财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度Nareit FFO增至8900万美元，即摊薄后每股0.64美元，同比每股增长8.5% [33] - 2025年第一季度Core FFO增至9080万美元，即摊薄后每股0.65美元，同比每股增长8.3% [33] - 本季度Nareit FFO和Core FFO均受益于一笔一次性租赁终止费，约为每股0.01美元 [34] - 本季度同店净营业收入（NOI）增长3.9% [7][35] - 截至2025年3月31日，净债务与调整后EBITDAR之比为5.3倍，上一季度年化基础上为5.0倍 [35] - 债务加权平均利率为4.4%，加权平均到期期限为5.6年（包括所有展期选项） [36] - 第一季度末，公司86%的总债务为固定利率，目标为90% [37] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第一季度保持了20.8%的可比续租租金差价，本季度内联续租租金差价达到创纪录的21.7% [19] - 第一季度可比新租赁租金差价为28.1%，内联新租金差价为27.5% [19] - 第一季度新租和续租的平均年租金涨幅为2.7% [20] - 第一季度末，投资组合整体出租率为97.1%，主力租户出租率为98.4%，内联租户出租率为94.6% [21][22] - 第一季度租户留存率保持在91% [28] 收购业务 - 第一季度公司以自有份额购买了价值1.46亿美元的资产 [12] - 公司确认2025年总收购指导范围为3.5亿 - 4.5亿美元 [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司3英里贸易区平均人口为6.8万人，平均家庭收入中位数为9.2万美元，比美国中位数高12% [24] - 公司所在市场失业率低于购物中心同行平均水平 [25] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续在交易市场寻找机会，目标收购无杠杆内部收益率（IRR）为9%，并将保持谨慎收购态度 [14] - 公司将继续优化租户组合，提高商品销售能力，以捕捉与新租户的市场租金增长 [39] - 公司认为其独特的格式和经过周期考验的经验能够带来高质量现金流，在经济不确定时期，以杂货店为核心和基于必需品的业务模式表现相对较好 [11][14] - 公司拥有多元化的资本来源，包括额外债务发行、资产处置和股权发行，以支持增长并匹配投资活动 [40] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观经济环境不断变化，关税影响尚不确定，但消费者表现出韧性，零售商需求强劲 [8] - 公司确认全年指导，认为自身相对更能抵御潜在关税干扰，因其71%的平均基本租金（ABR）来自必需品相关商品和服务 [10] - 尽管市场可能对消费者健康状况感到担忧，但公司对实现长期增长计划充满信心，相信其现金流稳定，团队有能力为股东创造长期价值 [15] - 公司对2025年剩余时间和未来保持谨慎乐观，认为零售商仍有增长意愿，租赁市场需求强劲 [52][53] 其他重要信息 - 公司网站将发布本次电话会议的存档版本，讨论中包含的前瞻性陈述受各种风险和不确定性影响 [4] - 讨论中提及的非公认会计原则（non - GAAP）财务指标相关信息及与GAAP结果的对账可在公司网站的收益新闻稿和补充信息包中查看 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请介绍租赁业务的季节性，以及3月、4月租赁情况和5月ICSC展会的预期 - 第一季度通常会出现出租率略有下降的情况，目前公司整体出租率为97.1%，内联租户94.6%，主力租户98.4%，有很多主力租户空间的租赁活动，留存率保持在91% [50] - 未来六到七个月的租赁活动非常强劲，目前待签署的租约比去年同期更多，租赁差价表现良好，市场需求旺盛，零售商有增长意愿，预计不会放缓 [51][52] 问题2: FFO全年指导意味着2Q - 4Q平均与1Q大致相同（剔除租赁终止费），请说明造成这种逆风的因素以及达到FFO范围高低端的条件 - 第一季度的租赁终止费不会在全年持续，展望未来，提升资本市场状况、明确未来债务成本和股权市场情况等因素有助于达到指导范围高端 [57] - 公司确认各指导范围，采取保守态度，为业务运营留出空间，对收购业务和全年情况感到乐观 [58][59] 问题3: 公司目前可变利率债务敞口为14%，今年晚些时候随着掉期到期将升至25% - 26%，请说明相关策略和应对即将到期掉期的计划 - 公司以2024年的操作方式为蓝图，目标是建立一个阶梯式到期结构，继续在无担保债券市场发行债券，用固定债券取代定期贷款 [64][65] - 公司对当前可变利率水平感到舒适，预计不会达到25%的可变利率，将通过收购和其他融资活动管理资产负债表，长期目标是固定利率债务占比达到90% [67] 问题4: 