财务数据和关键指标变化 - 第一季度核心FFO每股收益超过指引范围中点0.05美元，综合投资组合表现超计划，主要因同店收入同比增长3.4%，比计划高40个基点 [12] - 第一季度实现2.8%的综合净有效租金增长，新租约租金较上一季度有所改善 [5] - 第一季度洛杉矶的拖欠率降至1.3%，而去年同期为3.9% [5] - 第一季度周转率低至35%，同时实现新租约租金正增长和稳定的入住率 [6] - 年初至今交易活动对资产负债表无影响，已将资金分配到供应需求基本面和租金增长潜力最佳的子市场的新资产中 [11] - 已收到约2700万美元的优先股赎回款，预计剩余1.25亿美元赎回款将在第三和第四季度平均分配 [15][16] - 第一季度坏账率为50个基点，长期平均水平约为40个基点，预计到年底可能实现正常化 [143] 各条业务线数据和关键指标变化 - 联合投资组合超过预期，主要因合资物业的净营业收入增长和优先股收入增加 [13] - 第一季度，三个主要地区的新租约租金均转为正增长，北加州以1.5%领先，西雅图为1.3%，南加州为0.2% [7] - 圣马特奥在同物业组合中表现最佳，新租金增长率为4.8%，奥克兰表现最差，为 - 1.2%，主要因供应增加，但随着供应减少和优惠政策适度调整，奥克兰已开始逐步改善 [7] 各个市场数据和关键指标变化 - 2025年，公司市场的新住房供应交付量占存量的比例极低，仅为50个基点，预计全年将有所缓和，并在2026年进一步下降 [9] - 第一季度，公司市场的交易总额为25亿美元，资本化率稳定在4% - 5%之间 [10] - 自4月2日以来数据有限，但经纪人反馈和跟踪的几笔交易显示，市场参与度变化不大，几笔交易已转移或首次承保，与年初至今和过去一年的情况基本一致 [67] - 4月与3月相比，优惠政策市场表现相当稳定，第一季度优惠政策较第四季度减少一半；4月的租金损失较去年同期改善了40个基点 [115][116] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将资金从南加州重新分配到北加州的收购项目中，以进入租金增长更高的市场，并进一步优化运营平台，实现高于市场的回报 [4][5] - 公司将灵活调整运营和投资策略，专注于实现收入最大化和长期增值，尽管宏观经济存在不确定性，但西海岸多户住宅市场基本面良好，租金有望继续增长 [8][9] - 公司将继续寻求机会，利用最具吸引力的资金来源部署资本，以实现核心FFO和每股净资产价值的增长，同时保持资产负债表的实力 [14] - 公司正在寻找符合回报门槛的开发项目，以应对未来供应减少的机会，但目前找到符合要求的交易具有挑战性 [66] - 公司认为将资产从南加州转移到北加州的交易在当前环境下具有意义，因为大部分市场的资本化率相当，且北加州市场开始复苏，具有更大的潜力 [56][57] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 美国和全球贸易政策的不确定性导致宏观经济不稳定，影响商业投资和就业增长，公司在这种复杂环境中将保持灵活的运营和投资策略 [8] - 西海岸多户住宅市场基本面良好，新住房供应低，即使在就业增长缓慢的环境下，租金也应继续增长，供应受限的市场在多个经济周期中表现出色 [9][10] - 尽管第一季度表现出色，但由于宏观经济不确定性，公司暂不考虑上调全年指引，将继续观察市场情况 [8] - 公司认为萨克拉门托关于限制CEQA以鼓励城市发展的趋势是积极的，但政策实施需要时间，立法者已认识到监管不利于解决住房危机 [44][45] 其他重要信息 - 公司不参与第三方数据提供商的信息收集，对其发布内容无控制权 [43] - 公司认为华盛顿州的租金控制提案与加州类似，预计不会对业务产生重大影响，因为公司在加州已有类似的自我限制租金政策 [140][141] - 旧金山和圣马特奥的国内迁移情况在过去几个月转为正向，北加州地区表现略好于预期 [103] 问答环节所有提问和回答 问题: 关于全年指引中混合租金增长率下半年加速的信心以及未实现的影响 - 公司原假设下半年有轻微增长，目前认为这种关系应保持不变，第一季度表现超预期，且未调整指引，第二季度混合租金增长率看似增量不大，但并非对市场看法改变 [19][20][21] 问题: 科技行业对公司投资组合的影响及趋势 - 公司密切关注的第三方报告显示，前20大科技公司的职位空缺数量每月稳步增加，表明招聘情况良好，未出现疲软迹象 [22][23] 问题: 第二季度的入住率策略 - 公司的入住率策略与进入租赁旺季的方法一致，但会根据不同地区进行调整，4月在北加州推动入住率，西雅图处于过渡阶段，南加州仍主要关注入住率，市场基本面良好，未受关税影响 [28][29][30] 问题: 第二季度混合净有效租金增长率假设及4、5月新租约和续约租金情况 - 第二季度混合租赁租金指引为3%，与原计划一致，因第一季度超预期且未调整指引；4月新租约租金与计划和3月情况一致；4月续约租金稳定，发出时为低4%，实际为高3% [36][37][39] 问题: 公司是否参与第三方数据提供商信息收集及对其数据处理的控制 - 公司对第三方数据提供商发布内容无控制权，也不参与其信息生成 [43] 问题: 对萨克拉门托AB - 609提案的看法 - 公司认为该趋势积极，政策实施需时间，立法者已认识到监管不利于解决住房危机，希望看到政策最终发挥作用 [44][45] 问题: 各地区市场租金增长情况 - 北加州的圣克拉拉和圣马特奥县以及西雅图部分地区表现领先，南加州尤其是洛杉矶表现较弱，整体市场表现符合预期 [48][49] 问题: 续约租金增长与市场租金增长的关系 - 续约租金增长与市场租金增长相关，第一季度续约和新租约租金均略高于预期，在当前经济环境下，公司认为指引的下行风险较低 [50] 问题: 若不考虑宏观不确定性，上调指引是指FFO还是同店收入 - 主要指核心FFO，因本季度有一次性优先股收入影响底线；同店收入方面，公司将在年中租赁旺季过后再做评估 [54][55] 问题: 是否会继续将资产从南加州转移到北加州以及对新市场的看法 - 公司希望复制第一季度的交易策略，继续寻找机会将资产从南加州转移到北加州；目前认为北加州市场复苏，潜力大于新市场，未来两到三年内进入新市场意义不大，除非出现重大困境改变定价 [56][57] 问题: 洛杉矶市场表现不佳的原因及野火对入住率、租金和住房需求的影响 - 洛杉矶市场需要先恢复拖欠率至历史平均水平，再提高入住率，才能获得定价权；目前拖欠率虽有改善但仍高于历史平均水平，劳动力市场疲软，电影行业尚未复苏；野火主要影响高端单户住宅，对公司业务影响不大 [61][62][65] 问题: 新开发项目是否会继续以及交易市场参与者的租金承保情况 - 公司希望找到更多符合回报门槛的开发项目，但目前具有挑战性；交易市场的租金承保情况因子市场而异，北加州市场的共识情绪较去年有明显改善，部分参与者在租金承保方面更为激进 [66] 问题: 奥克兰市场中期是否能成为积极贡献者 - 奥克兰市场75%的供应将在上半年交付，预计年中开始恢复正常市场动态，虽不会立即改善，但最终会好转 [71] 问题: 本季度重启ATM发行股票的原因及对股权成本与机会的看法 - 公司发行少量股票是为开发项目筹集资金，发行时需有高于净资产价值的溢价，并考虑股权成本和投资回报；当股价偏离预期时，公司停止发行，将谨慎匹配资金用于开发项目 [73][74] 问题: 全年混合租赁租金增长最佳季度 - 预计上半年和下半年混合租赁租金增长率均约为3%，第二和第三季度混合租赁租金增长率将最高，与总营收增长情况相反 [77][78] 问题: 南旧金山作为多户住宅市场的吸引力、目标客户及租金情况 - 南旧金山靠近全球最大的生物技术中心，现有公寓吸引该地区工作人员，目标客户为收入较高、追求高品质生活和便利交通的人群；该地区租金与部分半岛子市场相当，高于一些地区，低于旧金山部分高品质子市场，且未来供应有限，租金有上涨空间 [80] 问题: 产品是否会更偏向企业住房或提供带家具公寓 - 这不是公司的业务计划 [81] 问题: 今年混合租金增长率的节奏与以往相比情况及驱动因素 - 第一季度到第二季度20个基点的增长差异无需过度关注，这是未调整全年指引的结果，并非对第二季度或后续情况的担忧；租金增长情况因市场条件而异，建议关注全年预期，与行业整体情况相比差异不大 [84][85][86] 问题: 在第二季度表现良好的情况下，提高指引需要看到的宏观条件 - 若市场情况与年初预期一致，公司有信心提高指引；但公共政策对费用的影响难以预测，如关税可能导致材料成本增加，影响运营费用；此外，劳工统计局数据可靠性下降，公司开始参考其他第三方数据 [89][90][91] 问题: 西海岸多户住宅市场在不同经济环境下表现良好的原因及与东海岸和阳光地带市场的比较 - 