财务数据和关键指标变化 - NAREIT FFO为每股0.56美元，一季度同店NOI增长2.8%，但受租户破产影响有160个基点的拖累 [12] - 基本租金增长为同店NOI增长贡献了410个基点，2024年开始的6300万美元ABR影响远超因破产导致的年同比建筑入住率175个基点的下降 [13] - 一季度末，已签约但未开始的ABR总额为6000万美元，其中包括5200万美元的净新增租金，预计2025年剩余时间将开始4800万美元（占比79%）的ABR [13][14] - 3月31日，可用流动性为14亿美元，债务与EBITDA比率为5.5倍，2026年6月前无剩余债务到期 [14] - 重申同店NOI增长指引为3.5% - 4.5%，FFO指引为2.19 - 2.24美元，预计2025年无法收回的收入在总收入的75 - 110个基点的历史范围内 [15] 各条业务线数据和关键指标变化 - 一季度执行了130万平方英尺的新租约和续约租约，混合现金利差为21%，新租约利差为48%，续约利差为14% [10] - 已解决的Big Lots门店占提交文件时总敞口的75%，利差超过50%，但因Big Lots和Party City门店回收，入住率降至94.1% [10] - 新租赁管道在一季度末的GLA较去年同期增长30%，目前处于近两年来的最高水平，租金比现有租金每平方英尺17.94美元高出43% [11] - 一季度稳定了2800万美元的再投资项目，包括在坦帕郊区开设公司第一家新的BJ's Wholesale Club门店 [11] - 再投资管道达到3.91亿美元，加权平均回报率为10% [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 实时来看，公司的购物中心持续实现同比客流量增长 [6] - 4月的新租约交易流量和进入委员会的新租约交易均高于去年同期 [29] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 利用租户破产带来的机会，引入更好的租户，提高租金，推动租赁管道增长 [5] - 继续在核心类别（如杂货店、特色杂货店、快餐餐厅和低价服装零售商）中占据新开店的大部分份额 [6] - 按时按预算完成再投资项目，同时用令人兴奋的杂货店项目填充预租赁管道 [6] - 利用市场上露天零售新供应的缺乏，推动与租户的内在增长和改善 [7] - 鉴于资本市场的波动，公司可能会利用其流动性抓住增长机会 [7] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管面临关税不确定性和经济放缓的潜在风险，公司对继续表现出色充满信心，其全天候增值计划的优势在本季度再次显现 [5] - 公司的租赁活动和利差表明租户对其优质购物中心的需求强劲，低租金基础也很重要 [5] - 公司的租户在杂货和价值领域表现良好，资产负债表状况良好，对其增长计划感到鼓舞 [29] - 尽管市场存在不确定性，但公司对租户的增长和租赁讨论持乐观态度，认为其在应对潜在干扰方面处于有利地位 [30] 其他重要信息 - 公司使用了非GAAP财务指标，相关信息和与GAAP结果的调节可在收益报告和公司网站的投资者关系部分找到 [4] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于投资组合租赁率和破产租户的顺序下降，季度末是否有对Big Lots或Party City的敞口，Joanne的空间是否会在本季度全部腾空，以及如何将年初至今的活动与指导中假设的租赁拒绝和其他破产租户的潜在结果联系起来 - 一季度破产影响导致入住率下降140个基点，主要是Big Lots和Party City门店的影响，预计5月收回Joann的门店，目前对Joann的处理情况良好，已解决约三分之二，利差在30% - 40%之间 [18][19][86] - 破产活动基本符合指导预期，公司认为在指导范围内有额外的能力吸收额外的租户干扰 [20] 问题: 请说明公司今年剩余时间的增长情况以及可能无法达到中点的风险 - 已签约但未开始的管道提供了很好的增长可见性，预计2025年剩余时间将开始大部分ABR，此外，法律和租赁管道也可能在2025年带来一些租金增长，公司对实现增长有信心 [26] 问题: 4月2日后租赁讨论和活动的趋势，以及租户是否担心供应中断和库存水平等问题 - 公司对与租户的租赁讨论的基调感到鼓舞，4月的新租约交易流量和进入委员会的新租约交易均高于去年同期，租户对2026年及以后的新店计划仍有增长预期 [29][30] - 若关税按宣布的方式实施，某些零售商可能会受到更大的负面影响，但公司认为自身凭借强大的杂货店锚定曝光、低价服装的高集中度和优质的服务及健身租户，处于有利地位 [30][31] 问题: 从FFO角度看，今年同店入住率的预期情况 - 二季度可能与一季度持平或略弱，但下半年应该会有强劲增长，因为没有迹象表明存在未预测到的额外破产情况，租赁进展顺利，S&O开业也没有延迟 [33][34] 