交易市场有交易耗时更长、交易对手退出的传言，公司目前的观察如何，是否看到资本化率变化，以及对今年剩余时间表内和合资收购的预期 - 第一季度收购市场健康，市场上产品和买家较多，目前判断未来情况还为时过早 [70] - 有买家退出市场对公司可能是积极因素，但不确定性可能会减缓收购市场节奏，公司对ICSC展会有乐观预期，第一季度收购项目表现良好，第二季度有良好的储备项目 [71][73] 问题5: 公司处理店铺租户续租的策略是否有变化，如何应对关税对租户的影响 - 目前处理续租时与租户的讨论与以往正常情况相同，期望租金大幅上涨并减少租户改进费用，公司有销售数据支持这些讨论 [77] - 预计约10%的租户会受到关税显著影响，10%的租户会受到一定影响但不严重，近80%的租户受影响有限，目前租赁和收购策略没有重大变化，将根据情况在未来6 - 12个月进行调整 [79][80][82] 问题6: 公司投资组合防御性较强，过去一个月是否看到租金收取放缓的情况，是否存在特定零售商、类别或市场的问题 - 租金收取情况相当稳定，同比坏账有所下降，持续监测零售商健康状况并进行沟通，未发现特定地区或类别有明显问题，与租户在商品类别上的分布情况相符 [92][93] 问题7: 本季度收购交易隐含资本化率在6%左右，而公司股票隐含资本化率约为6.5%，投资利差收紧甚至可能为负，请问原因是什么 - 公司不是以资本化率为导向进行收购，而是关注资产的长期投资价值，目标是实现9%以上的无杠杆内部收益率 [97] - 资本化率季度波动较大，不能以本季度情况推断全年，公司第二季度储备项目的资本化率较高，每个收购资产都有特定情况，如一个项目的主力杂货店明年租金上调后，资本化率将从6.1%提升至6.7% [98][101] 问题8: 考虑到当前股价，股票回购是否更具吸引力 - 公司董事会已批准2.5亿美元的股票回购计划，但尚未实施，公司关注每股现金流增长，目前仍认为继续进行净收购是资金的最佳用途，股票回购是可选择的工具之一 [105][106] 问题9: 请说明出租率环比下降情况，破产相关活动的最新情况，以及第二季度和全年的出租率趋势 - 公司出租率在同行中处于最高水平，小幅变化可能导致数据波动，目前租赁环境良好 [110][111] - 回顾去年第三季度，公司成功租赁了8个超过15,000平方英尺的空间，新租赁差价达105%，目前针对JOANN、Big Lots、Party City等破产相关空间，约80%已有意向书，与优质零售商合作，租金差价可观，预计出租率将稳定并改善 [113][114][116] 问题10: 本季度的租赁终止费主要来自一个租户或一份租约吗，请提供该租户、所在购物中心的详细信息以及租户终止租约的原因 - 租赁终止是业务的一部分，本季度租赁终止费大幅增加主要与一个地点有关，涉及一家全国性零售商，非破产原因，租户仍正常支付租金 [122] - 公司有机会替换该租户，协商买断租约并同时签订新租约，将买断资金用于新租户装修，该购物中心未来运营将良好，此情况虽金额较大但不特殊 [123][124] 问题11: 在当前环境下，是否会有更多非破产、不在观察名单上的全国性租户对其店铺和业务组合更加谨慎，是否会出现更多类似的租赁终止活动 - 公司在与零售商的讨论中未听到此类担忧，零售商关注2026 - 2027年的增长，公司投资组合短期内无新供应，成本上升，与之合作的零售商有增长意愿，未发现相关问题 [128] 问题12: 公司展示了在大金融危机期间的表现，当时出租率下降250个基点，这是否是最坏情况，如果发生衰退，最坏情况是怎样的 - 公司不预期会发生衰退，基本模型假设经济平稳，不认为会出现类似大金融危机或疫情那样的严重衰退，即使发生衰退，由于公司专注于必需品零售业务，受影响程度相对较小 [132][133][135] 问题13: 市场存在不确定性，利率波动，这对公司的内部收益率预期有何影响，是否会提高预期 - 公司内部收益率目标将保持在9%，在衰退环境下，承保难度增加，租金差价和市场租金假设会降低，获取9%的内部收益率会更困难，可能导致收购价格下降，但目标内部收益率不会改变，意味着资本化率可能上升 [137][138] 问题14: 如果经济环境恶化进入衰退，公司投资组合中哪些类别需求会首先下降 - 回顾过去两次衰退，需求首先受到影响的是 discretionary 类别，消费者会减少非必要消费，品牌忠诚度可能下降，会选择更低价产品，同时会更多转向杂货店消费，在家就餐增多，杂货店业务在衰退中可能表现更好 [143][144] - 目前难以预测本次衰退情况，因为起始失业率较低，可能存在高端收入人群就业受影响的情况，但公司认为需要就业情况大幅变化才会出现深度衰退，目前不预期会发生衰退 [145][146] 问题15: Publix近期积极收购购物中心，公司有两个与Publix的重建项目，这是Publix特有的情况，还是预计其他杂货店也会更积极参与市场或重建店铺 - 这主要是Publix特有的策略，其通过全面拆除和重建来现代化其店铺，公司与Publix合作已久，这对双方都是很好的业务，公司签署新租约可获得租金提升，Publix可确保长期理想的店铺位置 [154][155] - 公司希望更多杂货店采取类似策略，但这不是核心战略 [156]