财务数据和关键指标变化 - 第一季度可分配收益为3300万美元，即每股普通股0.24%，公认会计准则净收入为2300万美元，即每股摊薄普通股0.16%，第一季度收益略低于当前季度股息率，为季度股息提供了96%的覆盖率 [15] - 贷款组合本季度末账面价值为77亿美元，高于去年年底的71亿美元，加权平均杠杆收益率为7.9% [17] - 第一季度完成4笔新贷款承诺，总额为6.5亿美元，并为之前已完成的贷款追加了7300万美元的资金，季度内贷款还款总额为9300万美元 [17][18] - 第二季度至今新贷款总承诺额达7.09亿美元，另外还有3.09亿美元的追加资金 [18] - 本季度末投资组合的加权平均风险评级为3.0%，与上一季度末持平，无特定资产的当前预期信用损失（CECL）拨备记录，投资组合评级无变动，一般CECL拨备增加400万美元，贷款组合摊销成本基础的总CECL拨备和百分比点数从507个基点降至475个基点 [18][19] - 本季度末债务与权益比率为3.5倍，高于去年年底的3.2倍，公司本季度末总流动性为2.18亿美元 [22] - 不包括一般CECL拨备和折旧的每股账面价值为12.66%，较上一季度略有下降 [23] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度贷款发放持续加速，承诺了6.5亿美元的新贷款，发放的贷款均由美国境内的房产作抵押，未来业务管道仍包括美国和欧洲的交易，本季度完成的4笔交易中，有3笔是住宅物业贷款，另一笔是数据中心建设贷款 [9][10] - 季度末，公司的贷款组合由48笔贷款组成，总额达77亿美元 [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 整体资本市场波动性增加，投资者对政策变化的短长期影响及衰退担忧上升，房地产市场参与者仍活跃，有大量股权和信贷资本可用于房地产投资，近期波动导致利差适度扩大，市场氛围更谨慎 [6][7] - 多户住宅和物流物业的新开工建设数据处于10年低点，有限的供应对长期房地产价值和基本面有利 [8] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 数据中心业务战略是为有能力按时按规格交付设施的开发商提供融资，并为已预租给优质租户且签订长期租约的设施提供贷款 [11] - 公司受益于阿波罗广泛的房地产信贷发放业务，第一季度阿波罗的信贷发放总额超过50亿美元 [11] - 公司高度关注主动资产管理，执行重点贷款计划，以实现价值回收最大化，并将资本转化为更高的投资股权回报机会，为每个重点资产制定了解决途径并积极推进解决 [13][14] - 2012 - 2013年因支持的美国赞助商在欧洲活跃并邀请公司参与欧洲业务，公司将团队成员Ben Eppley派往伦敦，建立了覆盖欧洲的全面业务体系，拥有约十几人的投资团队和当地的资产管理基础设施，在欧洲市场已运营十多年，成为领先的过桥贷款机构，公司在欧洲市场的业务与美国业务类似，且不承担外汇风险，还能利用阿波罗平台获得融资和杠杆优势，与银行建立了良好关系，欧洲市场没有活跃的证券化市场，公司在进行大型交易、泛欧洲交易和投资组合交易方面具有竞争优势 [87][88][93][94] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 商业房地产往往是滞后指标，目前房地产市场参与者仍活跃，大量资本可用于房地产投资，广泛的衰退是房地产持续复苏的最大风险，关税影响可能推高建筑成本并减少新供应，有限的供应对长期房地产价值和基本面有利，与其他资产类别相比，房地产的相对价值更合理，短期内虽受波动影响，但长期来看在通胀环境下表现良好 [6][7][8][9] - 第一季度收益略低于当前季度股息率，但公司认为2025年剩余时间里，贷款组合将产生可分配收益以支持当前季度股息率，第一季度可分配收益受资本部署时间影响，预计剩余季度可分配收益每股将达到或超过季度股息率，增长动力来自贷款组合的连续增长以及将表现不佳的资本重新投入新交易 [14][16] 其他重要信息 - 111 West 57th Street项目销售势头良好，第一季度3套单元房成交，净收入4500万美元，季度末后又有2套单元房成交，优先贷款全额偿还，公司净风险敞口减少2900万美元，目前还有7套单元房有已执行或待执行合同，涉及金额1.27亿美元 [12][13] - 预计今年出售Liberty Center零售资产，对其估值有信心 [28] - Mayflower酒店今年表现良好，超过去年同期，该资产能为公司带来不错的杠杆回报，但公司需考虑在衰退情况下出售酒店的时机 [51][52] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何看待实现近5亿美元非应计资产损失的节奏以及是否意味着部分资本即将循环利用 - 大部分特定CECL拨备与111 West 57th和Liberty Center两个资产相关，预计今年下半年出售Liberty Center资产，对其估值有信心，111 West 57th项目销售进展积极，公司有信心目前没有额外风险，预计今年下半年和明年年初通过资产处置获得更多资本 [27][28][29] 问题2: 市场变化是否会延迟贷款偿还或新资金投放，如何看待市场影响 - 市场仍在稳健运行，信贷市场的波动性较股票市场小，目前预计市场不会放缓，也无人会退出或撤回交易，关键问题在于如果出现衰退，是短期浅层衰退还是长期深度衰退，目前资金寻求回报的需求超过了衰退可能带来的行为变化 [35][36] 问题3: 如果出现衰退，如何看待不同资产类别的脆弱性 - 若出现衰退，首先担忧酒店资产，因其现金流变化最快，多户住宅资产即使在衰退中也有需求支撑，写字楼市场一直在复苏，虽担忧衰退会使人们放缓决策，但目前写字楼资产的活动水平令人鼓舞，长期来看，供应受限将使现有资产在置换成本和运营方面得到更好保护 [38][39][40][41] 问题4: 111 West 57th项目的高级夹层贷款A在资本结构中变为优先后，是否恢复计息并确认利息收入 - 公司的头寸仍包括抵押贷款和夹层贷款，若恢复计息相当于自己支付自己，会增加基础并给最终回收带来压力，因此选择关闭收入确认，若回收情况好于预期，将通过储备金回收体现，而非近期确认收入 [45][46] 问题5: 近期贷款偿还预期如何，能否继续保持第一季度的投资组合增长速度 - 预计今年贷款偿还额约为15亿美元，若重点资产处置进度好于预期，偿还额可能更多，市场活动将较为活跃，但季度间可能不均衡，预计大部分偿还资金将在第二季度中期至第三季度中期到账，公司希望资金到账后立即进行再投资 [48][49] 问题6: Mayflower酒店的表现如何 - 今年以来该酒店表现良好，超过去年同期，第一季度受益于就职典礼等因素，该资产能为公司带来不错的杠杆回报，但公司需考虑在衰退情况下出售酒店的时机 [51][52] 问题7: 柏林办公室、芝加哥办公室、曼哈顿办公室和克利夫兰多户住宅这四处资产的情况如何 - 柏林办公室项目正与赞助商合作，有新股权投入和更多时间用于招租，预计下个季度若新股权到位且相关协议落实，风险评级将降至3级，目前正在等待一份重要租约签署以降低空置率 [58][59] - 芝加哥办公室项目近期有积极的租赁活动，赞助商也投入了额外股权，芝加哥其他非ARI投资组合的资产在参观、咨询、租赁和员工返岗等方面也有积极迹象，赞助商将部分租户从其他物业迁至该建筑，对项目有帮助 [60] - 曼哈顿办公室项目公司在资本结构中处于最优先位置，正在与最优先的夹层投资者进行再融资，目前有两个方案，一是利用纽约法律和法规变化将部分物业转换为多户住宅以享受税收优惠，二是维持写字楼用途，同时正在与一些主要租户进行沟通，若能吸引一两个主要租户签约，维持写字楼用途将更简单，且背后的资本愿意追加投资 [63][64][66] - 克利夫兰多户住宅项目表现良好，次级资本介入并取代了原业主，更换了管理团队，项目还有一个零售部分，正在将部分百分比租金转换为直接租金，项目质量高，次级资本愿意追加投资 [66][67] 问题8: 111 West 57th项目的余额从去年年底的3.9亿美元增加到3月31日的4.03亿美元的原因是什么，是否还会进一步增加 - 增加的原因主要是为零售部分支付了一些费用，包括与Bonhams签订长期租约的租户装修和租赁佣金以及一些持有成本，这些费用已计入储备金，随着单元房销售和零售部分费用支出，余额将逐季大幅减少 [68][69][71] 问题9: 111 West 57th项目在剩余7套单元房成交后，预计余额约为2.47亿美元是否合理，还剩余多少套单元房待售 - 计算大致合理，还剩余11套单元房待售，包括5套已签约和2套待签约的，此外还有一些因施工问题产生的保险金在结算后会到账 [72][73][78][81] 问题10: 公司在英国和欧洲的业务是如何开展的，阿波罗在当地是否有团队，如何获取和管理这些资产 - 2012 - 2013年因支持的美国赞助商在欧洲活跃并邀请公司参与欧洲业务，公司将团队成员Ben Eppley派往伦敦，建立了覆盖欧洲的全面业务体系，拥有约十几人的投资团队和当地的资产管理基础设施，在欧洲市场已运营十多年，成为领先的过桥贷款机构，公司在欧洲市场的业务与美国业务类似，且不承担外汇风险，还能利用阿波罗平台获得融资和杠杆优势，与银行建立了良好关系，欧洲市场没有活跃的证券化市场，公司在进行大型交易、泛欧洲交易和投资组合交易方面具有竞争优势 [87][88][93][94] 问题11: 预计今年有15亿美元的还款，已完成一定规模的资金投放并希望继续投资，如何为增量投资提供资金 - 在行业和公司股价未回升至账面价值以上之前，不会进行股权发行，新的投资将通过现有未偿还贷款的还款或重点资产的处置来获得资金，随着重点资产处置回收资金，杠杆率会自然上升，但这并不代表公司对杠杆的看法发生改变，还款和重点资产处置将为公司提供足够资金在市场上保持活跃 [101][102] 问题12: 第一季度和季度末后的交易更多集中在美国，是否意味着全年都会如此，鉴于证券化市场放缓，是否会收到更多借款人的咨询 - 在美国，由于证券化市场的干扰，公司提供的资产负债表选项为借款人提供了确定性，因此会收到更多大型交易的咨询，欧洲市场情况不同，主要与银行或其他贷款人竞争，公司的业务增长主要取决于还款情况，如果部分贷款未偿还，公司将减少新业务，但这也意味着公司在现有贷款上获得了良好回报，因此不会有太大影响 [107][108][109]