财务数据和关键指标变化 - 第一季度GAAP净亏损基本为零，摊薄后每股可分配收益（DE）为0.17美元，扣除冲销前的摊薄后每股可分配收益为0.42美元 [4][20] - 第一季度支付每股0.47美元的股息 [4] - 信贷损失准备（CECL）储备在本季度末为7.54亿美元，占投资组合的3.9%，与12月31日相比保持稳定 [24] - 账面价值在本季度末为每股21.42美元，得益于增值的不良贷款解决方案和以低于账面价值的价格回购3200万美元普通股 [26] 各条业务线数据和关键指标变化 贷款业务 - 第一季度收回18亿美元还款，其中86%为写字楼贷款；新增投资16亿美元，为两年多来季度新增贷款的最高水平；第二季度已有20亿美元贷款完成或正在完成 [10] - 2025年至今总计35亿美元的业务活动中，90%由多户住宅物业或交叉抵押的工业投资组合支持，平均杠杆回报率比基准利率高出900个基点，平均贷款价值比（LTV）为64% [11] - 投资组合95%处于正常还款状态，高于低谷时的88%；美国写字楼敞口从近40%降至21%，多户住宅、工业和自助仓储业务占比接近一半 [12] 不良资产解决业务 - 本季度完成4亿美元的不良资产解决方案，过去六个月已处理15亿美元的不良资产，不良贷款余额较峰值减少58% [14] - 不良贷款目前为9.7亿美元，占投资组合的5%，第一季度承担70万美元的利息支出 [22] 房地产投资信托（REO）业务 - 第一季度对一笔先前受损的贷款进行了止赎，REO投资组合的收购日公允价值达到6.91亿美元，占整体投资组合的3%，第一季度产生700万美元的可分配收益 [24] 各个市场数据和关键指标变化 - 房地产资本市场在本季度表现良好，资本广泛可用，整体资本成本仍比峰值低约40% [7][8] - 公开市场利差已企稳，上周有几笔商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS）和住宅房地产抵押贷款支持证券（RMBS）交易获得了健康的需求；私人市场新融资继续吸引大量竞标 [8] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 通过还款和重新部署到高质量的新信贷机会实现投资组合周转；解决不良贷款；优化资产负债表 [5] - 开展净租赁投资战略，本季度收购27处物业，集中于必需消费品和服务零售领域的防御性业务，平均租赁期限为18年，租金年增长率为2%，息税折旧摊销前租金（EBITDAR）覆盖率为3倍，资本化率为7% - 8% [13][14] 行业竞争 - 公司凭借大规模的全球业务拓展网络，在识别有吸引力的投资机会方面具有优势；在动荡市场中，公司能够提供确定性，扩大市场份额，并受益于风险调整后回报的提升 [9] - 公司拥有14家信贷安排行，凭借良好的业绩记录获得了领先的市场结构和定价，银行支持公司的投资活动，新的贷款机构也希望进入该领域，为公司的借款活动带来了强大的竞争优势 [16][17][18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管关税政策带来了更大的不确定性，宏观经济放缓可能对更广泛的市场产生影响，但房地产市场已完成周期调整，价值已重置，供应处于历史低位且可能进一步下降，房地产现金流将受益，有望跑赢其他行业 [6] - 公司在第一季度的关键举措上取得了重大进展，为未来盈利增长奠定了坚实基础；随着第二季度贷款发放的增加，预计第一季度面临的时间差问题将在第二季度转化为有利因素 [20][21] - 公司拥有强大的资产负债表、充足的资金和由黑石全球房地产业务提供支持的业务拓展平台，在不确定的市场环境中是一个有吸引力的投资选择 [28] 其他重要信息 - 本季度发行了10亿美元的担保贷款凭证（CLO），为第五笔交易，也是首笔具有30个月再投资特征的交易，债务权益比率降至3.4倍，为三年来最低水平 [27][28] - 自2024年启动股票回购计划以来，总计回购超过6000万美元普通股 [26] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：目前评级为4的贷款数量、价值以及从4级向3级和5级的历史过渡情况 - 主要关注未修改的评级为4的写字楼贷款，目前约为5亿美元，较一年前的10亿美元大幅下降；公司对风险评级较为保守，部分在疫情期间被评为4级的贷款一直保持该评级，表现无明显变化；正在对一些此类贷款进行修改，预计将使其进入修改后类别 [32][33][34] 问题2：新CLO的30个月再投资期和有利条款对新贷款发放的影响 - 新CLO为新贷款发放提供了更多融资选择和灵活性，公司在融资方面有多种选择，整体资本市场流动性良好，能够为新贷款发放提供支持 [36][37] 问题3：新CLO交易在当前市场环境下的可复制性 - 很高兴能在第一季度完成该交易，这体现了公司团队的执行力和市场把握能力；目前市场正在企稳，如果市场趋势持续，未来几个月CLO市场可能会恢复 [39] 问题4：假设还款速度放缓，2025年剩余三个季度贷款组合的增长预期 - 还款速度受整体资本市场流动性影响，目前还款仍在持续，第二季度已收到2亿美元还款；公司目前投资不足，有20亿美元贷款正在完成，目标是将投资组合规模增长至20亿美元，同时会注重信贷质量 [42][43][44] 问题5：关税宣布后，贷款业务拓展管道在规模、行业或地区方面的变化 - 公司战略保持一致，90%的业务活动集中在多户住宅、工业和仓储等抗风险领域，业务拓展管道的情况与之前相似 [46][47] 问题6：公司与信贷安排行的关系以及回购市场的趋势 - 公司与贷款机构的关系良好，银行希望扩大信贷安排敞口，因为这对其资本成本和业务模式有利；大型银行看好该业务并希望扩大规模，中型银行也有兴趣进入该领域 [52][53][54] 问题7：酒店、多户住宅和工业三个行业的表现 - 酒店行业是公司重点关注的领域，美国酒店敞口占投资组合的6.5%，公司在欧洲的一些大型交叉投资组合表现良好，但酒店行业受整体经济活动和汇率影响较大，目前情况有待观察；多户住宅行业表现具有韧性，供应浪潮已过，第一季度阳光地带出现正净吸纳量，新开工和交付量均下降；工业行业相对抗风险，尽管部分面向国际贸易的市场可能受到影响，但长期来看，电子商务和库存积累将带来积极影响 [57][59][60] 问题8：关税宣布后，新贷款借款人类型和业务计划的变化 - 公司目前的投资更多倾向于轻增值业务计划，减少过渡性或重度过渡性业务，这反映了成本压力带来的挑战；公司倾向于承担较短期限的业务计划风险，因为市场变化使得在非过渡性资产上实现目标回报成为可能，同时建设成本上升也使得增值业务计划难以实现；关税将进一步减少新供应，提高现有资产的价值 [66][67][68] 问题9：关税宣布后，新贷款利差的变化以及融资成本情况 - 第一季度初，资产端贷款利差和融资成本利差均收紧，但在过去几周，资产端利差扩大了10 - 20个基点，融资端利差也有类似变化，两者相关性较高；公司凭借14家信贷安排行和新的CLO，在融资方面有多种选择，能够在当前环境中捕捉机会 [70][71] 问题10：公司国际业务敞口是否会变化以及国际与美国信贷情况对比 - 公司在全球捕捉投资机会的能力是一大优势，欧洲业务主要集中在交叉工业投资组合、部分交叉酒店投资组合和多户住宅；欧洲贷款市场稳定，杠杆率相对较低，公司在欧洲具有成本优势，能够获得更好的风险调整后回报；国际业务敞口不太可能发生重大变化 [74][76][78] 问题11：近期市场波动对新CLO发行的影响以及今年是否可能再发行CLO - 市场波动初期，一些CLO项目被搁置，但近期市场已企稳，市场上有资金，买家和卖家数量相当甚至买家更多；如果市场条件允许，公司的贷款发放规模适合在今年晚些时候再次进入CLO市场，公司会持续关注该市场 [80][81][82] 问题12：剩余不良贷款的解决速度以及是否能在2025年解决大部分 - 解决不良贷款是公司的目标，目前已取得进展，本周又解决了一笔资产，还有一笔正在签订硬合同；公司对解决现有不良资产持乐观态度，但每笔资产情况不同，解决时间会有差异 [84][85][86] 问题13：第一季度一般储备增加是否反映3月31日的情况以及是否考虑4月初的市场波动 - 储备是在4月结账时确定的，反映的是3月31日的情况；储备并非用于捕捉短期市场波动，而是基于长期信用风险状况；预计第二季度储备不会因4月的情况发生重大变化 [89][90] 问题14：本周解决的两笔贷款和正在签订硬合同的贷款规模，以及REO资产的处理计划 - 正在完成的两笔解决方案总计约2亿美元；公司持有REO资产是为了实施业务计划以提高价值，这些资产占投资组合的3%，并非都需要大量资本支出，部分资产有良好的现金流和潜在现金流增长；公司将根据资产情况决定持有或出售，目标是实现资产价值最大化 [91][92][93]