财务数据和关键指标变化 - NOI在第一季度环比增长近9%，主要受有机增长和收购推动 [27] - 第一季度CapEx占NOI的比例不到5%，带来近2500万美元的留存现金流 [13] - 租赁率环比提高50个基点至96%，处于行业较高水平 [15] - 综合直线租赁利差为27% [15] - 预计到2026年的3年期间，同店NOI平均增长将超过3% [15] - 上调2025年OFFO指引至每股0.99% - 1.02% [30] - 预计2025年同店NOI中点增长约2.8% [32] - 第二季度利息费用将增至约200万美元，终止费用预计降至第四季度水平 [34] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度租赁成交量强劲，新签和续约面积近12万平方英尺 [14] - 收购方面，原计划2025年收购5亿美元便利资产，过去9个月已完成超4.75亿美元收购，目前管道超过5亿美元 [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司拥有美国最大的优质便利资产组合，超过330万平方英尺，但仅占美国9.5亿平方英尺总库存的不到1% [16] - 收购资产的平均资本化率仍在6.25%左右，单个资产资本化率在5% - 7%之间 [48] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于便利资产投资，利用其资本效率高、流动性强等特点实现增长 [12][14] - 持续扩大投资组合，通过收购符合标准的资产实现规模增长，重点关注富裕市场和新的富裕子市场 [17][22] - 行业竞争方面，目前收购竞争主要来自当地私人投资者，机构资本进入私人基金的情况有所增加，但尚未遇到与大型机构或公共REIT的直接竞争 [146] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对公司未来机会持乐观态度，认为公司能够产生有吸引力的利益相关者价值 [25] - 公司的独特资本结构使其能够执行业务计划，预计未来数年将实现显著的盈利和现金流增长，远超行业平均水平 [36] 其他重要信息 - 公司在网站上发布了季度财务补充资料和幻灯片演示，支持本次电话会议的发言 [4] - 本次电话会议讨论的非GAAP财务指标包括FFO、运营FFO和同店净营业收入，相关描述和与GAAP指标的对账可在季度财务补充资料和投资者演示中找到 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 关于收购资金来源及资本成本与市场收益率的考虑 - 公司预计全年投资资金50%来自现金，50%来自债务，目前资产负债表状况良好，有多种资金来源可供选择，包括银行市场、债券市场和保险市场，会在后期选择最佳方案 [41][42] 问题2: 收购管道情况，是否有大交易及资本化率 - 收购管道主要由单资产购买和少量2 - 3个资产包组成，资产类别较为分散，目前资本化率仍在6.25%左右，单个资产在5% - 7%之间 [47][48] 问题3: 关税对公司业务计划和承保的影响 - 公司多数租户不持有库存，关税对库存成本的影响较小，但认识到债务和股权成本上升，投资时会确保投资回报超过资本成本，同时市场租金仍在增长，会综合考虑这些因素 [52][55] 问题4: 能否细分收购管道中已签约和意向书部分，以及交易环境变化 - 不细分已签约和意向书部分，因为即使签约也可能因尽职调查不通过而无法完成交易，但公司成交率较高；卖家出售意愿主要受个人生活事件影响，与市场时机关系不大，定价取决于竞争情况，近期虽有关于估值的讨论，但时间尚短未产生变化 [60][64] 问题5: 同店增长受入住率驱动，但同店入住率环比下降的原因 - 同店入住率高于预期是因为有几个租户续约超出预期；环比下降是由于有几个租户未续约和终止租约等多种小因素导致 [67][68] 问题6: 在动荡资本市场下，公司对完成现有管道和寻找新交易有信心的原因 - 公司收购的多为当地投资者持有的小资产，交易受个人生活决策影响大，与资本市场时机关系小；目前运营和基本面良好，租赁量和续约率高，买卖双方认为资产类别的风险不大，买卖价差尚未扩大，但未来可能会变化 [76][78] 问题7: 公司强调富裕投资组合，但消费者支出受影响时仍有信心的原因 - 强调家庭收入主要是因为富裕郊区的分区限制导致零售空间稀缺，租户流失后填补成本低、速度快，与零售商的销售总额关系不大 [87][89] 问题8: 是否考虑改变收购节奏指引 - 2025年中点仍假设全年收购5亿美元，高端假设管道中的5亿美元交易在年内完成，共6.4亿美元；目前作为上市公司的第二个季度，维持现有范围较为合适，但长期来看有机会增加收购量 [94][96] 问题9: 公司投资组合在衰退或缓慢增长时期的表现 - 公司业务的租赁成本回收期短，在衰退环境下即使续约减少、新交易增加，回收期仍远低于大型格式盒子的投资组合；从信用角度看，租户分散，单个租户影响FFO增长的风险较低 [104][108] 问题10: 是否有租户业务恶化或采取谨慎增长态度的迹象 - 目前时间较短，相关轶事信息有限，有少量有库存租户的业务对话放缓，但被寻求相同小单元的服务租户抵消 [111][112] 问题11: 三种债务来源的定价差异及首选资本来源 - 债务定价随时变化，范围大概在低5% - 高5%，有时超过6%；公司资产负债表状况良好，可耐心选择；首选可能是私募配售，随着时间推移可能过渡到公共债券市场，同时也可能有抵押债务 [117][123] 问题12: 租金涨幅及是否能提高至4% - 5%以提升同店表现 - 一般小店铺租约寻求3%的涨幅，部分大型全国租户新交易为每5年10%；租户会进行净现值计算，租金涨幅和起始租金都会影响计算结果；公司增长很大一部分来自按市值计价，加权平均租约期限较短，更易捕捉市值增长；公司2024年同店数据为5.8%，有能力实现超过3%的增长，且所需资本远低于同行 [126][133] 问题13: 指导中坏账准备金是否改变 - 坏账准备金未改变，与上季度相同，且年初至今和去年都没有信用事件 [135][136] 问题14: 收购竞争情况及CRO投资组合的价值和规模比较 - 目前收购竞争主要来自当地私人投资者，有机构资本进入私人基金，但未遇到与大型机构或公共REIT的直接竞争；CRO投资组合是私人投资组合，无公开信息，难以推测其规模、质量和结果，公司更注重自主挑选资产构建投资组合 [146][149]