财务数据和关键指标变化 - 公司一季度调整后FFO为每股0.46%，AFFO为每股0.43%，总投资组合同店增长率为7% [29] - 一季度末净债务与EBITDA比率为5.2%，可用流动性为28亿美元 [32] - 维持调整后FFO指导区间为每股1.81% - 1.87%，综合投资组合同店增长率指导区间为3% - 4% [32] 各条业务线数据和关键指标变化 门诊医疗业务 - 一季度同店增长率为5%，受租户高留存率、4.1%的正租金市价差以及持续内部化工作推动 [29] - 本季度执行近100万平方英尺租赁协议，包括26.5万平方英尺新租赁，二季度租赁业务活跃 [29] 实验室业务 - 同店增长率为7.7%，受南旧金山两份大租约免租期到期及内部化工作整季收益影响，预计全年后续季度同店增长将放缓 [30] - 截至4月，已签署44.3万平方英尺租约，并达成40万平方英尺意向书 [31] 持续照料退休社区业务 - 同店增长率为15.9%，由约6%的租金增长率和100个基点的入住率提升推动 [31] 各个市场数据和关键指标变化 - 波士顿市场需求相对最慢，但公司在该市场有增长租户推动需求，空置空间少 [65] - 圣地亚哥市场过去12 - 18个月表现稳定 [66] - 旧金山市场需求最大，部分原因是公司在该市场的投资组合和规模优势 [66] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续专注利用优质投资组合抢占市场份额，虽部分租户可能推迟租赁决策，但需求只是被推迟而非消除 [21] - 公司认为生命科学领域新供应未来多年将趋近于零，为实验室业务复苏奠定基础 [22] - 公司早期停止对生命科学领域的资本分配，2021年后未启动新开发项目；完成与Physicians Realty Trust的合并，增加对门诊医疗业务的分配至超50%；出售14亿美元稳定资产，用于为开发项目融资、回购近3亿美元股票并降低杠杆率至5%以下 [23] - 公司维持今年5亿美元投资指导，将股票回购纳入其中，以反映选择权，同时保持杠杆率在5.5%左右 [25] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 门诊医疗业务需求超过新供应，预计因新建筑成本高，该趋势将持续；该业务过去二十年每年净营业收入均实现正增长，预计经济放缓时表现将优于其他行业，受关税影响极小 [12][13] - 高级住房投资组合入住率和租金率增长良好，入住率达86%，仍有提升空间 [13][14] - 实验室业务目前面临挑战，但政府对生物制药行业的关注、FDA的积极举措以及消费者对创新医疗的需求，有望为该业务带来积极影响 [15][19][20] 其他重要信息 - 公司宣布选择Hines作为西剑桥开发项目住宅部分的开发合作伙伴，预计明年年底获得全部许可后启动项目 [28] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 什么因素会使公司对生命科学业务下半年表现更乐观 - 公司拥有多元化投资组合，65%的业务基本面强劲，生命科学业务资产和平台优质，有望继续跑赢市场 [36] - 目前生物制药行业存在不稳定和不确定性，但预计下半年会有所缓解，且大型制药公司填补专利悬崖的需求将为行业带来机会 [37][38] 问题2: 生命科学业务租赁延迟情况如何 - 一季度签署超25万平方英尺租约，4月租赁业务持续推进，意向书管道强劲，已签署但未入住和支付租金的租约将在未来季度开始生效 [41][42] - 意向书管道和活跃需求管道中的租户通常已筹集资金或资产负债表良好，不受近期资本筹集困难影响 [43] 问题3: 5亿美元投资中股票回购的驱动因素是什么 - 股票回购是因为股票具有吸引力，公司资产负债表强劲，年初至今已回购近1亿美元股票，FFO收益率约为10% [47] 问题4: 当前环境下实验室业务的承保有何变化 - 主要是租赁时间线变长，租金率无重大变化，目前应承保比六个月前更长的租赁期 [50] - 更关注美国国立卫生研究院资金和FDA的不确定性，而非关税 [51] 问题5: 实验室业务租户健康状况及信用风险如何 - 2024年租金收取和坏账情况较2023年有显著改善，但近三到四个月部分租户筹集资金困难，最终结果取决于监管不确定性和市场混乱是否稳定 [55] - 公司重申的指导范围已涵盖潜在的上下行情景 [56] 问题6: 有多少交易方急需解决方案并可能成为价格接受者 - 目前判断为时尚早，未来几周和几个月会有更清晰的信息 [58] 问题7: 实验室业务指导减速的原因是什么 - 门诊和高级住房业务一季度业绩远超年初指导，三个业务板块都可能出现减速，但生命科学业务减速可能更大 [62] - 生命科学业务一季度的免租期和内部化收益在未来一年将不再存在，且资金环境存在不确定性 [63] 问题8: 三个市场（圣地亚哥、波士顿、旧金山）在资金环境和削减措施下的表现如何 - 波士顿市场需求相对最慢，但公司在该市场状况良好 [65] - 圣地亚哥市场表现稳定 [66] - 旧金山市场需求最大 [66] 问题9: 二季度实验室租赁活动情况及租金如何 - 暂不透露意向书具体数量，大部分意向书来自运营投资组合，管道自去年夏天以来最强劲，部分交易涉及开发和再开发项目，但暂不提供细节 [70] 