财务数据和关键指标变化 - 第一季度同店净营业收入（NOI）增长4.3%，主要由基本租金增长推动 [9] - 现金租金利差在第一季度为8%，GAAP租金利差接近19% [9] - 重申2025年收益展望，预计美国房地产投资信托基金（NAREIT）的运营资金（FFO）增长近6%，同店NOI增长3.6%，信用损失指引维持在75 - 100个基点 [13] - 2月，标准普尔将公司信用评级上调至A-，此前穆迪已将其评级上调至A3，公司是购物中心REIT行业中唯一拥有穆迪或标准普尔A类信用评级的公司 [15] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第一季度租赁活动活跃，店铺租赁持续强劲，租赁 occupancy率在去年提高60个基点的基础上又增长了10个基点 [8] - 新租赁协议的启动取得了显著进展，代表约1000万美元的年度基本租金（ABR），同店启动率在本季度又提高了20个基点 [9] - SNO管道的价值增加到4600万美元的增量基本租金 [9] 投资业务 - 第一季度完成了一项大型优质收购，收购了田纳西州布伦特伍德的Brentwood Place，这是一个32万平方英尺的社区中心 [10] - 合资平台下有一个位于东北部的优质杂货店锚定购物中心已签订合同，预计第二季度完成交易 [11] 开发业务 - 正在进行的开发和重建项目价值5亿美元，租赁活动强劲，成本控制符合承保预期 [11] - 相信开发平台与现有投资组合内的增值重建相结合，仍然是杠杆自由现金流的最佳用途，综合回报率超过9% [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 4月客流量较第一季度有所加速增长，前三个星期客流量同比增长7% [4][41] - 高质量杂货店锚定资产的资本化率仍在5% - 6%的范围内 [50] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于杂货店锚定的邻里和社区中心，满足消费者的基本非 discretionary需求，其经营的贸易区域人口结构良好，租户表现优异，更能抵御宏观经济波动 [5] - 凭借充足的流动性和低成本资金渠道，公司将继续寻求机会性增长，发展和重建项目是公司战略的关键组成部分，也是与同行的差异化竞争优势 [5][11] - 公司计划保持每年2.5亿美元的项目启动速度，开发项目的目标回报率为比资产建成后的价值高出150个基点 [12][47] - 行业内交易市场仍处于波动初期，高质量资产仍受到私人资本的关注，公共和国际市场相比之下有所回调 [50] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管经济存在不确定性和波动性，但公司对自身的定位和表现感到满意，相信能够在不同的经济周期中实现增长 [3][6] - 租户健康状况良好，租赁谈判管道充足，未来租赁启动计划基本已确定，外部增长前景清晰 [3][4] - 公司的业务模式和资产质量使其更能抵御经济不确定性和周期波动，历史上两次重大经济衰退对公司的影响仅为200 - 250个基点的 occupancy率下降 [26][27] 其他重要信息 - 公司对Rite Aid的ABR敞口为30个基点，应收账款（AR）水平低于历史水平，对观察名单租户采取积极主动的管理策略 [19] - 80%的S和O管道计划在2025年启动，但今年仅约三分之一将确认为收入，这为2026年的增长提供了动力 [72] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 观察名单和坏账情况，以及Rite Aid的敞口 - 公司持续评估和更新观察名单，敞口与过去保持一致，对观察名单租户采取积极主动的管理策略，Rite Aid的ABR敞口为30个基点，AR水平低于历史水平 [19] 问题2: 4月后的租赁讨论情况以及如何应对关税带来的成本上升 - 