财务数据和关键指标变化 - 第一季度每股摊薄后归属于普通股股东的净收入为0.40美元，正常化资金运营（FFO）为每股1.2美元，同比增长18.8% [25] - 第一季度总投资组合同店净营业收入（NOI）同比增长12.9% [12][25] - 第一季度末净债务与调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）比率降至3.33倍，创历史最低 [11][27] - 上调2025年全年展望，归属于普通股股东的净收入为每股1.7 - 1.84美元，正常化FFO为每股4.9 - 5.04美元，中点为4.97美元，较之前中点提高0.10美元 [30][31] 各条业务线数据和关键指标变化 高级住房运营业务 - 同店NOI连续第十个季度同比增长超过20% [5][13] - 入住率同比增长400个基点，季度环比平均入住率增长60个基点，为有记录以来第一季度最强 [5] - 每间可出租客房收入（RevPAR）增长近6%，90%入住率群体增长超过7%，剔除闰年影响后RevPAR增长仍达5.1% [5][6] - 同店收入增长9.6%，各地区较为一致，美国9.8%、英国9.3%、加拿大8.3% [14] - 利润率同比扩大近300个基点 [6][14] 门诊医疗业务 - 同店NOI同比增长2.7% [12] - 同店入住率同比和环比均上升，达到94.5%，租户保留率超过94% [12] 高级住房三重净租赁业务 - 同店NOI同比增长5.1%，过去十二个月EBITDAR覆盖率增至1.16倍，超过疫情前水平 [26] 长期急性后护理业务 - 同店NOI同比增长2.8%，过去十二个月EBITDAR覆盖率为1.56倍 [26] 各个市场数据和关键指标变化 未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 推出私人基金管理业务，推进Welltower业务系统，进行公司品牌重塑，提升信用评级，巩固领导地位 [4] - 专注于高级住房运营业务，通过与一流运营伙伴合作和业务系统执行扩大市场份额 [6] - 利用数据科学和机器学习平台进行精细化投资，提高交易速度和效率 [24] - 注重资本配置的风险、回报和期限，在宏观不确定环境下保护资本并把握机会 [35][36] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观经济进入高通胀和高利率时期，房地产资产价格面临下行压力，行业不确定性增加 [33][34] - 高级住房业务需求供应背景持续改善，有望实现多年增长，但需关注夏季租赁季节市场情况 [6][7] - 公司凭借强大的资产负债表和流动性，有能力应对市场波动并把握机会 [12][36] 其他重要信息 - 第一季度完成26亿美元新投资，全年至今投资活动已超过去年全年，投资管道依然强劲 [17] - 宣布以46亿加元收购Amica Senior Living，预计年底完成，该投资组合位于加拿大富裕地区，前景良好 [8][18] - Welltower业务系统旨在优化运营流程，提高效率和利润率，目前多个运营商部分资产已上线该平台 [15] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: Welltower业务系统对利润率和资本支出控制的影响 - Welltower业务系统是一个复杂的自适应系统，旨在平衡混乱和秩序，通过提供实时业务洞察，减少人力交互中的摩擦，与一流运营伙伴合作，有望实现长期利润率扩张 [41][42][45] 问题: 数据科学平台如何改善交易流程速度，以及其对投资管道的贡献比例 - 数据科学平台分析全国1000多万个微观市场，能在几分钟内提供初步兴趣，一天内确定预测表现范围，一周内提供初步定价反馈，两周内达成确定条款，大幅缩短交易周期，提高市场速度，虽未提及对投资管道的具体贡献比例，但强调降低延迟对业务增长和网络效应的重要性 [49][50][53] 问题: 公司如何在当前规模下实现持续增长 - 公司已从房地产交易公司转变为运营公司，随着规模扩大，数据科学平台和Welltower业务系统不断增强，产生网络效应，扩大竞争优势，与传统杠杆投资工具不同，公司规模对增长有积极影响 [57][58][61] 问题: 为何年底杠杆率目标从3.3倍提高到3.5倍，为何使用债务而非股权融资 - 公司认为股权成本高于债务成本，提高杠杆率是因为将现金用于资产负债表外投资，并非发行债务，且公司已为所有资本活动提供充足资金，甚至还会偿还部分债务 [65][67] 问题: 高级住房入住率的长期预期和可持续性 - 今年入住率增长预期已在之前说明，长期来看，随着业务优化和运营伙伴区域密度增加，摩擦性空置率将降低，入住率有提升空间，但业务受夏季租赁季节影响，需观察后续情况 [70][71][72] 问题: 在高通胀和经济增长压力下，高级住房业务的表现 - 高级住房资产类别在全球金融危机期间表现良好，多数老年人财富不在股市，而在固定收益或住房资产中，公司认为该业务在当前环境下将优于其他房地产和许多行业，且公司资产负债表强劲，有能力应对潜在干扰 [76][77][78] 问题: 投资管道的扩张情况及感兴趣的资产类型 - 公司不预测投资管道情况，当资本市场出现混乱时，有流动性需求且预期与当前利率和利差现实相符的卖家，公司会提供流动性，但公司仅在有信心建立零售密度的市场和微观市场增加资产 [82][83] 问题: 未来理想的运营伙伴数量及与加拿大和英国运营商合作的情况 - 理想的运营伙伴数量会减少，公司注重区域密度和合作伙伴表现，未遇到来自加拿大和英国运营商的阻力，且两地业务有望显著增长 [89][90][94] 问题: 4月高级住房领先指标情况及宏观环境对收入指导的影响 - 公司不关注短期月度数据，但对4月数据表现满意，因此在第一季度提高了入住率和租金假设，但这只是猜测，业务受夏季租赁季节影响，需观察后续情况，在提供预测时会考虑不确定性因素 [99][100][101] 问题: RevPOR和ExPOR之间的利差趋势 - 公司期望随着时间推移扩大利润率，意味着收入增长将继续超过单位成本增长，Welltower业务系统将有助于长期推动利润率提升 [106] 问题: 本季度技能护理投资情况 - 本季度技能护理投资包括债务投资和三重净租赁投资，从信贷投资角度进行评估，其中一笔大交易利用市场疲软和交易破裂的机会获得有利价格调整，引入的运营商有良好业绩记录，投资组合有足够现金流覆盖租金，还有额外信用增强措施 [109][110][114] 问题: 加拿大开发业务展望及收购Amica后明年的开发计划 - 收购Amica包含九个开发地块，部分是扩建项目，部分是新建项目，扩建项目较易推进，新建项目需评估关税和成本确定性后决定是否启动，预计明年会有一些项目开工 [117][118] 问题: Welltower运营平台的推广比例及是否遇到运营商阻力 - 未透露推广比例，与运营商合作良好，未遇到阻力，平台推广是一个两到三年的过程，目前进展顺利 [119][120][121] 问题: 同店展示组合中稳定资产的比例及这些资产的RevPAR增长情况 - 约50%入住率超过90%的资产RevPAR增长超过7%，不到80%入住率的资产约占四分之一，增长1 - 2%，其他资产情况介于两者之间 [123][124]