问题10: 5亿美元投资如何进行资本分配 - 资本分配将根据股票价格和潜在机会的新条款灵活调整，公司有选择权 [72] 问题11: 标志性租赁项目（Portside、Vantage、Director's Place）实现6000万美元净营业收入的时间是否会推迟 - 若未来九个月市场情况与过去三个月相似，实现时间可能会延长，但市场变化迅速，难以预测未来 [77] - 市场稳定对确定具体租赁时间线至关重要 [78] 问题12: 生命科学贷款项目的适当溢价是多少 - 此前提及的8%收益率是在托雷派恩斯优质子市场的低贷款价值比第一抵押贷款，大部分生命科学投资项目收益率远高于8%，为两位数 [80] - 公司已暂停该管道项目，正在重新评估 [83] 问题13: 生命科学业务同店指标（如入住率）的趋势如何 - 公司不提供入住率指导，入住率可能会略有下降，但已签署大量租约将在未来季度开始产生租金收入 [87] - 今年有60万平方英尺租约到期，公司已在补充材料中明确说明每个租约的情况，但监管政策和坏账的不确定性难以预测 [88] 问题14: 与两三年前相比，租户观察名单情况如何 - 公司有强大的租户信用监控平台，目前观察名单的构成与过去相比无重大变化，需继续观察 [93] 问题15: 有多少租户在筹集资金，若无法筹集会怎样 - 不推测具体数量，公司重申的指导范围已涵盖潜在结果，公司会对需要筹集资金的租户进行详细的信用监控 [98] 问题16: Hines协议的收益和现金流情况如何 - 与Hines的协议是对土地进行估值，随着他们逐步开发地块，公司将逐步收回资金，首块地块预计在明年年底获得许可后的6 - 12个月内开发 [101] 问题17: 租户观察名单的详细情况如何 - 公司暂无详细信息可分享，观察名单构成与过去一致，将继续积极监控，后续会提供更多信息 [105] 问题18: 公司希望看到什么来填补贷款空白，卖家在交易中提供购买协议的意愿如何 - 公司目前所有交易都有购买选择权，未来也会如此，重新评估生命科学管道时，会考虑更好的担保和更高的利率 [107] 问题19: 若实验室业务困境持续一年，一级地段是否会出现困境机会 - 公司认为会有大量机会，过去两到三年的资本分配决策使公司能够利用市场压力带来的机会，但需确定投资时机和条款 [111][112] 问题20: 门诊医疗开发项目是否有更高的门槛，关税对开发成本有何影响 - 若当前关税持续，预计成本将增加2% - 6%，但公司活跃开发项目中100%的GMP合同和超85%的改造项目采用GMP合同，可降低成本增加风险 [116] - 未来成本增加情况不确定，公司将与供应商和总承包商合作降低成本 [117] 问题21: 未来项目是否有更高的门槛率，如何管理 - 在动荡环境中，公司会灵活调整资本部署，以实现最佳风险调整回报，因此减少了用于收购或贷款的投资，增加了股票回购 [119] 问题22: 西剑桥开发项目的总建设成本、资金来源和时间线如何 - 项目尚未获得全部许可，预计2026年底完成 [123] - Hines将负责住宅部分的建设成本，公司将在市场改善时评估是否启动实验室部分的开发 [124] 问题23: 公司启动西剑桥实验室开发项目的可能性有多大 - 公司在西剑桥的投资中，一半为可开发地块，另一半已出租，有租户支付租金，因此无需急于推进项目 [128] - Hines预计在6 - 12个月内启动住宅部分开发，公司可从该交易中获得经济收益 [129] 问题24: 开发或再开发前景如何，租户讨论情况和空间需求是否稳定 - 目前意向书管道和活跃需求管道中的租户资金充足，已筹集资金且未来三到六个月内无需再筹集，他们有业务计划，可能会增加租赁空间 [134][135] 问题25: 租户是否会因租金便宜而更换房东 - 租户决策主要受资金和业务可见性影响，而非租金价格，这些设施对租户至关重要，他们会考虑长期租赁关系 [136][137] 问题26: 广告租金是否推动了门诊医疗业务增长，影响有多大 - 医疗城广告租金本季度总计约100万美元，对同店增长率的影响为50个基点，同比和环比均有增长 [142] 问题27: 持续照料退休社区的满入住率预计是多少 - 目前入住率约为86%，部分物业拉低了平均水平，预计有300 - 400个基点的提升空间，潜在客户数量持续强劲 [143] 问题28: 生命科学业务租赁量二季度是否会加速 - 一季度租赁业务通常较弱，去年二季度租赁量增加，今年租赁管道强劲，但由于市场不确定性，部分租赁执行可能会推迟，二季度实现大幅盈利增长和业务扭转较困难 [149][150][151] 问题29: 本季度新租约加权平均租赁期限接近58个月，是否有特殊原因 - 新租约平均约为五年，与2024年全年情况相差不大，生命科学投资组合的交易规模较大，应从全年或过去12个月的角度看待，本季度无特殊情况 [153] 问题30: 再开发项目数量增加的原因是什么 - 本季度新增三个再开发项目，包括两座实验室大楼和一座其他大楼，总面积约13万平方英尺，总投资约4000万美元，大部分项目预计在四季度开始租赁 [156] 问题31: 维持指导、增加股票回购和减少生命科学贷款业务对业绩有何影响 - 影响取决于股票回购价格和投资项目的进展，不同投资项目收益率不同，还会影响杠杆率 [163] - 无论如何使用5亿美元资金，公司认为指导范围已涵盖潜在结果 [164]