财务数据和关键指标变化 - 第一季度核心资金运营资金（FFO）为1.898亿美元，即每股1.72美元，比之前季度指导中点高出0.04美元 [17] - 全年核心FFO指导中点从每股6.75美元提高到6.78美元，主要因新商业票据计划预计利息费用降低 [19] - 预计第二季度核心FFO每股在1.67 - 1.71美元之间，中点较上一季度下降0.03美元 [19] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度有效新租约租金下降3.1%，续约租金上涨3.3%，综合租金变化率为 - 0.1%，较2024年第四季度的 - 1.1%改善100个基点 [10] - 第一季度入住率平均为95.4%，略高于2024年第四季度的95.3%，预计全年入住率相对稳定 [11] - 2025年第一季度年化净周转率为31%，为公司历史最低之一 [11] - 第一季度客户情绪评分为91.1，为2014年开始测量以来最高 [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 新供应在公司市场已达峰值，新开工处于13年低点，奥斯汀下降80%，休斯顿、丹佛等城市下降65 - 80% [6] - 过去28个月工资增长超过租金增长300多个基点，购房与租房溢价处于历史高位，公寓更具性价比 [6] - 公司阳光地带市场在就业、人口和年轻家庭增长方面表现突出，成本比高成本沿海市场低50 - 60% [6][7] - 预计今年收入增长前五的市场为坦帕、洛杉矶橙县、圣地亚哥内陆帝国、华盛顿特区地铁和休斯顿，第一季度同店收入增长在1.3 - 4.5%之间，整体投资组合为0.8% [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司在收购和开发方面积极，完成两笔收购共1.99亿美元，启动一个新开发项目，预计成本1.84亿美元 [14] - 公司预计2025年收购和处置规模各为7.5亿美元，目前正积极出售部分旧资产，预计二、三季度完成部分交易 [15][16] - 公司进入6亿美元商业票据计划，补充现有信贷额度，预计全年平均借款5.65亿美元，平均利率4.2% [16] - 公司看好阳光地带市场，认为该地区增长潜力大，能更好应对经济挑战 [7] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第一季度公司运营超预期，每股收益超指导0.04美元，但近一个月运营前景更复杂 [5] - 新供应已达峰值，公寓吸收强劲，租金性价比、购房与租房溢价等因素对公司业务有利 [6] - 尽管经济不确定，但公司凭借强大资产负债表、多元化投资组合和优秀团队，能在各种市场条件下表现良好 [7] 其他重要信息 - 4月公司再次被《财富》杂志评为100家最佳雇主之一，连续18年获此荣誉 [4] - 公司音乐选择中，本周Bad Company乐队入选摇滚名人堂 [4] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 若没有宏观不确定性，是否会调整同店收入和费用指导？ - 由于不确定性，公司处于观望模式，若对夏季和年末情况更确定，可能对指导进行更积极调整 [22] 问题: 哪些市场新租约能转正，哪些市场压力大？ - 纳什维尔和奥斯汀2025年仍面临挑战，但下半年有望改善；华盛顿特区地铁、休斯顿、圣地亚哥、内陆帝国和洛杉矶橙县供需平衡，将继续表现出色；坦帕新租约有望转正 [29][30][31] 问题: 第二季度新租约和续约租金预期？ - 第二季度综合租金变化率预计为持平至上涨1% [32] 问题: 华盛顿特区市场受Doge影响及就业情况？ - 未看到Doge对华盛顿特区市场的负面影响，该市场入住率高，新租约和续约租金增长良好；4月政府就业有增有减，整体失业率低，对公司业务影响不大 [35][36][37] 问题: 如何评估开发项目的建设成本、关税影响及租金和费用调整？ - 关税相关成本预计为2 - 3%，因供应链调整和承包商压缩利润空间；预计今年租金持平，明年开始上涨，2027 - 2028年有超预期增长 [44][45][47] 问题: 下半年FFO指导中隐含减速的原因？ - 因出售的旧资产收益率高于收购资产，会对FFO产生负面影响，但从AFFO角度看影响不大，且新资产增长快，稀释效应将在2026 - 2027年消除 [51][52][53] 问题: 商业票据计划的成本优势、原因及对债券定价的影响？ - 商业票据计划与信贷额度相比有50个基点的定价差异，可增加每股收益0.03美元；该计划是短期借款替代方案，使用谨慎，对债券定价无影响 [59] 问题: 4月新租约是否疲软？ - 未看到4月新租约疲软，有预期的增长 [64] 问题: A类和B类资产在阳光地带市场的表现及历史差异？ - 过去四五年B类郊区资产表现出色，今年第一季度和全年A类和城市资产表现略好 [67][68] 问题: 7.5亿美元处置资产的买家、资本化率和资本结构情况？ - 买家多为当地运营商和有资金实力的基金，将资产视为增值机会；资本化率差异约100个基点；融资渠道丰富，包括保险公司、银行和私人资本 [69][70][72] 问题: 续约租金的历史成交率？ - 续约租金通常较初始报价下降50个基点，续约率处于公司历史高位；预计第二季度续约租金上涨3%以上 [75][76] 问题: 全年新租约和续约租金数据及节奏是否变化？ - 全年假设和节奏无变化，预计第三季度新租约转正 [80] 问题: 今年是否会在奥斯汀和纳什维尔加大收购力度，还有哪些市场要增加曝光？ - 奥斯汀和纳什维尔是重点关注市场，此外还有罗利、坦帕和达拉斯；除休斯顿和华盛顿特区外，公司在其他市场寻找优质房地产 [83][84] 问题: 是否会重建土地储备以启动更多项目？ - 公司正在市场上重建土地储备，虽项目评估困难，但开发能创造价值，会继续推进 [88] 问题: 休斯顿郊区SFR产品的租赁情况、居民反馈和引流方法？ - 租赁速度慢，但接近稳定，居民粘性高；待稳定后评估运营效率，若可行可能增加此类产品 [91][92][93] 问题: 坏账是否达到正常水平，有无进一步改善或压力？ - 接近正常水平，目标为50个基点，第一季度为60个基点；主要问题市场有改善，得益于技术举措 [95] 问题: 市场能否继续以低于重置成本收购物业，能持续多久？ - 奥斯汀和纳什维尔市场恢复慢，仍可低于重置成本收购；其他市场不确定性使部分投资者观望，未来一年因银行压力会有更多物业出售，整体收购环境较好 [101][102][103] 问题: 油价下跌对休斯顿市场和好莱坞、格伦代尔资产的影响？ - 油价不太可能长期维持低位，对休斯顿能源业务影响不大，且休斯顿有总部迁入和产业扩张等积极因素；好莱坞和格伦代尔资产入住率高，运营良好，洛杉矶监管有积极趋势 [108][110][112] 问题: 是否计划近期出售华盛顿特区资产？ - 鉴于当前不确定性，公司将放缓华盛顿特区资产处置，得克萨斯州市场更具吸引力 [119] 问题: 如何实现下半年FFO指导的增长？ - 去年2 - 3月特殊计划签订的16个月租约对今年比较有利，公司对全年综合租金变化率1 - 2%的目标有信心 [123][124] 问题: 5月保险续约情况及指导包含内容？ - 保险费下降超10%，但预计2025年损失高于2024年，综合考虑保险成本预计持平，未改变全年费用增长假设 [126][127][128]