问题: 今年年底潜在的有趣增长机会，当前交易市场的情况以及预计推动这些机会出现的因素 - 租户破产带来机会，公司作为综合平台可以抓住外部租户的份额，市场在4月2日的公告后有所放缓，但最近一周有一些交易定价良好，预计随着市场波动的缓解，机会将增加 [38][39][40] 问题: 保持坏账假设不变的原因是为了保守考虑不确定性，还是有新的租户可能进入观察名单 - 本季度与指导基本一致，考虑到关税的不确定性及其对租户的影响，认为保持指导水平是合适的 [45] - 年初的破产干扰使观察名单上的租户数量大幅下降，目前对药店和影院的敞口非常低，公司对租户的信用状况感到满意 [46] 问题: 请介绍公司再开发管道中的三个较大项目（Davis、Block 59和Preston）的重要性 - 这些项目均已预租赁，资产交易的资本化率具有吸引力，公司对项目按计划按时开业并引入优质租户的进展感到满意 [50][52][53] 问题: 考虑到可能的关税和材料采购，Brixmor在租户改善和再开发成本方面可能受到的影响，以及收益率的可持续性 - 公司在有预租赁和确定建设成本之前不会投入大量资金，关税可能会推动租金上涨以确保获得增值回报，否则不会进行项目 [58] 问题: 请说明重新租赁前Party City、Big Lot和Joann门店的预期资本支出，以及是否有细分这些门店的计划 - 主要的租户是单租户，成本与之前的回填情况一致，平均约为每平方英尺50美元，投资回收期处于去年以来的七年低点 [63] - 有机会细分空间时，公司可以获得更高的租金，总体上对团队控制成本和引入租户的能力感到满意 [64] 问题: 4月的新租赁量是否仍高于去年同期，以及较高的租赁终止费的情况 - 4月提到的新租约执行和进入委员会的情况均高于去年同期，公司会在有机会回填空间或进行再投资时机会主义地处理租赁终止费，本季度的租赁终止费对入住率影响可忽略不计 [70][71] 问题: 公司2025年同店增长在同行中处于高端，预计一年后是否能在市场干扰下保持高于同行的增长 - 公司的业务计划和执行提供了良好的前瞻性可见性，已签约但未开始的管道和法律管道的活动使公司对持续增长有信心，低租金基础也有帮助 [74] 问题: 考虑到关税和移民限制的持续发展，哪些租户类别最容易受到长期利润率压力的影响 - 从移民角度来看，尚未看到对租户租赁决策的影响，一直在跟踪特色杂货店和传统杂货店的客流量，未发现明显变化 [75] - 餐厅租户方面，本季度签署的餐厅租约租金同比增长55%，令人满意，但仍在关注这一类别，大部分餐厅租户是全国和地区性的，信用状况良好 [76] 问题: 是否预计今年剩余时间的租赁终止收入会恢复到正常水平，以及是否仍预计全年通过区域调整实现G&A节省 - 本季度的租赁终止收入在发布指导时已已知悉，随着时间推移，租赁终止收入将取决于回填空间的需求和租户信用状况 [80] - 公司继续预计会看到区域调整带来的好处 [82] 问题: 请提供更多关于Joann的信息，以及对二季度入住率的影响 - Joann的敞口较上季度减少了两家门店，预计5月收回剩余的17家门店，目前已解决约三分之二，利差在30% - 40%之间，预计入住率会受到一定压力，但具体程度取决于实际租约的签署速度 [85][86] 问题: 从租户角度来看，他们认为关税对所售商品的最终价格影响如何，以及他们如何调整采购以减轻影响 - 最好的零售商之前经历过关税环境，在采购方面表现出了韧性，正在努力确保商品以合适的价格进入商店 [89] - 零售商采取了一些策略，如在假期和关税之前加速采购，不同零售商对关税的看法不同，目前尚不清楚供应商、零售商和消费者将分别承担多少关税影响 [89][90] 问题: 从指导角度来看，如何看待关税的最坏情况，以及如何将其纳入预测 - 关税对公司来说是二阶影响，主要表现为额外的零售商干扰，但公司的零售商专注于经济弹性较强的领域，认为投资组合在各种潜在结果下都处于有利地位 [95] - 2025年和2026年的已签约但未开始的管道为公司提供了良好的可见性，租户的决策主要针对2026年和2027年 [95] 问题: 请说明可能导致FFO处于指导范围高端或低端的因素 - 高端范围主要是尽快让已签约但未开始的租户开业，债务和无法收回的收入线若表现处于较低范围，将推动FFO向高端范围发展，最终还取决于租户干扰的影响程度和时间 [98][99] 问题: 对于受关税影响较大或从海外进口商品的租户，他们的关税前库存有多少，能维持几个月 - 这在租赁讨论中未被提及，一些零售商为关税影响做了准备，确定了替代采购机会，但具体影响仍有待观察 [102] 问题: 考虑到更高的不确定性，交易市场的买家和卖家数量是否发生变化，国内外情况如何，以及在租赁利差、入住率等方面的承保假设是否有变化，这是否会使公司在投资计划上更加激进或保守 - 公司在寻找投资机会时，注重高确定性和通过平台实现高回报的项目，第一季度没有投入资金 [108] - 市场在4月2日公告后有所放缓，但对露天零售的需求仍然强劲，尚未看到资本退出市场，只是需要更多时间来应对波动 [109]