财务数据和关键指标变化 - 第一季度可比酒店总营收3.24亿美元，较2024年第一季度下降0.4% [9] - 第一季度可比酒店调整后酒店EBITDA为1.05亿美元，较2024年第一季度下降约5% [9] - 第一季度可比酒店RevPAR为111美元，下降0.5%；ADR为157美元，上涨1%；入住率为71%，下降1.5% [9] - 第一季度调整后EBITDAre约为9500万美元，较2024年第一季度下降约5% [16] - 第一季度MFFO约为7600万美元，每股0.32美元，较2024年第一季度每股下降约6% [17] - 截至2025年3月31日，总未偿债务约15亿美元，约为过去十二个月EBITDA的3.3倍，加权平均利率为4.8% [17] - 2025年全年，预计净收入在1.67 - 1.95亿美元之间；可比酒店RevPAR变化在 - 1%至1%之间；可比酒店调整后酒店EBITDA利润率在33.7% - 34.7%之间；调整后EBITDAre在4.33 - 4.57亿美元之间 [18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度其他收入增长9%，主要由停车收入驱动 [14] - 第一季度可比酒店总酒店费用较去年第一季度增长2.2%，按CPOR计算增长4% [15] - 第一季度同店每间入住客房总工资为42美元，较2024年第一季度增长4% [15] - 第一季度合同劳动力占总工资的比例降至7.1%，较2024年同期下降160个基点或18% [15] - 第一季度可比酒店可变酒店费用仅增长1.6% [15] - 第一季度可比酒店公用事业费用上涨9%，同店财产税增长8% [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度32个市场政府入住率组合增长，政府业务占比在5% - 6%之间，过去一个月稳定在较低水平 [11] - 2025年4月，可比酒店RevPAR较2024年4月下降约3.5% [13] - 第一季度周末入住率在3月同比增长1.3%，工作日入住率同比降幅逐季改善 [13] - 第一季度周末和工作日ADR均增长1%，部分抵消了入住率下降的影响 [14] - 第一季度同店客房夜渠道组合同比相对稳定，品牌官网预订占40%，OTA预订下降80个基点至11%，酒店直销提高110个基点至26%，GDS预订占18% [14] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司在资本配置上保持纪律，寻求优化和增强现有投资组合，推动每股收益增长，为股东实现长期价值最大化 [2] - 自年初以来，公司完成两家酒店出售，总价约2100万美元；签订休斯顿万豪酒店出售协议，售价1600万美元；签订坦帕Homewood Suites品牌购买合同，约1900万美元；回购约3200万美元普通股；支付近8900万美元分红 [2] - 公司预计2025年在酒店再投资8000 - 9000万美元，对约20家酒店进行重大翻修 [6] - 若公司股票相对于私人市场交易价值存在大幅折扣，将继续机会性出售资产，并将收益主要用于额外的股票回购 [5] - 行业交易市场仍具挑战性，行业交易量处于历史低位且同比大幅下降 [2] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2025年第一季度，公司酒店需求总体保持稳定，但受到多种因素影响 [9] - 1 - 2月，阳光地带地区极端冬季天气影响旅行需求；南加州酒店季度后期需求疲软；3月，政府旅行减少和宏观经济不确定性对旅行需求造成压力 [10] - 尽管面临挑战，但公司对市场进行调整，部分市场表现良好，如休斯顿、洛杉矶、新奥尔良、里士满和盐湖城等 [11] - 基于4月初步结果，可比酒店RevPAR同比下降约3.5%，但上周末周五和周六RevPAR同比实现两位数增长 [13] - 管理层认为公司拥有多元化投资组合、稳定业务、低杠杆和专业团队，有信心在任何宏观经济环境中实现盈利并为股东创造长期价值 [8] - 行业供需动态有利，公司近期资本配置活动为股东带来了增量价值，资产负债表提供了重要的选择权 [20] 其他重要信息 - 第一季度公司支付约7000万美元分红，每股0.29美元，包括1月支付的每股0.05美元特别现金分红 [1] - 按周三收盘价计算，公司年化每月常规现金分红每股0.96美元，年化收益率约为8.2% [1] - 自年初至4月，公司回购约240万股普通股，加权平均市场购买价格约为每股13.32美元，总购买价格约为3230万美元 [3] - 自疫情爆发以来，公司完成约3.38亿美元酒店出售，另有1600万美元待售，预计今年第三季度完成交易 [4] - 同期，公司投资10亿美元进行新收购，提升了投资组合质量 [4] - 第一季度资本支出约为2000万美元，公司密切关注关税对项目成本和进度的潜在影响 [7] 问答环节所有提问和回答 问题: 请详细说明RevPAR指引，以及从需求角度未来几个月的情况和消费者行为变化 - 公司根据2月下旬的预订情况和第一季度表现调整了指引中点，目前预订情况较当时下降200个基点，第二季度受4月影响将是最差季度，预计下半年RevPAR增长约1% [22] - 近八天公司业绩显著增强，但尚不能确定为趋势，同时公司认为有机会获取更多市场份额 [23] 问题: 交易市场后续情况如何，公司的交易活跃度预期 - 交易市场基本未变，债务仍可获取，但不确定性使部分潜在大型交易参与者持观望态度 [25] - 公司在处置小型资产方面较为有效，通常出售给当地业主运营商，未来有机会继续此类交易并可能将收益用于回购股票 [25] 问题: 除政府业务外，宏观不确定性导致RevPAR下降的原因，是预订犹豫还是有散客或团体取消情况 - 部分原因与政府业务减少有关，但公司团队专注于团体和酒店直销业务，整体团体业务表现强劲 [33] - 3月政府客房夜数下降约15%，占入住率组合下降的80个基点；4月政府客房夜数下降幅度小于3月，取消情况趋于平稳 [34] - 协商业务表现稳定，3月占比17%，仅下降10个基点；4月接近18% [35] 问题: 请说明公司的资本支出理念、金额、方向，以及是否会因不确定性推迟项目以节省资金 - 历史上公司资本支出占收入的5% - 6%，今年预计支出8000 - 9000万美元，用于20家酒店的全面翻修及其他需求 [39] - 公司认为自身资产负债表强于同行，除非宏观经济环境大幅恶化，否则按计划进行翻修是谨慎的做法 [40] - 公司会关注关税影响，并可灵活调整项目进度和总支出 [40] 问题: 确认第二季度是否为最差季度，下半年RevPAR增长趋势是否为1%，以及修订后RevPAR增长指引中点更反映3月情况还是4月底至5月情况 - 公司确认第二季度为最差季度，下半年RevPAR增长趋势为1% [43] - 修订指引基于第一季度实际情况、需求趋势和市场细分情况，上周表现虽令人鼓舞，但尚不能确定为趋势，未纳入修订指引范围 [45] 问题: ADR在第一季度抵消了部分入住率疲软的影响，业务结构调整后如何看待ADR和入住率关系 - 公司通过增加酒店直销业务确保有良好的基础业务，目前价格合理 [50] - 随着入住率增长，预计能够提高房价，且在部分业务板块疲软的情况下，仍有信心维持房价增长潜力 [51] 问题: 团体业务预订趋势是否有变化，是否有团体客户签约犹豫情况 - 公司团体业务主要是小型企业和休闲团体，预订情况良好，除3月与政府相关的部分团体取消外，目前未看到明显阻力 [54] 问题: 若决定机会性出售资产并回购股票，出售资产的速度和规模如何 - 公司持续在市场中寻找机会，有可能在3 - 6个月内完成一定数量的交易 [56] - 由于缺乏整体收购方，交易可能以单个资产出售为主，若公司股价维持当前水平且有执行能力，对交易规模没有限制 [56] 问题: 目前市场上待售资产数量，以及是否会因股价情况回购股票提升FFO每股收益 - 公司是机会性卖家，选择能优化价值的资产出售，未透露当前待售资产数量 [60] - 回购股票有助于提升FFO每股收益 [59] 问题: 公司对远期合同的态度，在当前环境下是否几乎没有兴趣 - 公司对远期合同仍有强烈兴趣，但执行能力受限 [62] - 市场上新建酒店开工率大幅下降，关税带来的定价不确定性也使新建项目搁置，影响了与潜在卖家的讨论 [63] 问题: 酒店运营商如何考虑成本控制，是否已将其列为优先事项 - 公司一直注重成本节约和高效运营，但目前入住率变化未达到需要大幅调整劳动力或成本结构的程度 [65] - 公司主要关注提高生产力、减少合同劳动力、降低员工流动率等方面，若情况恶化，有能力进行调整 [66] 问题: 酒店行业和公司投资组合在衰退情景下的表现，是否仍存在风险 - 公司认为多数市场新供应不足，显著改变了风险状况，降低了下行风险，增加了资产的上行潜力 [68] - 历史上酒店行业和公司投资组合受供应影响较大，当前市场环境下，公司资产受到前所未有的保护，表现将更强劲 [68] 问题: 本季度中高端酒店RevPAR较弱，是否表明中等收入消费者承压，且未出现预期的消费降级现象 - 公司认为本季度业绩受特定市场因素影响较大，如天气、日食对比、复活节时间变化、春假延长和宏观不确定性等，而非酒店档次因素 [72] 问题: 与疫情前相比，公司全职员工数量和合同劳动力构成情况，以及在需求变化时的灵活性 - 全职员工数量略低于疫情前水平，合同劳动力占比约7%，仍略高于疫情前，但跟踪情况好于疫情前 [73] - 公司在需求下降时能够高效运营，经历疫情后，团队有信心在环境变化时迅速做出调整 [76]