财务数据和关键指标变化 - 第一季度核心FFO为每股摊薄1.21美元，同店NOI同比增长2.1%，与预期相符 [13] - 同店社区收入同比增长3.5%，得益于入住率同比提高120个基点至95.8% [13] - 同店费用同比增长5.8%，主要因物业税增加，去年第一季度收到68万美元物业税上诉退款，形成较高同比基数，部分司法管辖区评估增加也有影响，但可控费用节省抵消部分增长，总费用符合预期 [14] - 重申2025年预期，预计实现核心FFO每股4.98美元的中点，同店NOI同比增长2.25%，其他指导成分基本不变 [15] - 债务到期情况良好，今年到期较少，加权平均债务成本3.6%，加权平均到期时间5.4年，总流动性超2.23亿美元，包括现金和信贷额度 [15] 各条业务线数据和关键指标变化 - 多户住宅业务基本面强劲，需求持续推动行业净吸纳量，公司同店组合加权平均入住率同比提高120个基点，目前平均实际入住率96%，4月续租保留率约57% [5] - 第一季度混合租赁利差上升70个基点，4月延续积极趋势，续租涨幅稳定在2% - 3%，新租赁利差改善，2024年第四季度下降3.5%后，2025年第一季度升至 - 1.1%，4月升至2.4% [5][6] - 居民收入增长使租金收入比保持在21.6%，坏账约40个基点，符合预期 [6] 各个市场数据和关键指标变化 - 预计未来12个月公司市场公寓存量仅扩张2.2%，低于上一年3.8%的增幅，与历史吸纳水平相比有利 [9] - 科罗拉多州和明尼阿波利斯市产生公司59%的NOI，机构级资产资本化率分别为4% - 5%和5%左右，与股价隐含的定价相比，私人市场定价有利 [10] - 北达科他州年初至今混合租赁利差5.3%，奥马哈市也有积极表现，明尼阿波利斯市租赁利差高于投资组合平均水平，丹佛市虽受供应压力影响，但需求趋势强劲，预计随着时间推移新租赁费率将改善 [6][7] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 重申全年指导，在可控领域保持纪律，抓住机会推进平台发展 [7] - 今年将专注于加强在山区西部和中西部地区的差异化布局，强化资产负债表，提升资本状况，评估新投资机会，推进战略计划 [10][11] - 考虑公开市场和私人市场定价差异，以及市场风险、杠杆、股票流动性和规模等因素，全面评估和管理资本配置策略，提高现金流质量 [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第一季度表现出色，入住率和费用控制良好，为2025年剩余时间奠定基础，多户住宅基本面强劲，需求持续推动行业净吸纳量 [4][5] - 宏观经济环境虽带来资本市场波动，但多户住宅领域资金需求高，预计市场动态将继续向有利方向转变 [8][9][10] - 对丹佛市场有信心，预计今年晚些时候租金将出现拐点，2026年保持积极态势 [35][36][38] 其他重要信息 - 公司2025年第一季度10 - Q表格于昨日收盘后提交给美国证券交易委员会，收益报告、补充披露文件和更新后的投资者报告已发布在公司网站 [2] - 今日讲话包含基于管理层当前观点和假设的前瞻性陈述，存在风险和不确定性，具体内容见公司文件“风险因素”部分 [2] 问答环节所有提问和回答 问题: 公司运营看似超预期，是否过于保守？ - 公司预计中西部今年表现强劲，目前情况符合预期，中西部市场有较大增长空间 [18][19][20] 问题: 第一季度入住率提高，旺季是否会为提高租金而降低入住率？ - 公司预计全年平均入住率约95%，目前96%的入住率为旺季奠定良好基础，若需求持续，将在提高租金的同时保持高入住率 [21][22][23] 问题: 本季度运营费用有波动，特别是房地产税和公用事业费用，后续增长及波动情况如何？ - 波动主要在第一和第四季度，因去年同期有上诉退款，部分司法管辖区评估增加也有影响，已提高全年税收增长预期，非可控支出中点增加2.25%（65万美元），后续将趋于平稳 [25][27][29] 问题: 本季度续租率下降，原因是什么？ - 第一季度续租率无明显趋势问题，该季度到期租约少，仅占14%，内布拉斯加州部分物业增值项目导致部分租户迁出，剔除该因素后续租率在50%出头，4月续租率升至58% - 59%，预计第二季度续租率将提高 [30][31][32] 问题: 丹佛市场今年剩余时间及2026年表现如何，租金何时回升？ - 4月新租赁利差较3月提高200个基点，较第一季度提高270个基点，预计今年第三季度开始看到租金拐点，因去年秋季交付项目将逐步稳定，需求强劲，入住率高，预计今年年底租金转正并延续至2026年 [35][36][38] 问题: 北达科他州市场表现好，是否改变资本回收策略，转向更具机构性的市场？ - 不改变整体策略，喜欢中西部市场的稳定性，但该市场规模小、流动性有限，仍考虑将资本回收至流动性更强、投资者可见性更高、基于人口和就业增长有长期增长前景的市场 [39][40] 问题: 哪些市场仍面临较大供应压力，未度过供应高峰？ - 丹佛市场过去12个月交付约1.8万套单元，仍在消化供应，罗切斯特市预计未来12个月交付约500套新单元，占现有存量约4.5%，但该市就业增长强劲 [43][44][45] 问题: 截至5月2日，第二季度同店租赁完成进度及新租赁增长2.4%情况如何？ - 约完成25% - 30%，已发出截至7月26日的报价，但部分未返回 [46][47] 问题: 奥马哈市入住率环比下降220个基点原因是什么？ - 因部分物业增值项目最后阶段导致部分租户迁出 [50] 问题: 农业贸易关税对公司所在市场当地经济影响如何？ - 农业不是公司所在地区（俾斯麦和大福克斯）经济的主要驱动力，主要由医疗和教育驱动，农业对周边农村地区有影响，可能对当地经济有一定间接影响，北达科他州经济已逐渐从农业转向石油和天然气 [54][55][56] 问题: 公司续租率低于同行原因是什么？ - 除奥马哈市情况外，丹佛市场供应高，选择多，第一季度续租率在40%多，拉低整体水平，公司全年续租率预计在51% - 55%，随着丹佛市场新供应产品被吸纳，续租率有望回升 [58][59][60] 问题: 公司所在市场住房市场动态与其他市场是否相似？ - 相似，公司投资者报告显示市场住房可负担性与其他市场（如阳光地带和沿海市场）类似，因购房而迁出的居民仅占6% [61][62] 问题: 第二季度新租赁费率全年走势及混合租赁利差预期是否变化？ - 新租赁费率走势符合预期，预计继续改善，秋季逐渐回落，典型季节性因素使年底新租赁费率略为负增长，无需对全年预期进行重大调整 [65][66][67] 问题: 有哪些有吸引力的资本用途或投资机会，何时重新进行收购？ - 公司希望抓住符合战略计划的投资机会，看好山区西部长期基本面，将继续加强该地区差异化业务，投资形式可能包括有吸引力嵌入式融资的收购、夹层执行、现有资产再融资夹层执行等，也在关注OP单元交易，找到合适机会将采取行动 [68][69][71]