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MAA(MAA) - 2025 Q1 - Earnings Call Transcript
MAAMAA(US:MAA)2025-05-01 22:00

财务数据和关键指标变化 - 第一季度核心FFO为每股摊薄2.2美元,高于第一季度指引中点0.04美元 [21] - 第一季度同店收入增长0.1% [13] - 第一季度末,未偿还债务约94%为固定利率,平均期限为7年,有效利率为3.8% [22] - 预计2025年第二季度核心FFO在每股摊薄2.05 - 2.21美元之间,中点为2.13美元 [23] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第一季度新租约同比租金变化为 - 6.3%,环比第四季度增长180个基点;续租租金同比增长4.5%,环比第四季度增长30个基点;综合租赁同比租金变化为 - 0.5%,环比第四季度改善160个基点 [12][13] - 4月新租和综合租赁定价较3月和第一季度有所改善,当月平均每日入住率为95.5%,60天风险敞口为8.4%,较去年同期低20个基点 [18] 开发业务 - 第一季度为当前8.52亿美元的开发管道提供了约6700万美元的开发成本,未来两到三年预计还需提供3 - 5亿美元 [22] - 开发管道和活跃开发项目的总成本为15亿美元,预计今年开始3 - 4个新开发项目,南卡罗来纳州查尔斯顿的一个郊区开发项目有望在第二季度开工 [8] 翻新和重新定位业务 - 第一季度完成1102个内部单元升级,租金比未升级单元高出90美元,现金回报率近18%,空置时间比未翻新单元平均少9天(调整额外周转时间后),预计2025年翻新约6000个单元,2026年进一步增加 [17] - 重新定位项目方面,2023 - 2024年的遗留项目已完成定价阶段,NOI收益率接近10%,另有6个项目将在7月前开始定价阶段 [17] WiFi项目 - 2024年开始的4个物业范围的WiFi改造项目已投入使用,2025年计划的23个项目处于规划或建设阶段,27个项目预计在2025年带来100 - 150万美元收入,全部推出后预计贡献约600万美元 [75] 各个市场数据和关键指标变化 - 2025年第一季度,弗吉尼亚州(里士满、诺福克、弗雷德里克斯堡和北弗吉尼亚的四个物业)、查尔斯顿、萨凡纳和格林维尔表现良好;坦帕价格回升,休斯顿保持稳定,亚特兰大较2024年第一季度有显著改善;奥斯汀受供应压力影响表现不佳,凤凰城和纳什维尔仍受供应问题困扰 [14][15] - 租赁物业方面,MAA Optimus Park在第一季度达到稳定,其余7个租赁物业季度末综合入住率为71.6%,MAA Boggy Creek预计稳定日期推迟一个季度,预计7个物业中有6个将在2025年稳定 [16] - 市场供应方面,第一季度市场吸收量创纪录,连续三个季度吸收单位超过交付单位,预计2026年供应将大幅下降至长期平均水平以下 [19][92] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于高增长市场,具有较低的平均价格点、广泛的市场和细分市场及价格点多元化、运营效率和规模优势,以应对关税或经济挑战并抓住增长机会 [5] - 持续投资于支持未来盈利增长的关键领域,包括新技术举措、物业范围的WiFi推广、内部翻新和重新定位项目 [8] - 开发新物业,预计今年开始3 - 4个新项目,开发管道保持在10 - 12亿美元的舒适水平 [8][9] - 进行资产回收,第一季度出售南卡罗来纳州哥伦比亚的两个物业,预计今年晚些时候继续进行回收工作 [9] - 关注收购机会,但由于交易市场缓慢,预计下半年会有更有吸引力的机会出现 [9] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管宏观经济存在不确定性,如潜在关税影响,但公司认为自身优势使其能够应对挑战,市场有望吸收新供应,随着新供应交付减少和租赁条件改善,公司未来价值将增长 [5][10] - 