财务数据和关键指标变化 - 第一季度净收入9740万美元，即每股0.91美元；FFO为9170万美元，即每股0.83美元，季度内包含来自坦帕处置的大额物业出售收益，该收益计入净收入但未计入FFO [20] - 已将2025年FFO展望中点提高0.04美元，至每股3.31 - 3.47美元，其中0.03美元归因于高级汽车配件塔收购的部分年度影响，0.01美元来自运营 [9][22] - 自2019年以来，公司出售了超15亿美元的非核心建筑和土地，收购了18亿美元的通勤便利型物业，处置的名义退出资本化率比第一年收购资本化率高约50个基点，自疫情爆发以来，累计自由现金流超过健康股息支出超1.5亿美元 [25] 各条业务线数据和关键指标变化 投资业务 - 回收1.45亿美元处置收益，用于以1.38亿美元收购位于罗利充满活力的北山BBD的高级汽车配件塔，该建筑为通勤便利的AA级建筑 [4] 开发业务 - 位于亚特兰大巴克黑德BBD的2827桃树项目投入使用，公司在开发和拥有该物业的合资企业中持有50%的权益，该项目已出租94%，入住率88% [5] - 开发管道中签署了9.7万平方英尺的第一代租约，4.74亿美元的管道目前已出租63%，较上一季度提高5% [6] - 本季度交付了2.72亿美元的开发项目，包括达拉斯的23 Springs和坦帕的中城东区，这些项目按时按预算交付，预租率达58% [15] 租赁业务 - 租赁了70万平方英尺的第二代办公空间，包括超25万平方英尺的新租约和4.3万平方英尺的净扩张租约，净有效租金比此前5月平均水平高出超20% [6] - 4月租赁量加速，第二季度前四周新的第二代租赁量超20万平方英尺，其中包括与纳什维尔Symphony Place的新客户签订的14.5万平方英尺租约 [7] 各个市场数据和关键指标变化 罗利市场 - 公司在罗利拥有近600万平方英尺的物业，本季度签署了31.6万平方英尺的第二代空间租赁协议 [16] - 自2011年以来，建筑管道首次为空，这有利于公司最近交付的Glenlake III开发项目和其他一流投资组合 [17] 坦帕市场 - 市中心子市场的空置率为9.8%，是美国主要中央商务区中最低的办公空置率 [17] - 本季度该地区迎来了Foot Locker从纽约的搬迁以及Fisher Investments和GEICO的重大租约签署，GEICO承诺在其新园区增加1000个工作岗位 [18] - 公司最近交付的14.3万平方英尺的中城东区混合用途合资开发项目已出租39%，迎来了首个客户入住 [18] 纳什维尔市场 - 在长期沟通的租户搬离几个月后，公司用14.5万平方英尺的新租户回填了Symphony Place Tower市中心超三分之二的空置空间 [18] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是出售非BBD位置的旧的资本密集型物业，将资金轮换到人们希望居住、工作和娱乐的位置的高品质建筑，预计继续进行资产回收战略 [4][10] - 鉴于高建筑成本、高空置率和风险调整后的收益率要求，公司预计今年不会宣布任何新的开发项目，但正在与一些定制建造的潜在客户进行对话 [11] - 行业内许多办公业主面临近期再融资挑战或计划减少对办公的配置，公司预计这将提供机会将资本部署到更多社区适用的物业 [10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管对宏观经济前景的担忧加剧以及资本市场波动，但公司继续为有意义的长期增长做好准备，同时提高投资组合质量并实现强于原预期的财务业绩 [4] - 公司对Highwoods的未来持乐观态度，运营于阳光地带最强劲的BBD，通过与强大客户签订长期租约，在锁定未来有机增长驱动因素方面取得重大进展，拥有强大的资产负债表，有能力执行资产回收战略并推动长期增长率提高 [12] - 虽然经济不确定性是决策的逆风，但目前公司的租赁活动和管道几乎没有受到预期影响，租赁管道健康，对开发投资组合的进展感到满意，有信心通过优秀的团队、投资组合和定位继续推动有机增长 [19] 其他重要信息 - 公司在电话会议中提及的非GAAP指标包括FFO、NOI和EBITDAre，发布和补充材料中包含这些非GAAP指标与最直接可比的GAAP财务指标的调节 [2][3] - 公司在2025年第一季度收到180万美元的净定期费用，作为提前返还的一部分，该费用已计入原始FFO展望，将在2025年租金开始前的停机时间部分抵消 [20] - 公司资产负债表状况良好，本季度未在ATM发行任何股票，季度末有7.1亿美元的可用流动性，开发管道仅需约1.25亿美元资金，直到2026年5月没有债务到期 [21][22] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司是否会在没有相应收购安排的情况下进行大量增量处置？ - 公司会继续回收非核心资产，无论是否找到合适的收购项目，预计2025年下半年完成一些处置，目的是创造一些资金储备 [28][29] 问题2: 鉴于宏观不确定性，租户是否会对2026年到期租约的提前续约持谨慎态度？ - 公司内部询问了租赁代理，未发现租户有此类情况，租赁业务未受影响，交易流量和参观活动未放缓 [30][31] 问题3: 2026年第二季度Alliance Center和Symphony Place的入住是因为现有租约到期还是需要更多时间进行改进？ - 公司正在进行改进工作，Alliance Center的前租户于去年秋天搬离，新的大客户（一家大型律师事务所）将于明年第二季度入住，目前已开始装修 [32] 问题4: 4月租赁的资本支出和租户改进费用是否有意义？ - 鉴于长期租约，这些费用与市场预期相符，但预计未来几个季度租赁资本支出会增加，因为预计入住率会提高且租赁业务增多 [34] 问题5: 能否说明FFO增长的节奏以及达到入住率指引所需的新租赁水平？ - 预计上半年入住率和FFO较低，年底会增长，2025年达到年底入住率指引所需的新租赁有限，平均每季度约30万平方英尺的新租赁有助于推动入住率提高 [38][40] 问题6: 与当地经济委员会的沟通有何更新？ - 情况非常积极，过去几年主要是制造业和工业相关的州外迁入咨询，现在开始看到更多办公咨询，有一些大型多市场搜索项目进展较慢，但也有很多小规模项目 [42][43] 问题7: 租户是否会因市场不确定性而改变搬迁或扩张计划，更倾向于签订短期续约？ - 总体而言没有这种情况，虽然有一些公司可能出于自身整合原因签订短期三年租约，但并非针对经济情况，本季度扩张租户数量是收缩租户数量的四倍，且新建筑交付管道基本停止，客户意识到优质通勤便利空间的选择将减少，更愿意提前锁定租约 [45][48] 问题8: 租赁资本支出增加如何影响AFFO或现金流，对股息水平是否有信心？ - 公司专注于推动风险调整后的自由现金流增长，认识到业务具有周期性和资本支出密集性，资本支出会导致现金流波动，预计未来几年现金流会低于过去几年，但这是业务正常情况，自疫情爆发以来，公司已产生超1.5亿美元的自由现金流超过股息，对当前状况感到满意 [49][52] 问题9: Symphony Place新租约的租金与Bassbury的租金相比如何？ - 基本持平 [57] 问题10: Core4其他资产的租户需求和租赁覆盖情况如何？ - Westwood South有大量潜在租户，包括一个整栋用户和一个愿意租赁70% - 80%建筑的用户；Cold Springs 5已租赁40%，且有更多潜在需求，公司对Core4的租赁活动感到兴奋和乐观 [59][61] 问题11: 宏观不确定性对资本市场和交易市场有何影响？ - 办公资本市场开始开放，债务资本市场有所改善，CMBS对办公开放，一些寿险公司和银行开始关注办公贷款，股权资本方面也有大量资金寻求投资办公，预计今年交易 volume会高于过去几年 [64][66] 问题12: 公司吸引大型律师事务所的原因是什么，2026年续约活动和投机租赁情况如何？ - 新租户表示虽然租赁面积减少，但公司发展良好，因为该位置更高效，且公司在投资组合中看到了广泛的增长活动；2025年情况与年初预期相符，甚至略好，2026年续约活动积极，预计保留率将恢复到更正常水平，有利于入住率增长 [70][74] 问题13: 自4月2日以来，小型资产的定价预期和买家兴趣是否有变化？ - 目前没有明显变化，公司有几栋小建筑在市场上，有很多投资者感兴趣，即使一些未上市的资产也有用户和潜在买家咨询，市场上有很多资金寻求投资办公建筑 [77][79] 问题14: 最近几周租赁经济是否有变化，如免租期延长、租户改进套餐增加？ - 没有明显变化，许多子市场的租赁优惠开始趋于平稳，预计未来几年市场将收紧，空置率和租赁优惠可能已达到峰值 [80][81] 问题15: 如何理解FFO展望提高0.04美元？ - 0.03美元是由于高级汽车配件塔收购的部分年度影响，2月展望时未完成该收购；0.01美元来自运营，虽然指导假设没有大的变化，但一些指标的调整导致了这一增长 [86][88] 问题16: 匹兹堡资产和收购方面有何更新想法？ - 匹兹堡资产暂无更新，公司将继续监测情况，待资本市场对大型资产更开放时寻找合适时机出售；收购方面，公司正在评估各种机会，但目前没有具体可谈的内容 [93][94] 问题17: 同店业绩的节奏如何？ - 预计第二季度和第三季度较弱，因为与去年同期相比基数较高，第四季度相对较好，因为去年第四季度入住率较低 [96][97] 问题18: 不确定性是否改变了公司收购的收益率或内部收益率，是否有希望拓展的市场？ - 不确定性对公司影响不大，公司在评估交易时关注基本面，包括子市场租金增长和空置空间租赁情况；公司对目前所在市场感到满意，虽然会关注其他市场，但暂无拓展计划 [101][103]