财务数据和关键指标变化 - 第一季度资金运营（FFO）为每股0.28美元，调整后资金运营（AFFO）为每股0.32美元 [12] - 第一季度末债务加权平均利率为4.4%，加权平均期限为三年 [12] - 公司1.5亿美元高级无抵押循环信贷安排中，有2400万美元未偿还，固定利率债务占所有借款的92% [13] - 净债务与年化调整后EBITDA的比率为5.2倍，与上一季度持平，处于低于7倍的目标范围内 [13] - 第一季度通过ATM发行计划筹集约300万美元股权，发行近14万股普通股，平均价格为每股14.2美元，作为投资组合收购的一部分，以每股14.3美元的价格发行约7.3万个运营合伙企业普通股 [13] - 第一季度经常性资本支出为16.8万美元，预计第二季度在15万至25万美元之间 [14] - 董事会批准每股0.02 - 0.025美元的季度股息，较2024年第一季度股息增长1%，且由AFFO良好覆盖 [15] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2025年第一季度收购36处房产，约1600万美元，加权平均资本化率为7.6%，增加约10万净可出租内部平方英尺 [11] - 截至4月16日，季度末后收购25处房产，约1300万美元，并将35处房产（总计2200万美元）纳入最终合同 [11] - 预计全年收购额在8000万至9000万美元之间，目标加权平均资本化率为7.5%或以上 [6] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司租赁市场中，目前入住率达99.8%，对续租的可见度处于历史最高水平 [4] - 已就2025年和2026年到期的所有租约租金达成一致，2025年租约签订进度提前于到期日期 [4][10] - 到2026年所有商定租约全部执行后，32%的投资组合租期将达十年，56%的投资组合将包含年度租金递增条款 [10] - 因2023年和2024年少数过期租约在第一季度签订新租约，公司收到总计42.6万美元的一次性净追赶付款 [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司与邮政服务采用多层次计划方法，不仅使续租更高效及时，还带来3%的年度递增和十年租约，内部资源得以拓展到收购和运营自动化等增值领域 [5] - 公司积极与业主对话，收购渠道增长，有信心在资本成本和机会合适时加大收购力度 [7] - 公司与国会成员积极对话，虽Doge GSA合作暂无更新，但两党对邮政服务房地产网络的支持令人鼓舞 [9] - 公司继续优先降低现金一般及行政费用占收入的百分比，执行收购新资产和改善现金流的业务计划，巩固在邮政房地产领域的市场领先地位 [15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第一季度业务各关键方面持续取得进展，内部增长可见度高，有信心实现每股1.2 - 1.22美元的年度AFFO指引 [4][6] - 与邮政服务的合作进展顺利，业务按常规进行，Doge对邮政服务的审查可能带来机会，但有待观察 [18][19][20] - 市场资本化率基本保持稳定，公司预计全年完成收购的资本化率在7.5%或以上 [30] - 外部经济因素和关税对公司收购量影响不大，卖家出售房产的原因多样，如流动性需求、生活事件或对运营合伙企业单位的兴趣 [32][33] - 公司在收购房产时会考虑邮政服务的需求和房产的价值，认为所投资的房产对邮政服务的交付业务至关重要 [34] 其他重要信息 - 公司在财报电话会议中可能使用前瞻性陈述，受多种风险和因素影响，实际结果可能与陈述有重大差异，公司不承担更新前瞻性陈述的义务 [2][3] - 公司可能提及某些非GAAP财务指标，可在公司财报发布和补充材料中找到与最可比GAAP指标的表格调节 [3] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2025年租约续约的现金租赁利差以及2026年的租赁利差情况如何 - 公司历史上未提供租赁利差数据，过去几个季度公布了同店数据，并对2025年有相关估计 [17] 问题2: 华盛顿特区关于DOGE和对美国邮政服务支持的讨论情况，是否有担忧或机会 - 公司持续关注相关新闻并与国会成员沟通，但目前关于邮政服务和Doge的实质性言论和行动较少，与邮政服务租赁部门合作高效，业务按常规进行，Doge对邮政服务的审查可能带来机会，但有待观察 [18][19][20] 问题3: 到年底整个投资组合实现年度租金递增的目标百分比是多少 - 目前租约结构是，当2025年和2026年所有租约执行后，56%的投资组合将包含租金递增条款，32%是租期为十年的租约占比 [25] 问题4: 目前市场上的资本化率变化情况 - 资本化率基本保持稳定，公司预计全年完成收购的资本化率在7.5%或以上，对当前的对话、渠道和交易流量感到满意 [30] 问题5: 关税是否影响公司收购量，卖家决策是否受其影响 - 公司不受关税影响，卖家也不太受其驱动，选举后与卖家的对话增多，但与关税无关，卖家出售原因多样，如流动性需求、生活事件或对运营合伙企业单位的兴趣 [32][33] 问题6: 若政府减少房地产足迹，公司在收购房产时是否会特别关注房产的关键程度 - 公司在收购房产时会考虑邮政服务的需求和房产的价值，认为所投资的房产对邮政服务的交付业务至关重要，过去十多年99%以上的保留率也证明了这一点 [34] 问题7: 2024年用运营合伙企业单位（OP单位）资助收购的比例，以及未来使用OP单位的频率指导 - OP单位是有价值的交易工具，平均10 - 15%的交易使用该工具，交易常采用部分现金和部分OP单位的方式，公司会根据股价和交易情况等变量决定是否使用OP单位 [41][42][43]