财务数据和关键指标变化 - 公司重申2025年全年核心FFO指引，预计年初表现平淡，下半年因克利夫兰和圣路易斯临时空置问题的解决以及二、三季度收购项目的贡献而增强 [8] - 截至季度末，公司坏账率为35个基点，一季度未使用，优于历史平均的10个基点，2024年因克利夫兰破产问题坏账率超100个基点 [40] - 观察名单包含5个租户，合计占用290万平方英尺，总ABR低于1%，除一个租户外均按时交租，未来约1.5年租户按时交租或全额支付租金的可能性超90% [41] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2025年第一季度租赁活动创纪录，收购势头积极，核心财务表现稳定 [4] - 约70%（160万平方英尺）大于10万平方英尺的投机性空间已出租，从2024年第四季度到现在，该部分空置率从92.2%降至约97.3%，预计年底同店空置率约为97.3% [16] - 预计第四季度有130个基点的临时空置，主要因一个租户预计11月搬离 [16][35] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司约30%的年租金将于2025年和2026年在受益于租金连续增长、B级供应有限和有利的回流动态的市场中到期 [5] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略重点是在供应受限的密集子市场收购工业地产，这些地区投机性开发主要针对大型资产，公司物业具有模块化布局和多租户配置，能降低空置风险并支持更有弹性的现金流 [5][6] - 收购战略专注于现有市场的扩张，第一季度和2024年底的收购交易主要由Sixth Street交易的收益提供资金 [6] - 公司认为平衡资本配置于收购和机会性回购是优化长期股东价值的最佳方式，但目前优先考虑平台扩张 [22] - 除非有客户愿意以高个位数收益率让公司建造建筑，否则未来几个季度不会进行投机性建设 [63] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 全球供应链调整对租户有一定影响，租户有短期获取额外空间和库存材料的需求，但公司尚未在投资组合中看到重大影响 [5][29] - 公司认为目前的指引范围合理，凭借租赁势头和资本部署的成功，有信心实现指引范围内的目标 [31] 其他重要信息 - 公司已就圣路易斯62.4万平方英尺资产签订三年续租协议，ODW同意租赁28 - 40万平方英尺空间至年底并可能延续至2026年 [12][13][26] - 公司有2 - 5亿美元的收购协议，目标初始NOI收益率为6.5% - 6.75%，自2017年6月IPO以来，已收购超3200万平方英尺，平均成本低于每平方英尺50美元 [7] - 公司债务流动性强，超88%为固定债务，2025年无债务到期，预计全年运营杠杆在6倍左右，信贷额度有4.15亿美元可用 [7] - 公司在杰克逊维尔启动了4.2万平方英尺的开发项目，辛辛那提有20万平方英尺、孟菲斯有11.5万平方英尺的项目准备作为定制项目开发 [61][62][63] 问答环节所有提问和回答 问题1: 圣路易斯62.4万平方英尺资产续租和哥伦布77.2万平方英尺资产回填的信心及近期对话变化 - 圣路易斯资产续租协议已签署，为三年协议；ODW同意租赁28 - 40万平方英尺空间，其中26.5万平方英尺已租给Signature [12][13] 问题2: 下半年同店增长率加速的主要驱动因素 - 圣路易斯资产是增长的关键贡献者，约70%的投机性空间已出租，租赁进度推动全年增长，预计年底同店空置率约为97.3%，部分被第四季度130个基点的临时空置抵消 [15][16] 问题3: 2 - 5亿美元收购协议的资金来源、7900万美元优先股剩余提取时间及资金平衡考虑 - 资金来源为信贷额度，5月将提取7900万美元的C系列优先股，提取后利息费用将增加，年中可能有大量资金部署，年底逐渐减少 [18][19] 问题4: 从资本部署角度看，股票回购的优先级 - 公司第一季度未回购股票，认为平衡资本配置于收购和机会性回购是优化长期股东价值的最佳方式，但目前优先考虑平台扩张 [22] 问题5: 若进行股票回购，是否会采用资产负债表中性方式及资金来源 - 会采用资产负债表中性方式，部分动机是平衡剩余资本的部署 [23] 问题6: ODW租赁的2800万美元空间是否接近签约、租赁期限及租户心态 - 租赁期限至年底并可能延续至2026年，未明确结束日期，ODW是因自身合同到期和搬迁需求，并非关税问题 [26][28] 问题7: 公司是否会像同行一样表示若不是未来不确定性因素，本可提高指引 - 公司认为目前的指引范围合理，凭借租赁势头和资本部署的成功，有信心实现指引范围内的目标 [31] 问题8: 第四季度140个基点的空置是否与特定租户有关及CTDI租户的最新情况 - 与CTDI无关，是一个预计11月搬离的单一租户；已联系CTDI续租，该工厂业务繁忙，是优质租户 [35][36] 问题9: 从处置角度看，是否有意愿出售部分资产以降低风险 - 公司会持续评估资产，如果认为出售并重新配置资产能获得更好回报，会考虑进行，但目前不认为是降低风险的情况 [37][39] 问题10: 投资组合中收款、坏账或观察名单是否有变化 - 观察名单数量无变化，坏账率为35个基点，一季度未使用，优于历史平均，观察名单上的租户按时交租或全额支付租金的可能性超90% [40][41] 问题11: 年底97.3%的空置率中，短期租赁占比及对空置率的影响 - 约25个基点为短期租赁，但临时填充的空间有长期租户接手的可能性，不会对空置率提升造成太大干扰 [45] 问题12: 97.3%的空置率是否考虑了11月的140个基点的回收 - 考虑了，实际为130个基点 [48][52] 问题13: 完成现有收购合同后，在需要考虑下一轮股权融资前的收购能力及股价未重估时的收购策略 - 完成现有收购后仍有充足的收购能力，可能会增加资产循环利用，在需要股权融资前还有数亿美元的收购能力 [53] 问题14: ODW租赁空间的摩擦性空置、停机时间、是否拆分及资本支出情况 - 可能有一些成本，但会与潜在租户达成协议，快速划分区域并立即收取租金 [56][57] 问题15: ODW何时重新纳入同店组合 - 空间重新稳定后，大概率在2026年 [58] 问题16: 新开发项目在资本支出中的位置及未来发展计划 - 公司在杰克逊维尔启动了4.2万平方英尺的开发项目，辛辛那提有20万平方英尺、孟菲斯有11.5万平方英尺的项目准备作为定制项目开发，除非有高收益的客户需求，否则未来几个季度不会进行投机性建设 [61][62][63]