对未来几年的前景感到兴奋,第一季度运营趋势良好,租赁条件有望支持稳定入住率和综合租赁费率的改善,对全年核心FFO和同店业绩保持指导 [4][22] 其他重要信息 - 公司在第一季度增加了30个基点的同比入住率,每单位平均有效租金较2024年第一季度仅下降9美元 [5] - 公司客户服务表现出色,谷歌评分领先,有助于提高客户保留率 [6] - 公司资产负债表强劲,现金和循环信贷额度下的借款能力合计10亿美元,债务与EBITDA比率为4倍 [22] - 市场上的租赁优惠大致保持在半个月到一个月的租金,较去年同期略有下降 [51] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1:是否能确定5月底或6月初新租约利差情况 - 公司在续租方面有很好的可见性,新租约方面也有一定可见性,今年比去年同期有更多信息,目前对约一半的5月新租约和25%左右的6月新租约有较好把握 [25][26][27] 问题2:基于近期活动,对租金增长拐点有信心的原因 - 公司看到预租赁活动中,新租约利率持续加速上升,从去年12月的 - 9%上升到4月的 - 4.6%,预计第二季度继续上升,第三季度通常也会加速,但受经济环境影响 [29] 问题3:如何考虑第二和第三季度与租赁优惠相关的比较期和消耗影响 - 公司引用的租赁同比利率已考虑租赁优惠并进行分摊,正常季节性因素、供应压力下降和相对较容易的比较期有助于公司对当前情况有信心 [32] 问题4:是否有可能延长其他开发物业的租赁期,以及供应影响在2026年的情况 - 公司对租赁期表现有信心,部分租赁物业租赁速度较慢,但租金表现超预期,收益率也超预期,相信租赁表现将符合预期 [33][34] 问题5:开发和重新开发项目的成本锁定情况 - 开发项目方面,预购项目成本由开发合作伙伴提供担保,内部开发项目约95%的成本在开工时锁定,目前未看到现有开发项目受建设成本影响,新开发项目甚至从承包商处获得了更好的价格;重新开发项目方面,目前未看到压力,预计今年也不会有,约25%的成本来自电器,已锁定价格至明年此时,其他材料也有多种来源和供应计划 [38][39][41] 问题6:城市和郊区物业在关键市场的表现及未来城市物业的上行潜力 - 城市物业可能有更多上行潜力,因为过去几年供应较多,随着供应减少可能更受益,但目前公司城市和郊区物业的入住率和定价表现差异不大,亚特兰大郊区表现仍优于市区 [43][44] 问题7:亚特兰大市场改善情况 - 亚特兰大市场相对2024年有改善,新租约定价是2023年中至年初以来最好的,入住率较去年同期提高约120个基点,但仍落后于整体投资组合 [46][47] 问题8:当前市场租赁优惠水平及与年初和去年同期的比较 - 市场租赁优惠大致在半个月到一个月租金,部分租赁物业在一个半月到两个月租金,较去年同期略有下降,与2024年第四季度基本一致 [51][52] 问题9:公司如何看待股权、债务和处置的资本成本,以及资本分配优先级 - 鉴于当前杠杆率为4倍,公司认为增量资金最好通过债务获取,可增加10 - 15亿美元债务仍保持在合理信用指标范围内,今年将继续出售物业以获取外部增长资金 [54][55] 问题10:新租约增长是否仍有望在今年达到正值 - 公司仍预计新租约增长可能在第三季度中期略为正值,然后在第四季度回落,目前经济存在不确定性,但趋势支持这一预期 [58][59] 问题11:除了南卡罗来纳州哥伦比亚市场,是否还有其他可出售的市场,以及重新分配资金的好处 - 公司将继续评估出售仅拥有一两个资产的市场,如巴拿马城、墨西哥湾港或墨西哥湾海岸、拉斯维加斯等,以提高投资组合效率,每年第四季度会进行评估和确定处置需求 [61][62][63] 问题12:如果经济衰退,公司表现是否会与过去不同 - 公司认为不会,其所在地区需求基本面良好,高增长市场在经济放缓时表现优于全国平均水平,市场多元化、就业增长、政府支持等因素将继续支持公司表现,长期来看,市场迁移趋势积极,单户住宅的可用性和可负担性问题将提高租户保留率 [65][67][69] 问题13:第二季度和全年FFO每股增长的驱动因素 - 