西海岸市场下行风险较低，主要因供应低，即使供应增加，也能在一两个季度内消化；与东海岸相比，纽约市场供应低表现强劲，阳光地带市场供应高，需要更好的宏观经济表现才能获得定价权；此外，谷歌改变远程工作政策，增加了西海岸市场的潜在上行空间 [96][97][99] 问题: 国际居民迁移和国内市场迁移趋势是否有变化 - 公司未观察到明显变化，国际居民占比不到2%且保持稳定，新入住情况与往年一致；旧金山和圣马特奥的国内迁移情况在过去几个月转为正向 [101][102][103] 问题: 约4400万美元的其他项目是否会启动及位置 - 有几个项目正在筹备中，但仍需几年时间，位于北加州和太平洋西北地区，公司对这些市场的未来租金增长有较高信心 [106] 问题: 西科合资企业的债务是否会在今年到期 - 今年没有到期债务，部分债务将于2026年到期，其余将于2027年到期 [107] 问题: 奥克兰Mesbuc资产的情况及相关估值 - 公司在第四季度偿还了该资产的高级抵押贷款，因赞助商即将违约而收回物业；此前已停止对优先股投资的计息，并在2023年对物业进行减值处理；通过第三方评估，该物业估值为9500万美元，约合每单元390美元，比当前重置成本低约30%；收益率较低，在3% - 4%之间，但扣除三个月的优惠政策后，资本化率将接近5% [111][112] 问题: 资产从南加州转移到北加州的意愿、对新市场的兴趣及主要市场的租金损失和优惠政策情况 - 公司希望增加在北加州的资产配置，但受交易规模限制；目前认为北加州市场复苏，潜力大于新市场，未来两到三年内进入新市场意义不大；优惠政策市场从第四季度到第一季度有显著改善，4月与3月情况相当；租金损失持续改善，4月较去年同期改善40个基点 [113][115][116] 问题: 第一季度GDP负增长，若下一季度仍为负进入衰退，能否证明西海岸市场在衰退中表现更好 - 从长期租金增长数据来看，西海岸市场表现较好，北加州的长期租金增长高于南加州；科技行业在公司投资组合中占重要地位，该行业在2022 - 2023年经历裁员后已重新定位，在过去的衰退和疫情期间仍持续招聘，为公司投资组合提供支撑 [119][120][121] 问题: 是否会考虑参与旧金山市区改善后的市场 - 公司一直在评估市场上的所有交易，包括旧金山市区的项目，但过去一年该地区交易较少，且价格较高，资本化率较低；公司认为半岛地区有更好的相对价值，将继续在各子市场寻找风险调整后回报最佳的投资机会 [123][124] 问题: 洛杉矶市场是否会因关税而恶化 - 关税可能对全国市场产生影响，主要在成本方面而非收入方面；洛杉矶市场的租户群体并非主要依赖港口，且港口自动化程度高，预计对就业和市场表现影响不大；洛杉矶市场拖欠率的改善可能抵消关税的影响，目前整体投资组合的拖欠率保持稳定，未出现消费者疲软的迹象 [127][128] 问题: 第一季度和第二季度混合租赁租金增长数据解读及业务基本面情况 - 未上调指引并非表示业务基本面出现问题，而是基于宏观风险考虑；4月业务数据好于去年同期，主要受北加州市场推动；入住率较上一季度略有下降，主要因西雅图去年同期入住率异常高（97.4%），业务基本面良好，未出现问题 [131][132] 问题: 第一季度35%的周转率与竞争对手相比差异大的原因及收入管理决策因素 - 周转率数据差异可能因定义不同，公司对租赁租金的计算方式与部分竞争对手不同；公司的周转率略低于历史平均水平，目标是实现收入最大化，周转率是业务结果而非策略制定的依据 [133][135][137] 问题: 对华盛顿州租金控制提案的看法及加州类似政策对公司业务的影响 - 公司认为立法通常不利于多户住宅市场，华盛顿州的提案与加州类似；加州的租金控制政策对公司业务影响不大，因为公司长期以来有自我设定的10%租金上限，预计华盛顿州的提案也不会对业务产生重大影响 [140][141] 问题: 坏账完全正常化的时间 - 第一季度坏账率为50个基点，长期平均水平约为40个基点，预计到年底实现正常化是现实可行的 [143] 问题: 较低的周转率是否导致维修和保养费用降低以及全年该费用预期是否变化 - 维修和保养费用因季度而异，取决于上一年的项目完成情况，与周转率无关；公司预计全年维修和保养费用将增长2.5% - 3% [146] 问题: 保险费用全年预计下降2%，但第一季度同比仍略高的原因及预期是否变化 - 保险费用全年仍预计下降2%，第一季度同比略高主要因租户诉讼费用增加，该费用波动较大；公司仍预计保险费用同比下降 [147]