关税的影响尚不确定，但公司的业务模式使其更能抵御经济不确定性和周期波动，租户健康状况良好，能够应对挑战，公司对自身的表现有信心 [26][29] 问题3: 如何平衡保留资金和把握当前投资机会 - 公司有意保持资产负债表的灵活性，以便在不同周期中抓住机会，开发项目是自由现金流的最佳用途，公司会根据具体情况评估和决策 [35] 问题4: 租赁交易的时间线是否有变化，是否存在租金谈判的阻力 - 4月的租赁活动表现良好，新活动超过去年同期，客流量同比增长7%，AR水平低于历史平均，管道仍然强劲，未受到市场波动的影响 [40][41] 问题5: 建筑成本上升情况以及目标收益率的变化 - 公司密切关注建筑成本，虽然新的关税可能会影响部分项目成本，但其他成本如钢材和原油价格同比下降，公司有信心按预算和目标回报率完成项目，开发项目的目标回报率为比资产建成后的价值高出150个基点 [45][47] 问题6: 交易市场的变化，包括参与者数量、资本化率趋势和外国投资者情况 - 交易市场仍处于波动初期，高质量杂货店锚定资产的资本化率在5% - 6%的范围内，公共和国际市场相比私人市场有所回调，市场上的交易仍受到私人资本的关注 [50][51] 问题7: Brentwood交易的详细情况，包括实现市场价值的时间和稳定资本化率 - 公司对Brentwood项目的市场价值增长潜力感到乐观，预计在初始10年持有期内实现高个位数的内部收益率（IRR），该资产在未来还有进一步的市场价值提升机会 [55][56] 问题8: 未来的收购计划和感兴趣的市场 - 公司专注于在全国高质量市场增加投资，纳什维尔是公司关注的市场之一，但也会关注其他优质市场的机会 [60][61] 问题9: 关税对租户成本和信用覆盖的影响，以及对租户类型和资产布局的长期看法 - 公司将坚持现有的战略和业务模式，专注于满足基本需求的邻里和社区购物中心，虽然部分非必需消费品零售商可能受到影响，但公司的租户结构使其能够应对不确定性，租赁策略将保持谨慎和有针对性 [65][67] 问题10: 如何看待租金确认的时间安排 - 80%的S和O管道计划在2025年启动，但今年仅约三分之一将确认为收入，这为2026年的增长提供了动力，公司有能力加速项目建设以提前确认租金，风险相对较小 [72][73][74] 问题11: 受关税影响较大的租户类别情况 - 第一季度快餐（QSR）和医疗是交易最多的租户类别，公司与许多全国性租户保持着积极的合作，未看到租赁活动的明显变化，受关税影响较大的租户在租赁活动中的占比较小 [80][81] 问题12: 合资平台下杂货店锚定资产的情况，以及机构资本的参与意愿 - 该资产是一个位于优质子市场的杂货店锚定购物中心，与长期的机构合资伙伴合作，伙伴对该行业仍然看好，参与意愿高 [86][87] 问题13: Brentwood项目的客流量在公司投资组合中的排名 - 公司无法立即提供具体排名，但认为该项目客流量处于较高水平，公司不仅关注总客流量，还关注基于可租赁面积（GLA）的客流量，以更准确地预测零售商的业绩 [90][91] 问题14: 如何应对开发项目中资本化率的不确定性，以及新开发项目的类型和竞争对手情况 - 公司开发项目的目标是获得高于资产稳定价值的风险调整后回报，团队在项目前期进行了充分的风险评估和准备工作，有信心按时按预算完成项目，目前主要的开发机会集中在与杂货店的合作上 [94][95][97] 问题15: 第一季度坏账较低但全年指导不变的原因 - 公司在两个月半前给出全年信用损失指引时，就预计第一季度坏账较低，这是由于租户健康状况良好，现金基础的租户收款率较高，全年情况符合预期，当前经营环境未发生变化 [101][102] 问题16: 4月客流量增长的原因以及各地区的差异 - 公司认为客流量增长不太可能是由于提前消费导致，各地区客流量均有所增长，差异较小 [104][105] 问题17: 零售商面临的利润率压力对公司的影响 - 零售商面临利润率压力已有多年，但行业内新供应有限，优质空间稀缺，零售商仍希望在优质位置扩张，公司相信凭借优质的贸易区域、位置和租户，能够应对挑战并实现同店NOI的增长 [108][109]