财务数据和关键指标变化 - 第一季度核心每股运营资金（FFO）为0.46美元，同比增长6.6% [7] - 第一季度调整后每股运营资金为0.42美元，同比增长5.4% [15] - 第一季度归属于普通股股东的净利润为1.1亿美元，摊薄后每股收益为0.30美元 [15] - 第一季度同一房屋核心收入增长4.3%，核心运营费用增长4.2%，同一房屋核心净营业收入（NOI）增长4.4% [10][11] - 第一季度末净债务（包括优先股）与调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）的比率为5.3倍 [16] - 第一季度末资产负债表上有现金约7000万美元，循环信贷额度已提取余额为4.1亿美元 [16] - 第一季度坏账率为1%，略高于去年同期 [147] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第一季度同一房屋平均占用天数增至95.9%，4月进一步提高至96.3% [10][12] - 第一季度新租赁、续约和混合租赁费率差分别为1.4%、4.5%和3.6%，4月新租赁费率差加速至3.9%，续约和混合租赁费率差分别为4.4%和4.3% [10][12] 开发业务 - 第一季度开发项目向全资和合资投资组合交付了545套房屋，其中全资投资组合交付424套，总投资成本约1.73亿美元 [16] - 开发项目初始收益率处于低5%区间，预计2025年平均收益率将达到中5%区间 [12] 处置业务 - 第一季度出售416处房产，净收益约1.35亿美元，平均经济处置收益率为3% [16] 各个市场数据和关键指标变化 中西部市场 - 第一季度新租赁费率差为5.8%，4月接近9%，呈现加速增长态势 [22] 佛罗里达和德克萨斯市场 - 受新建租赁和出售房源供应增加影响，部分市场表现受到一定影响，但佛罗里达市场活动仍较好，且有迹象显示新建租赁房源供应可能已达峰值，部分市场入住率有所改善 [27][28] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 实施租赁到期管理计划，将租赁到期时间与租赁旺季需求相匹配，以优化收入 [11][32] - 持续推进开发项目，通过内部开发计划为供应不足的市场提供新房源 [8] - 保持耐心，等待有吸引力的收购机会，同时推进处置计划 [13] 行业竞争 - 北佛罗里达和德克萨斯州有大量公共建筑商，新建租赁房源和入门级单户住宅的竞争加剧，但公司认为部分市场的供应增加影响可能是暂时的 [27][28] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管近期市场存在不确定性，但公司对行业基本面和自身商业模式充满信心，住房是基本需求，美国仍缺乏大量优质住房，公司的优质房源和出色服务受到居民青睐 [7][8][9] - 2025年开局良好，需求健康，租赁活动强劲，但春季租赁旺季大部分时间仍未到来，公司将密切关注经济环境变化，维持2025年业绩指引不变 [17][18] 其他重要信息 - 公司被《Builder Magazine》评为美国第37大房屋建筑商，较去年上升两位 [9] - 第一季度全国谷歌评分达到4.7星（满分5星），反映出行业领先的客户体验 [10] - 标准普尔全球将公司信用评级展望上调为正面，体现了公司对稳健资产负债表管理的不懈承诺和信用评级的持续改善 [17] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 中西部市场表现强劲的原因及公司在该地区扩大土地储备和开发管道的意愿 - 中西部市场表现出色是因为生活质量高、房价可承受，且有良好的人口迁移趋势，居民认可公司平台和优质产品 [22][23] - 公司在哥伦布市场有土地开发计划，去年底的投资增加了印第安纳波利斯的投资组合，公司正积极寻求在该地区扩大业务，但会谨慎行事 [25][26] 问题2: 北佛罗里达和德克萨斯州公共建筑商竞争对公司业务的影响 - 德克萨斯州部分市场受新建房源供应增加影响，但投资组合仍表现良好；佛罗里达市场活动较好，新建租赁房源供应可能已达峰值，部分市场入住率有所改善 [27][28] 问题3: 公司是否调整租赁策略 - 公司实施了租赁到期管理计划，将租赁到期时间调整至需求较高、租金增长潜力较大的时期，但目前市场需求良好，未对租赁策略进行其他调整 [31][32][33] 问题4: 关税对开发项目成本的影响 - 若关税长期维持现状，预计对开发项目总成本的影响在2% - 3%之间，且大部分2025年的定价已锁定，影响要到年底才会显现 [35][36] 问题5: 开发项目成本中劳动力成本的占比及是否有缓解压力的可能 - 垂直成本中劳动力成本约占55%，材料成本约占45%，水平成本中劳动力成本占比更高 [39] 问题6: 第一季度周转率上升的原因及持续时间 - 第一季度周转率上升是由于租赁到期管理计划导致更多租户在该季度搬出，但租户保留率与去年和预期一致，第二季度周转率仍会受该计划影响，但之后会逐渐稳定 [41][42] 问题7: 若达到业绩指引中点，下半年同店收入增速预计放缓100个基点的原因 - 目前仍处于年初，春季租赁旺季尚未结束，现在讨论业绩指引还为时过早，公司将在租赁旺季和第二季度结束后提供更多更新信息 [45] 问题8: 公司收集的数据是否显示消费者需求减弱 - 截至4月，公司未发现消费者需求或行为减弱的迹象，4月房屋人流量和租赁情况同比均有所改善 [47][48] 问题9: 公司目前的优先目标是提高入住率还是推动租金增长 - 公司在收入优化方面需要平衡入住率和租金增长，春季租赁旺季注重寻找两者的最佳平衡，旺季过后则注重保持入住率 [51][52] 问题10: 开发项目房屋和传统独栋租赁房屋的居民 demographics 是否有差异 - 两者在居民富裕程度、年龄、家庭构成等方面表现出较高的一致性，新建房屋租金可能略高，导致居民收入略有差异，但租金收入比依然强劲 [54][55] 问题11: 劳动力市场变化对公司业务和需求趋势的影响及滞后时间 - 公司尚未看到劳动力市场变化对需求趋势的直接影响，住房是基本需求，市场供应不足，且公司租赁需求强劲，劳动力市场变化可能对劳动力成本有长期影响，但短期内对业务无直接影响，难以确定劳动力市场变化对业务影响的滞后时间 [57][58][61] 问题12: 经常性资本支出（CapEx）的变化原因、与物业处置决策的关系以及处置时是否考虑CapEx - CapEx同比增加是因为去年第一季度基数较低，以及租赁到期管理计划导致更多租户搬出，推动了CapEx增长，预计CapEx运行率将与回报率保持一致 [65][66] - 物业年龄与CapEx需求有明显关联，公司在评估物业处置时会考虑CapEx因素，但位置是首要考虑因素，公司出售的物业通常没有大量递延CapEx [67][68][69] 问题13: 公司是否直接从其他房屋建筑商购买房产 - 公司与主要房屋建筑商建立了广泛的合作关系，本季度通过该网络筛选了约2.5万套新建房屋，但超过80%不符合公司的收购标准，剩余符合标准的房屋收益率约为4%，凸显了公司开发项目的重要性 [74][75] 问题14: 收购资产的定价与周边郊区公寓产品的比较 - 公司认为郊区多户住宅的资本化率与收购资产定价的4%区间相近，但公司并非多户住宅收购市场的专家 [77] 问题15: 单户租赁业务的合理长期入住率水平 - 公司认为长期入住率有望维持在96%左右，原因包括消费者对专业管理的单户租赁房屋的认可度提高，以及公司平台和服务质量的提升 [78][79][80] 问题16: 今年年初租赁费率差与正常年份的比较 - 今年年初租赁情况符合正常年份的季节性趋势，即年初需求和租赁活动加速增长，预计今年曲线可能更平缓，以保护下半年业绩 [82][83] 问题17: 开发项目收益率与其他增长选项的比较及开发项目的优势 - 开发项目收益率与收购机会相比有至少100个基点的溢价，开发项目的房屋位置和质量无法通过收购获得，且是根据公司租赁经验专门设计的，与市场上的其他产品有所不同 [85][86][87] 问题18: FFO桥中融资成本逆风的情况及再融资计划 - FFO桥中0.09美元的融资成本逆风包括常规融资成本增长、第四季度收购投资组合的增量成本以及证券化再融资成本，公司计划在今年偿还两笔证券化债务，之后资产负债表将完全无抵押，释放约9000套房屋用于资产处置和资本回收，再融资计划是进入无担保债券市场，预计今年进行1 - 2次债券发行，目前估计新发行10年期无担保债务利率在高5%左右 [94][95][96] 问题19: 2025年和2026年已锁定的垂直和合同劳动力比例以及关税影响的详细情况 - 难以精确确定已锁定的劳动力比例，预计影响可能在第三季度末显现，2026年情况因存在诸多不确定因素难以预测 [99][100] 问题20: 开发项目房屋和传统独栋租赁房屋的表现差异 - 开发项目的稳定社区维护成本更低、周转更快，租金增长与传统独栋租赁房屋一致且有上升空间，随着社区成熟，租户留存率有望提高 [103] 问题21: 维持同店收入和费用指引是否有潜在的抵消因素 - 同店收入和费用的各项构成因素基本按计划进行，全年同店收入指引中点为3.5%，预计全年入住率在低96%左右，平均实际租金增长率在高3%左右，坏账率在低1%左右；费用全年指引仍为4%，物业税接近长期平均水平，保险续约已完成，可控费用预计为中个位数增长 [106][107][108] 问题22: 未来几年公司投资组合的地理增长区域 - 未来公司可能会加速在卡罗来纳州的投资，中西部市场也有较好的发展前景，同时会继续投资现有市场，但会根据需求、土地供应和投资机会进行平衡 [112][113] 问题23: 去年收购的投资组合的表现情况 - 目前收购的投资组合过渡计划已完成，正在将物业表现提升至公司标准，预计今年内改善收款、坏账、收入优化和成本控制等方面，年底实现稳定运营 [116] 问题24: 公司股权成本是否改善以及资本分配方向和 hurdle rate 回报是否变化 - 公司核心增长为开发项目，不依赖股权融资，股权和增量债务为机会性工具，公司可能会增加开发项目和全国建筑商机会的投资，同时关注MLS市场和其他投资组合机会，但会坚持收购标准 [119][120][121] 问题25: 各地区租金与收入的可承受性差距 - 大部分投资组合地区租金与购房相比仍具有可承受性，中西部市场差距最小，盐湖城差距最大，约为40%，其他市场平均在27% - 30%之间 [124][126] 问题26: 租赁管理计划的预期改善和持续时间 - 租赁管理计划目前主要针对续约业务，约60%的租约在上半年到期，通过调整续约时间和长度可获得租金增长优势，随着时间推移，优势会持续累积，该计划对租户也有益，会根据需求进行调整 [129][130][131] 问题27: 维修和维护费用的全年趋势 - 公司预计全年可控费用增长为中个位数（4% - 5%），由于租赁到期管理计划导致的租户搬出，上半年费用可能略高于全年平均水平，公司会密切关注关税和供应链变化 [138] 问题28: 华盛顿州租金控制政策中 SFR 被排除的原因 - 公司政府事务和法律团队密切关注该政策，该政策尚未签署，租金上限为7% + CPI或10%中的较低值，新建12年内的房屋可豁免，公司认为此类法规会抑制住房投资和可承受性，公司将继续适应并专注于提供租赁住房 [140][141][142] 问题29: 第一季度坏账率上升的原因和全年展望 - 第一季度坏账率为1%，略高于去年同期，但第一季度通常是全年坏账率较低的时期，公司整体收款情况良好，但部分市政和法院系统处理速度较慢，全年坏账率展望仍为低1% [147][148]