财务数据和关键指标变化 - 第一季度总营收12.9亿美元，同比下降3% [14] - 调整后EBITDA降至4亿美元，同比下降7%，调整后EBITDA利润率下降110个基点至23.5% [14] - AFFO为2.19亿美元，同比增长48%，AFFO每股收益为0.86美元，同比增长6% [15] - 净债务为67亿美元，总流动性为17亿美元，杠杆率为5.2 [20] 各条业务线数据和关键指标变化 全球仓储业务 - 平均每个托盘的收入面临挑战，收入从第四季度开始环比下降，呈现更正常的季节性模式 [16] - 预计全年保持正常季节性，下半年表现将超过上半年，但由于宏观经济不确定性，难以预测增长水平 [16][18] 全球综合解决方案业务 - 业务收入降至3.48亿美元，同比下降3%，NOI降至5700万美元，同比下降3%，NOI利润率持平于16.4% [19] - 预计2025年将保持强劲势头，全年实现连续增长，下半年因基数较低有望实现强劲的两位数增长 [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国市场吞吐量约15%直接与进出口业务相关，关税政策导致客户在短期内持观望态度，难以预测近期业务活动 [17][30] - 美国市场新供应在2023年达到峰值，新增约4%有效托盘位置，2024年和2025年新增约2%，预计2026年新增供应将减半，回到疫情前水平 [144][145] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 与泰森食品达成具有里程碑意义的协议，预计未来几年部署约10亿美元资本，稳定后每年将产生超过1亿美元的EBITDA [5] - 收购贝灵汉冷藏公司的三个仓库园区，加强在太平洋西北地区的业务布局 [12] - 继续推进开发和并购机会，包括在丹麦和荷兰的设施扩建项目 [12] - 采用技术优先的方法，推进LinnOS仓库执行系统的试点工作，预计未来将带来显著的成本优势 [10][11] - 行业竞争激烈，公司凭借全球领先的设施网络、自动化专业知识、数据科学能力和多元化的客户基础，保持竞争优势 [26] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第一季度业绩受库存重置和宏观经济不确定性影响，但公司仍保持全年调整后EBITDA和AFFO每股收益增长的预期 [8][10] - 预计下半年业务将恢复增长，主要受正常季节性因素和基数较低的影响，但由于宏观不确定性，难以预测具体增长水平 [18] - 关税政策导致客户在短期内持观望态度，但公司认为从长期来看，食品行业需求稳定，公司具备应对挑战的能力 [32][76] 其他重要信息 - 公司宣布与泰森食品达成协议，收购其四个冷库仓库，并设计、建造和运营两个下一代全自动冷库仓库 [5][6] - 收购预计在第二季度完成，绿地开发项目预计在今年下半年开工，新仓库预计在2027年底和2028年开业 [7] - 公司的LinnOS仓库执行系统在试点项目中取得了超出预期的成果，预计将在未来几年内广泛推广 [10][11] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 吞吐量与进出口业务的关系以及经济不确定性对客户库存和吞吐量的影响 - 约15%的吞吐量直接与进出口业务相关，关税政策导致客户在短期内持观望态度，延迟重大决策，但尚未对整体占用率产生重大影响 [30][32] 问题: 从泰森食品收购的资产在供应链中的位置以及长期承诺 - 收购的资产是生产和分销的混合体，更倾向于分销端，协议为多年期，但具体条款无法披露 [39][41] 问题: 全年 occupancy的节奏以及恢复季节性的信心来源 - 预计下半年将恢复正常季节性，occupancy水平将高于当前，公司的数据科学团队通过研究历史数据得出正常季节性模式，目前数据显示季节性和库存去化已在去年第三季度结束 [45][48][49] 问题: 存储和服务租赁费率下降的原因 - 主要原因包括库存占用率下降、客户重置体积保证水平、部分市场新产能上线以及公司为保持物理库存而进行的战略价格调整，随着客户体积保证的重置和库存水平的稳定，价格压力将逐渐缓解 [52][53][55] 问题: 客户暂停业务的情况主要出现在生产商还是零售商 - 主要出现在生产商，因为消费在美国相对稳定，而生产商在出口或进口方面面临更多不确定性，需要等待更多明确信息后再做出重大决策 [63] 问题: 与锚定客户或租户合作时，收购和开发所需回报的变化 - 与泰森食品的交易符合公司的历史预期，公司认为这些交易对双方都有利，能够通过技术和自动化帮助客户优化供应链 [65][66] 问题: 若没有泰森食品的交易，公司重新评估关税风险时最大的压力点是什么 - 最大的压力点是关税政策的不确定性，客户不确定如何建立库存和引导贸易流动，这可能导致短期业务中断，但公司对中长期业务仍有信心 [70][71] 问题: 客户体积重置和价格下降主要发生在续约协议还是争取新客户的过程中 - 新业务的体积保证率超过42%，但现有客户降低了体积保证水平，这对公司的收入产生了压力，但公司认为较低的物理和经济占用率差距有利于长期业务稳定 [78] 问题: 非同一商店池的occupancy下降的原因 - 主要是由于去年的肯尼威克火灾和大熊事件，这些事件影响了部分设施的运营 [82][83] 问题: 库存水平正常化为何比预期时间长 - 从occupancy水平来看，公司第一季度的表现符合预期，库存和季节性模式在去年第三季度已恢复正常，费率略低于预期是主要差异 [88][89] 问题: 泰森食品收购的四个物业的年龄、状况、是否需要重新开发以及资产收益率 - 物业状况总体良好，任何所需的资本支出都已计入整体交易和回报中，收购的资产具有低两位数的EBITDA倍数 [92] 问题: 收购和开发协议的资金来源以及额外投资能力 - 公司将使用循环信贷额度进行资金支出，仍有大量可用额度，未来可能考虑发行公共债券，随着业务增长和EBITDA增加，公司将获得更多资金和投资能力 [96][97] 问题: 业务中的可变成本和劳动力情况 - 劳动力生产率是公司的优势，同一商店仓库的仓储成本在本季度下降，劳动力市场稳定，工资年增长率约为3.5% [100][102] 问题: 2500万美元EBITDA在泰森食品和贝灵汉收购之间的分配 - 公司不披露具体细节，但整体收购具有低两位数的EBITDA倍数 [103] 问题: 指导方针不变的情况下，其他影响因素 - 由于存在诸多不确定性，公司对调整后EBITDA和AFFO每股收益的指导范围有信心，收购活动提供了支持，同时公司预计全年将实现显著的生产率提升 [109][110] 问题: 国内业务与国际业务的表现对比 - 价格压力主要是美国现象，亚太和欧洲业务表现良好且有加速增长趋势，GIS业务预计实现5% - 10%的EBITDA增长 [112] 问题: 同一商店NOI下半年的增长节奏 - 公司对下半年的增长有信心，主要基于基数较低和季节性因素，但由于不确定性，无法给出具体增长范围 [115] 问题: 租户在关税后的库存水平和各行业的表现 - 租户处于观望状态，海鲜业务已稳定，库存从新冠疫情高峰下降，但不再有下行压力 [118] 问题: 中国取消美国猪肉订单对公司的影响 - 这可能对公司的occupancy和业绩产生积极影响，但由于不确定性，公司无法给出具体预测，客户和生产商已在应对类似情况，会将出口转向其他国家或国内市场 [122][124][125] 问题: 经济不确定性对资本部署机会和投资门槛的影响 - 经济不确定性可能为公司带来更多机会，公司始终关注风险调整后的回报，成本是重要考虑因素，随着客户调整供应链，公司的价值将进一步提升 [128][129] 问题: 泰森食品交易的价值主张 - 包括降低成本、提供最佳技术和自动化、更好地服务客户、优化库存位置以及提供灵活性，LinnOS技术也是交易的一部分，目前试点项目取得了两位数的生产率提升 [132][133] 问题: 政府改善贸易平衡对公司的影响 - 由于不确定性较大，公司难以预测具体影响，将在后续季度提供更多信息 [137] 问题: 现有租户在当前承诺内的可用空间 - 不同客户、地区和商品的情况不同，目前公司的occupancy水平有很大的销售空间，随着市场反弹，公司有机会实现强劲的运营杠杆 [140][141] 问题: 过去一年交付的未吸收供应和2025年未租赁供应情况 - 过去几年市场有新供应，2023年达到峰值，2024年和2025年新增供应减少，预计2026年将回到疫情前水平，新进入者面临高成本和高资本成本，可能出现业绩不佳或失败的情况，为公司提供了增长机会 [144][145][146] 问题: 最低体积保证的变化情况 - 最低体积保证的下降主要是第一季度的现象，新业务的平均体积保证率超过42%，预计关税不会对其产生影响，库存变化可能导致客户增加体积保证需求 [150][151] 问题: 泰森食品现有设施向公共仓库过渡期间的occupancy情况 - 过渡期间会出现occupancy下降，但公司已在协议中考虑到这一点，并将逐步将其建设成公共设施 [154] 问题: 若关税消失，公司是否仍能达到原指导目标以及其他抵消因素 - 难以预测关税消失后的情况，若失去2500万美元的预期收益，可能会接近原同一商店指导范围的低端，但公司有信心通过成本控制等手段实现指导目标 [157] 问题: 考虑进行大规模回购或其他提升价值的方式 - 董事会和管理团队将始终以股东利益为出发点，评估所有可能的方式来推动长期股东价值，目前公司专注于复合增长 [158] 问题: 公司在行业中的表现对比 - 行业非常分散且不透明，公司通过全球250名销售人员的市场情报了解竞争对手情况，认为公司在物理层面表现良好 [163][164]