除季节性因素外,租赁物业的增长和定价能力将推动FFO在全年剩余时间加速增长 [73][74] 问题14:WiFi项目对同店收入的贡献及剩余投资组合的推出时间 - 27个项目预计在2025年带来100 - 150万美元收入,全部推出后预计贡献约600万美元,2025年推进23个项目,可能在2026年加速,预计需要四到五年时间推广到大部分投资组合 [75][76] 问题15:市场表现超预期和低于预期的情况 - 表现超预期的市场有坦帕、亚特兰大、杰克逊维尔;表现低于预期的市场有奥斯汀、凤凰城和纳什维尔 [78][79][80] 问题16:保险续约情况 - 公司仍在处理保险续约,目前初步沟通积极,将在第二季度财报发布时提供更多信息 [81] 问题17:全年剩余三个季度综合利差和同店租金的趋势 - 综合趋势与去年同期和正常季节性一致,预计第二和第三季度改善,第四季度适度回落,续约接受率高于去年,续约在组合中的权重可能增加 [83][84][85] 问题18:移民政策对阳光地带滞后市场下半年需求趋势的影响 - 公司目前在运营和建设方面未看到移民政策变化的明显影响 [86] 问题19:何时能了解有多少竞争供应可能推迟到明年 - 目前供应情况与过去几个季度预期大致相同,仍高于正常水平但在缓慢缓和,预计2026年供应将大幅下降 [91][92] 问题20:租赁是否是良好的领先指标 - 租赁是比以往更好的领先指标,新租约价格、收款和搬出情况等可作为领先指标,目前未发现相关问题 [93][94][95] 问题21:市场收购交易量和定价预期的变化 - 4月市场交易数量下降,第一季度因部分交易在2024年签约难以评估,价格仍相对稳定,一般交易的资本化率低于5% [97][98] 问题22:全年同店收入同比比较的难易情况 - 第四季度的比较最容易,因为2024年新租约定价在该季度触底,但2024年第二和第三季度新租约利率虽高但未像往常那样加速,所以也有一定的比较优势,且预计2025年后期供应影响将减少,有助于收入增长 [100][101] 问题23:MAA Vail租赁物业入住率下降的原因 - 该物业受季节性交通和潜在客户减少以及洪水问题影响,目前问题已解决,4月潜在客户数量较3月增长约50%,过去45天完成39笔净租赁,入住率有望回升 [102][103] 问题24:是否有费用项目可能偏离年初指引 - 目前公司费用项目与年初预期基本一致,没有重大变化 [104] 问题25:租户搬出购买单户住宅的趋势及可持续性 - 第一季度搬出购买单户住宅的租户占比降至约12%,较去年同期下降约16%,主要原因是单户住宅价格上涨、抵押贷款利率高、经济不确定性使人们更谨慎,以及部分人更倾向公寓的灵活性和生活方式,预计该比例不会回到过去水平 [108][109][110] 问题26:租户搬出租赁单户住宅的情况 - 租户搬出租赁单户住宅的情况也略有下降 [111] 问题27:是否关注能源行业对德州市场的影响及就业增长趋势 - 公司对能源行业的关注与以往相同,休斯顿等德州市场经济多元化,供应低,有良好的家庭形成、就业和人口增长,没有担忧 [112][113] 问题28:新租约和续租租金增长差距缩小的原因及对续租预期的影响 - 差距在第一季度和4月有所缩小,4月绝对租金差距约130美元,续租率一直保持在4.25 - 4.5%,5月和6月续租率在4.7 - 4.8%,接受率高于去年,公司在续租时会进行详细分析,高谷歌评分也有帮助,目前7月续租接受率和租金率依然强劲 [116][117][118] 问题29:哪些市场的租金增长差距与平均水平不同 - 各市场差距差异不大,供应节奏和季节性因素在各市场相对一致 [119] 问题30:是否仍对新租约全年平均 - 1.5%的目标有信心,续租接受率提高是否抵消了较低的新租约目标 - 公司微调了预测,增加了续租的权重,降低了新租约预期,整体综合定价预期与之前基本一致,主要基于经济不确定性 [121][122] 问题31:华盛顿特区市场的情况及裁员和收购的影响 - 目前华盛顿特区市场没有明显变化,4月搬出情况较去年同期减少,入住率超过96%,公司在该地区的物业较少且分布分散,部分市场的就业损失被其他因素抵消,没有受到影响 [124][125][126]