财务数据和关键指标变化 - 2025年至今筹集超1.69亿美元，2024年筹集3.18亿美元股权 [20] - 截至3月31日，净债务与调整后EBITDAre的比率降至4.4倍，为七年低点 [21] - 固定费用覆盖率为4.4倍 [22] - 一季度AFFO为每股44美分，较去年一季度增长2.3% [23] - 一季度现金租金收入为6320万美元，同比增长9.1% [23] - 截至季度末，当前年度现金租金为2.439亿美元，加权平均五年现金租金增长率为1.4% [23] - 现金G&A费用（不包括基于股票的薪酬）为490万美元，占季度现金租金收入的7.7%，去年同期为7.9% [23] - 预计2025年现金G&A费用在1800万 - 1850万美元之间 [24] - 2025年到期租约中88%的租户已续租或有意续租，截至季度末，到期租约占ABR的0.5%，2026年为2.3% [24] - 投资组合 occupancy为99.4%，一季度收取了99.5%的基本租金 [25] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2025年一季度收购23处房产，价值5700万美元，混合资本化率为6.7%，加权平均租约期限为17年 [14] - 年度基础租金中，67%来自休闲餐饮，11%来自快餐服务，11%来自汽车服务，9%来自医疗零售 [10] - 最大租户为全国性品牌餐厅运营商，如Olive Garden、LongHorn和Chili's，Chili's本季度同店销售额增长31.6%，Olive Garden和Longhorn在2025年2月结束的三个月中同店销售额同比增长近12.6% [8] 各个市场数据和关键指标变化 - 自去年8月下旬全面重启收购业务以来，过去八个月已完成2.69亿美元的收购 [6] - 目前收购管道持续增加，近期定价交易的资本化率变化不大 [6] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司利用持续较低的资本成本，寻找符合质量标准和合理定价的交易，增加收购管道 [5] - 注重多元化发展，从上市初期的418处房产增长到如今的1236份租约，Darden品牌在租金收入中的占比从100%降至47%，前五大品牌占年度基础收入的55% [9] - 继续通过ATM计划进行股权销售，以维持低杠杆水平，为新机会保留资金选择 [7] - 投资策略是选择全国知名品牌、由一流运营商运营且具有适当基础的项目，不按投资部门设定特定目标或配额，但长期来看，预计目标行业大致平均分配 [17] - 强调资产选择质量和信用标准，不盲目追求交易数量，确保收购具有增值性 [15] - 加强资产负债表管理，增加对冲措施，提高固定利率债务比例至95%以上，直至2027年第三季度 [21] - 提高信息披露透明度，将投资组合细分为前35大品牌，占年度基础租金的80%以上，让投资者了解租户风险 [13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2025年初延续了2024年下半年的发展势头，一季度收购量创公司历史同期新高 [5] - 行业内租户表现良好，租金覆盖率高，核心租户的同店销售额增长显著，公司投资组合具有韧性 [7][8] - 尽管宏观环境不确定，但公司资金充足、人员配备齐全，有能力执行全年业务计划，但不提供具体收购指引，以确保决策质量 [34] - 预计餐厅行业受关税影响较小，服务型租户因进口商品暴露度低，表现将优于普通零售运营商 [11] - 即使在经济衰退情况下，公司租金覆盖率高，有能力应对潜在问题 [12] 其他重要信息 - 公司在投资者报告中新增幻灯片，展示公司在市场动荡中的稳定性和抗风险能力 [12] - 今年夏天将有3名本科毕业生和2名实习生加入收购团队，公司对此表示期待 [49] 问答环节所有提问和回答 问题: 本季度收益率略有压缩，是否因行业竞争和关税绝缘导致资产竞争加剧 - 公司认为主要原因是本季度快餐餐厅收购比例较高，难以确定是否与行业竞争和关税绝缘有关 [26] 问题: 公司增长的限制因素以及收购管道情况 - 收购类型（如售后回租更高效）和资产质量是决定季度收购量的主要因素，公司注重资产质量和资金筹集方式，过去在资本成本不合适时暂停收购，合适时积极行动 [29][30] 问题: 今年收购节奏的预期 - 历史上第四季度通常是公司收购旺季，但目前对下半年收购情况能见度低，受宏观不确定性影响大，公司不提供收购指引，以确保决策质量 [33][34] 问题: 本季度收购多个Burger King门店，近期有大型加盟商破产，这是加盟商特定问题还是公司对Burger King租户健康状况的监测有变化 - 这是特定加盟商的问题，公司对Burger King租户健康状况的监测没有变化 [36] 问题: 公司与其他净租赁公司在资本化率上的差异及权衡 - 较高资本化率（如7.5%及以上）的交易通常涉及公司不喜欢的子行业、信用不佳或租金过高的情况，公司收购决策基于综合评估，注重资产质量和透明度 [40][41] 问题: 收购管道中是否有大型交易 - 收购管道中有大型交易，但并非所有大型交易都有价格折扣，有时竞争更激烈 [43][44] 问题: 如何对小型加盟商进行尽职调查，小型加盟商规模如何 - 公司的小型加盟商规模相对同行较大，通常为拥有约100家门店的加盟商，公司会进行常规信用尽职调查，加盟商信用不是公司业务的主要部分 [47] 问题: 新交易流中来自新关系的比例 - 新交易流部分来自新关系，但很多是公司多年跟踪的项目，由于资本成本优势和宏观不确定性，卖家更愿意在价格上达成一致 [49] 问题: 近期收购的EBITDAR覆盖率范围，以及餐厅和非餐厅板块之间是否有差异 - 公司不按季度披露覆盖率，不同行业的信用指标相似，但医疗行业的“四壁”定义较模糊，公司整体信用指标处于中个位数，“四壁”覆盖率通常在3倍以上 [53][55] 问题: 公司认为租约过于保守的上限，以及在何种情况下会对新租约尽职调查感到不适 - 公司没有明确的上限，通过回溯测试发现过去放弃的项目结果不佳，租金数额随机，公司致力于寻找业绩好且租金合理的物业。公司历史上可能较为保守，但为了在机会来临时能够积极行动，愿意保持这种状态 [59][61] 问题: 公司目前杠杆率处于低位，在资本成本有吸引力的情况下，如何考虑进一步去杠杆或增加资产负债表以把握未来机会 - 当SOFR利率为4%时，持有流动性的成本较低，ATM计划的费用和折扣结构有利，公司利用这一机会增加流动性，在市场动荡时保持低杠杆和高流动性，以便在机会出现时能够积极行动 [67][68] 问题: 如果经济衰退，对收购管道的交易量、竞争和定价有何影响 - 公司在过去危机中表现良好，但不确定经济衰退时是否会出现有吸引力的投资机会，公司资金和人员充足，等待市场提供高质量、价格优惠的交易 [70][72] 问题: 本季度租金收取率略有上升，但仍有非支付租户，是哪些租户，公司采取了哪些措施提高收取率 - 主要是一个租户，公司有该租户的个人担保，正在推进相关工作，已在释放建筑物方面取得重大进展，这是一个一次性事件 [76] 问题: 历史上类似租户更换的租金差价情况 - 涉及的建筑物数量较少，公司不评论正在进行的租约谈判 [77] 问题: 公司是否在尽职调查中增加其他能力或数据集，为下一阶段增长做了哪些额外准备 - 公司正在探索AI如何提高效率，增加了资产管理人员，将更多精力放在自动化可自动化的流程上，Deal Path技术是业务运营的重要组成部分，公司愿意向投资者展示尽职调查和Deal Path流程 [82][84]