财务数据和关键指标变化 - 第一季度调整后每股FFO为0.35美元，较去年第一季度增长6%，是公司十年历史上最高的季度收益 [4] - 同店净营业收入（NOI）较去年第一季度增长3.8%，受益于已签约但未开业项目的租金收入、回收率提高和超预期的收款情况 [4] - 租户保留率保持在95%的高位 [5] - 净债务与年化EBITDA比率为5.9倍 [18] - 重申2025年全年调整后FFO指导为每股1.37 - 1.42美元，中点增长4% [7] - 预计同店NOI增长3% - 4%，包括物业和再开发项目 [19] - 将2025年预期经常性G&A费用高端降低50万美元，新中点为3580万美元 [20] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第一季度签订42份租约，总面积43.4万平方英尺，包括18份新租约，面积11.8万平方英尺，同空间现金租赁利差为34% [4][5] - 同店租赁率为96.6%，较上一季度下降50个基点，较2024年第一季度下降10个基点，主要因收回大型零售商的主力店空间 [12] - SHOP入住率升至创纪录的92.4%，较上一季度增加150个基点，较去年增加400个基点 [5][13] 开发业务 - 第一季度完成蒙特杰德拉、阿默斯特广场、卑尔根镇中心和马纳拉潘的再开发项目，总成本2200万美元 [14] - 第一季度启动两个再开发项目，总成本1400万美元，分别位于扬克斯门户中心和布鲁克林的金斯伍德十字路口 [14] - 总活跃再开发项目管道为1.56亿美元，预期回报率14% [9][14] 各个市场数据和关键指标变化 - 投资销售市场出现放缓迹象，4月以来CMBS发行有限 [6] - 寿险公司和银行仍积极为购物中心提供贷款，利差增加10 - 30个基点 [6] - 许多REIT和外国投资者暂停投资，与私人买家的交易仍活跃 [6] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划将出售资产所得资金重新投资于增值收购，以提高投资组合质量和增长率 [7] - 公司的差异化优势包括：物业集中在华盛顿特区至波士顿走廊，人口密度高；净营业收入增长可预测性强；有大规模再开发项目管道；积极进行资本循环；资产负债表稳健 [8][9][10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管4月经济波动，但零售需求未受影响，租赁管道依然强劲 [5] - 因经济不确定性，对下半年展望更为保守，若不是市场波动，本可将指导提高0.02美元/股 [7][8] - 认为零售商资产负债表总体健康，行业状况良好，但担忧经济干扰和潜在衰退 [45][46][47] 其他重要信息 - 成功出售卑尔根镇中心8英亩土地，售价2500万美元，已获批建设460套住宅单元 [7] - 另有两个物业已签订出售合同，总价4100万美元，今年总处置资产将达6600万美元，加权平均资本化率为5% [7] 问答环节所有提问和回答 问题1: 宏观不确定性是否会改变大型店铺出租时间和影响入住率 - 公司表示目前未看到零售商需求放缓，与同行交流也未发现此类情况，纽约一家大型零售房地产经纪公司有500份租约正在谈判，均未出现重大变化 [25] 问题2: 请详细说明资产处置情况及收购与处置的价差 - 过去18个月公司在资产循环方面取得进展，涉及约5.5亿美元资产。此次宣布的6600万美元处置资产包括三个项目，其中一块土地用于住宅开发，资本化率约4%。公司正在寻找收购机会，许多交易将通过1031交换完成 [28][29] 问题3: 若不是市场波动，未提高展望的具体原因是什么 - 公司表示只是更为保守，增加了应急准备，并非特定租户问题导致不提高指导 [34] 问题4: 1031交换对应税收入和股息有何影响 - 1031交换可递延收益，避免增加应税收入和股息分配压力，因此公司认为这种方式很有吸引力 [37][38] 问题5: 1031交换后资产的新折旧基础是否为前一资产的基础 - 公司确认新折旧基础为前一资产的基础 [39][40] 问题6: 请提供租金增长的数值背景，并说明第一季度破产情况对房东谈判杠杆的影响 - 公司表示市场租金有5% - 10%的增长，第一季度的零售商破产情况不被视为多个零售商破产的预警信号，零售商资产负债表总体健康，未看到重大破产风险 [44][45][46] 问题7: 市场波动时，公司投资组合与传统小型杂货店主导中心相比表现如何 - 公司认为其投资组合在衰退环境中表现良好，与一些杂货店主导中心相比，公司物业的主力店租户资产负债表更健康，受经济放缓影响较小 [49][50][51] 问题8: 关税和经济放缓后，收购机会和资本化率有何变化 - 公司正在评估一些交易，但买卖价差较大，卖家期望高价，公司将保持耐心 [54] 问题9: 请说明当前与之前坏账假设的差异，以及对科尔士的风险看法和收回空间的机会 - 公司认为科尔士近期无破产风险，其公共债券接近平价交易，公司许多科尔士门店是其最盈利门店，租金便宜。公司重申坏账指导为毛租金的75 - 100个基点，第一季度比该水平低10个基点，下半年增加了应急准备 [57][58]