题22: 若贷款环境恶化，是否会带来更多交易机会，还是会减少中端市场并购交易 - 挑战性金融市场会从租户需求角度创造更多机会，但也会减少整体交易活动，目前公司开局良好，会积极部署资金 [145][146][147] 问题23: 娱乐板块在现金ABR中占比升至9.5%，该板块包含哪些业务，是否会进一步细分 - 主要包括类似Dave and Buster's、Chicken and Pickle等娱乐场所，如保龄球馆、家庭娱乐中心等，细分对披露影响不大 [150][152][153] 问题24: 娱乐板块是否适用15%的软上限 - 公司会考虑适用该软上限 [154][155] 问题25: 是否考虑与租户进行更多结构化融资交易 - 公司目标是拥有能产生持久现金流的房地产，过去有过一些结构化融资贷款业务，但并非主要业务，会在特殊情况下支持租户关系，但不会大幅改变业务结构 [158][160][161] 问题26: 在经济衰退或放缓、高利率环境下，如何看待中端市场行业，对租户基础有何影响 - 公司选择的行业主要基于服务和体验，作为房东处于优先地位，多数运营商通过售后回租获得资本，租户有3.5倍的租金覆盖率，预计不会出现租户寻求租金减免的情况 [162][164][165]